Luận văn Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

1. VIN HÀN LÂM KHOA HC Xà HI VIT NAM HCăVINăKHOAăHCăXĩăHỘI PHANăANHăHI ĐIUăKINăCịăHIUăLCăCAăHPăĐNGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăTNGăLAIăTHEOăPHỄPăLUTă VITăNAMăTăTHCăTIN THĨNHăPHăHăCHệăMINH LUNăVĔNăTHCăSƾăLUTăHC HĨăNỘIă- 2017
2. VIN HÀN LÂM KHOA HC Xà HI VIT NAM HCăVINăKHOAăHCăXĩăHỘI PHANăANHăHI ĐIUăKINăCịăHIUăLCăCAăHPăĐNGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăTNGăLAIăTHEOăPHỄPăLUTă VITăNAMăTăTHCăTIN THĨNHăPHăHăCHệăMINH ChuyênăngƠnh:ăLutăKinhăt Mưăs:ă60.38.01.07 LUNăVĔNăTHCăSƾăLUTăHC NGỜIăHỚNGăDẪNăKHOAăHC:ă PGS.TS NGUYNăTHăNGAă HĨăNỘIă- 2017
3. MCăLC M ĐU 1 Chngă1:ăLụăLUNăPHỄPăLUT V ĐIU KINăCịăHIU LC 9 CA HPăĐNGăMUAăBỄNăNHĨă HỊNHăTHĨNHăTRONGăTNGă LAI 9 1.1. Nhà và các hình thức kinh doanh nhà 9 1.2. Pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 16 Chngă 2: THC TRNGă THIă HĨNHă PHỄPă LUT V CỄCă ĐIU KINă Cịă HIU LC CA HPă ĐNGă MUAă BỄNă NHĨă HỊNHă THĨNHă TRONGă TNGă LAIă T THC TINă THĨNHă PH H CHI MINH 25 2.1. Thực trạng pháp luật về các điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 25 2.2. Thực tin vi phạm về điều kin có hiu lực ca hợp đồng trong quá trình kỦ kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trên đa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 47 Chngă 3: GIIă PHỄPă HOĨNă THINă PHỄPă LUT V ĐIU KIN CịăHIU LC CA HPăĐNGăMUAăBỄNăNHĨă HỊNHăTHĨNHă TRONGăTNGăLAI 55 3.1. Những yêu cầu đặt ra cần đạt được để đảm bảo điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 55 3.2. Đề xuất về những giải pháp hoàn thin pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 58 KT LUN 72 DANH MCăTĨIăLIU THAM KHO 74 PH LC
4. DANH MCăCỄC T VIT TT BĐS Bất đng sản BĐS TP.HCM Bất đng sản thành phố Hồ Chí Minh BXD B xây dựng CĐT Ch đầu tư GTGT Thuế giá tr gia tăng KD.BĐS Kinh doanh bất đng sản PGS.TS Phó giáo sư Tiến sĩ QSDĐ Quyền sử dng đất Th.S Thạc sĩ Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TS Tiến sĩ TTBĐS Th thưng bất đng sản USD Dola mỹ VPHC Vi phạm hành chính VPPL Vi phạm pháp luật
5. M ĐU 1.ăTínhăcp thit caăđ tƠi Cha ông ta có câu “An cư mới lạc nghip” và thật vậy, trong quá trình lch sử phát triển ca loài ngưi từ trước tới nay, nhà luôn có mt Ủ nghĩa quan trng đối với đi sống kinh tế, xã hi mi con ngưi, và ngày nay nhà góp phần quan trng trong sự phát triển kinh tế xã hi, ổn đnh cuc sống ca ngưi dân. Mặt khác, không chỉ dừng lại đó mà nhà là mt tài sản lớn luôn ngắn liền với sự phát triển ca đất nước chúng ta. Trong những giai đoạn lch sử khác nhau mi khu vực đa lỦ, vùng miền khác nhau, tầm quan trng và ảnh hưng ca nhà đối với đi sống kinh tế, xã hi có thể khác nhau song chúng ta có thể khẳng đnh, nhà không thể thiếu đổi với nhu cầu cuc sống ca mi h gia đình, cá nhân. Vit Nam sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng sự giao thoa vùng miền ngày càng tăng, sự dch chuyển dân cư từ nông thôn tới thành th và từ miền Bắc, miền Trung vào khu vực Tây nguyên, miền Nam ngày càng tăng, khi dân số ngày càng tăng, mật đ dân cư tăng lên thì nhu cầu chung ca xã hi về nhà ngày càng tăng lên nhanh chóng, nhà không còn là mt nơi để ng nghỉ, để sinh sống nữa mà mt ngôi nhà rng rãi với đầy đ tin nghi, khang trang, thuận tin cho sinh hoạt và công vic hàng ngày là mt nhu cầu chính đáng và đang được hầu hết mi ngưi đặc bit là tầng lớp các công dân trẻ mơ ước. Đây chính là điều kin để cho các hoạt đng, đầu tư kinh doanh, cũng như những giao dch liên quan đến nhà ngày càng phát triển để đáp ứng nhu cầu ca ngưi dân và doanh nghip. Bi vậy, ngày nay, nhà không chỉ thuần túy phc v nhu cầu để mà còn là tài sản để kinh doanh, là mt kênh đầu tư an toàn và không ngừng gia tăng giá tr theo thi gian. Ngưi nào có nhiều nhà , đặc bit các v trí đắc đa ca các thành phố lớn thì nhà là mt khối tài sản khổng lồ và là mt “c 1
6. máy đẻ ra tiền” mt cách nhanh chóng và có suất sinh lợi cao và ổn đnh. Từ khi chúng ta có Luật đất đai năm 1993 ra đi cho đến nay giá nhà nói riêng và bất đng sản nói chung ngày càng tăng cao, nhà không chỉ là nơi ăn chốn bình thưng mà nhà tr thành mt “hàng hóa” đặc bit, mt loại hàng hóa có giá tr cao. Và để đảm bảo các giao dch nhà hoạt đng theo quỹ đạo chung, đảm bảo sự kiểm soát ca Nhà nước, bảo v quyền và lợi ích hợp pháp cho các ch thể tham gia giao dch, pháp luật điều chỉnh đối với th trưng bất đng sản nói chung và th trưng nhà nói riêng trong thi gian qua liên tc cập nhật, điều chỉnh và sửa đổi nhằm đáp ứng và phù hợp với nhu cầu phát triển ca th trưng. Trong đó, điều chỉnh các giao dch về nhà nói chung và nhà hình thành trong tương lai nói riêng bằng hợp đồng là mt trong những biểu hin ca mc đích nêu trên. Theo đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy đnh khá c thể trong Luật Kinh doanh bất đng sản từ điều kin về hình thức cho đến yêu cầu về ni dung để đảm bảo hợp đồng có hiu lực, ràng buc quyền và nghĩa v ca các bên. Tuy nhiên, thực tin kỦ kết và thực hin hợp đồng mua bán nhà nói chung và nhà trong tương lai nói riêng còn phát sinh nhiều vướng mắc và hạn chế. Do nhiều lỦ do ch quan và khách quan khác nhau, các ch thể tham gia giao kết hợp đồng không tuân th các quy đnh ca pháp luật. Do đó, hợp đồng vô hiu, phát sinh các tranh chấp, bất đồng. Thành phố Hồ Chí Minh là đa bàn mà th trưng nhà hình thành trong tương lai phát triển khá sôi đng nhưng cũng đầy phức tạp. Do nhiều nguyên nhân khách quan và ch quan mà nhiều ch thể tham gia vào quan h mua bán nhà lại không thực hin hoặc thực hin không đúng và đầy đ với các quy đnh ca pháp luật liên quan đến điều kin mua bán nhà đã dẫn đến những tranh chấp giữa các bên. Do đó, trong phạm vi nghiên cứu đề tài 2
7. “Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” cần phải được nghiên cứu mt cách khoa hc toàn din, mang tính h thống dựa trên những cơ s lỦ luận, cơ s thực tin nhằm chỉ ra những điểm hạn chế, tồn tại cũng như những điểm mới phù hợp nhằm kiến ngh những giải pháp nhằm phát triển th trưng mua bán nhà hình thành trong tương lai mt cách công khai minh bạch trách ri ro cho nhà đầu tư, cũng như để có những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung và hoàn thin các quy đnh ca pháp luật hin hành có liên quan. 2.ăTìnhăhìnhănghiênăcu đ tƠi Đã có nhiều bài viết và các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài nghiên cứu như: - “Chính sách phát triển th trưng bất đng sản Vit Nam” Ca Tiến sĩ Đinh Văn Ân. Cuốn sách đã đề cập những cơ chế, chính sách pháp luật ca các nước như Mỹ, Phần Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản. - Năm 2003, tác giả PGS.TS Thái Bá Cần và Th.S Trần Nguyên Nam có đề tài “Th trưng bất đng sản – Những vấn đề lỦ luận và thực tin Vit Nam. - Năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung có đề tài: “Các chính sách thu hút đầu tư vào th trưng bất đng sản Vit Nam”. - Năm 2009, PGS.TS Phan Th Cúc và PGS.TS Nguyn Văn Xa xây dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất đng sản”. - Năm 2010, có mt số bài viết như: “Pháp luật kinh doanh bất đng sản dưới góc nhìn ca nhà đầu tư nước ngoài” ca Nguyn Ngc Minh, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; “Hoàn thin chế đ pháp lỦ về s hữu bất đng sản trong khung cửa hi nhập” ca Nguyn Ngc Đin, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 8/2010; “Bảo đảm tính minh bạch ca th trưng bất đng sản – 3
8. Pháp luật mt số nước trên thế giới và kinh nghim cho Vit Nam” ca Nguyn Th Dung, tạp chí Luật hc số 8/2010. - Năm 2011, TS. Đinh Văn Ân, có đề tài: “Chính sách phát triển th trưng bất đng sản Vit Nam”; T.S Bùi Văn Huyền và TS. Đinh Th Nga – Hc vin Tài chính quốc gia có công trình nghiên cứu: “Quản lỦ Nhà nước đối với th trưng bất đng sản Vit Nam”; PGS. TS Nguyn Quang Tuyến có đề tài khoa hc cấp trưng: “Những vấn đề pháp lỦ về tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển ca th trưng bất đng sản Vit Nam”; Tập bài giảng ca trưng Đại hc Luật Hà Ni “Pháp luật về kinh doanh bất đng sản”. - Năm 2012, “Pháp luật về kinh doanh bất đng sản Vit Nam – Những vấn đề lỦ luận và thực tin” – Luận án tiến sĩ luật hc ca Vũ Anh; “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dng đất trong kinh doanh bất đng sản Vit Nam” – Luận án tiến sĩ Luật hc ca Nguyn Th Hồng Nhung; GS.TS. Dương Th Bình Minh ch biên cuốn “Chính sách phát triển nhà thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: LỦ luận và thực tin”. - Năm 2013, TS. Đinh Th Mai Phương ch biên cuốn sách “Các giải pháp để hoàn thin thể chế thúc đẩy sự phát triển ca th trưng bất đng sản Vit Nam”. - Năm 2014, “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất đng sản hình thành trong tương lai” ca Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn về quyền sử dng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất đng sản Vit Nam” – TS. Nguyn Th Hồng Nhung, tạp chí Luật hc số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy đng vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ” trong kinh doanh bất đng sản” ca Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5/2014. Ngoài ra cũng có mt số luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ nghiên cứu về đề tài có liên quan đến nhà , th trưng bất đng sản, nhà hình thành trong 4
9. tương lai, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, nhà chung cư và nhà thương mại Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh bất đng sản năm 2014 và Luật Nhà năm 2014 được ban hành với nhiều quy đnh mới về kinh doanh phát triển nhà thương mại, trong đó có loại hình kinh doanh nhà hình thành trong tương lai; đặc bit là sự ra đi ca hàng loạt các hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS được ban hành thì đến nay vẫn chưa có mt công trình khoa hc nào nghiên cứu cấp đ thạc sĩ chuyên sâu về vấn đề điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cả khía cạnh lỦ luận và thực tin. Trên cơ s tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa hc ca các công trình khoa hc đã được công bố, luận văn sẽ phát triển và bổ sung thêm, làm hoàn thin hơn khía cạnh lỦ luận và thực tin về hợp đồng và điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 3. McăđíchăvƠănhim v nghiênăcu 3.1 Mục đích nghiên cứu: - Tập hợp và h thống hóa các qui đnh ca pháp luật về hợp đồng và điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng thi nhận din những khoảng trống pháp lỦ trong quá trình thực hin loại hợp đồng này. - H thống hóa, khái quát hóa h thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, c thể đi sâu tìm hiểu các quy đnh ca pháp luật ni dung và pháp luật hình thức quy đnh về điều kin có hiu lực ca hợp đồng. Thông qua đó, soi ri vào thực tin thực thi pháp luật về vấn đề này để nhận din được những hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình kỦ kết và thực hin hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Xác đnh nguyên 5
10. nhân và ảnh hưng ca các hợp đồng biến tướng kể trên làm cho hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tr nên vô hiu khi có tranh chấp. - Đề xuất giải pháp hoàn thin pháp luật, đảm bảo các ch thể ca hợp đồng tuân th đúng pháp luật. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: - Tìm hiểu nguyên nhân và những tác đng và ảnh hưng ca các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trái pháp luật, không tuân th các quy đnh ca pháp luật làm cho hợp đồng vô hiu. Từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thin pháp luật về hợp đồng nhằm đảm bảo cho các ch thể tuân th đúng pháp luật khi tham gia giao kết và thực hin hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Các điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 4.ăĐiătngăvƠăphmăviănghiênăcu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu ch yếu ca đề tài, bao gồm: - H thống các quan điểm, lỦ luận, đnh hướng và quy đnh ca Đảng và Nhà nước ta đối với điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Các quy đnh ca pháp luật tại Vit Nam liên quan đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà trong tương lai và điều kin có hiu lực ca hợp đồng này. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trên cơ s Luật Kinh doanh bất đng sản, Luật Nhà và B luật Dân sự các ni dung cơ bản như: Điều kin có hiu lực về hình thức 6
11. hợp đồng; điều kin có hiu lực về ni dung ca hợp đồng như: ch thể, đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa v ca các bên, giải quyết tranh chấp. 5.ăPhngăpháp lunăvƠăphngăpháp nghiênăcu Để giải quyết các yêu cầu và mc đích mà đề tài đã đặt ra, luận văn ch yếu sử dng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa hc duy vật bin chứng ca Ch nghĩa Mác – Lênin được sử dng xuyên suốt luận văn. - Phương pháp phân tích, tập hợp tài liu, quan điểm lỦ luận và so sánh đối chiếu luật hc được sử dng trong Chương 1 khi nghiên cứu mt số vấn đề lỦ luận về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Phương pháp phân tích, bình luận, so sánh được sử dng ch yếu trong Chương 2 khi đánh giá về thực trạng pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Phương pháp tổng hợp, din giải và quy nạp được sử dng trong chương 3 về hoàn thin pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai nhằm nâng cao hiu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế. 6. ụănghƿaălỦălunăvƠăthc tin ca lunăvĕn Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây: - Tổng hợp, bổ sung và phát triển h thống lỦ luận và luận điểm khoa hc về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Đưa ra đánh giá thực trạng pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và h ly ca vic kỦ kết các 7
12. hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trái pháp luật dưới góc nhìn ca thực tin. - Chỉ ra những yêu cầu ca công tác quản lỦ đối với hoạt đng giao dch nhà hình thành trong tương lai nói chung và vic kỦ kết hợp đồng nói riêng. Trên cơ s đó, bổ sung mt số giải pháp góp phần hoàn thin cả về mặt ni dung và thực thi pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 7.ăCăcu ca lunăvĕn Ngoài phần m đầu, mc lc, kết luận và danh mc tài liu tham khảo, luận văn được kết cấu thành ba chương với ni dung như sau: - Chương 1: LỦ luận pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về các điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai từ thực tin thành phố Hồ Chi Minh. - Chương 3: Giải pháp hoàn thin pháp luật về điều kin có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 8
13. Chngă1 LụăLUNăPHỄPăLUTăVăĐIUăKINăCịăHIUăLC CAăHPăĐNGăMUAăBỄNăNHĨăăHỊNHăTHĨNHăTRONGă TNGăLAI 1.1.ăNhƠăăvƠăcácăhìnhăthcăkinhădoanhănhƠă 1.1.1. Khái niệm nhà ở Nhà là loại công trình xuất hin sớm trong lch sử phát triển ca xã hi loài ngưi, nh vào nó con ngưi có thể chống lại sự đe da ca thú dữ, sự bất lợi ca thiên nhiên và là cơ s hình thành mt gia đình. Trong xã hi hin đại, nhà là tư liu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu ca mi cá nhân, mi gia đình.Nhà không chỉ là mt vật thể kiến trúc thông thưng bảo đảm nhu cầu ca con ngưi mà nó còn là vật thể biểu th các giá tr văn hóa, lch sử ca mt dân tc, mt quốc gia. Cũng chính vì vậy mà bất kì quốc gia nào, Nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà thông qua vic ban hành các chính sách pháp luật ca Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn cho ngưi dân thực hin các giao dch về nhà nói riêng. nước ta, thực hin chiến lược phát triển kinh tế - xã hi ca Đại hi lần thứ XI ca Đảng và theo quy đnh tại Điều 59 Hiến pháp 2013 thì Nhà nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân, tạo điều kin để mi ngưi dân có ch , nhất là cho các đối tượng chính sách và ngưi thu nhập thấp. Thể chế hoá đưng lối ca Đảng và ni dung đã được hiến đnh trong Hiến pháp 2013, các quy đnh về nhà được Nhà nước ghi nhận trong B luật Dân sự 2005 cũng như B luật dân sự 2015, Luật nhà 2014, Luật kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. Vậy khái nim nhà được hiểu như thế nào? 9
14. Theo Từ điển Tiếng Vit thì nhà là "Chỗ ở và sinh hoạt ca một gia đình" [43].Và tùy thuc vào góc đ tiếp cận nghiên cứu, nhà được đnh nghĩa theo nhiều cách khác nhau: Dưới góc đ triết hc thì nhà là lượng vật chất đnh hình kiến trúc, đồng b và mang tính văn hóa.Theo phạm trù xã hi hc thì nhà là phương tin đáp ứng nhu cầu ca con ngưi; còn dưới góc đ kinh tế hc thì nó là khối tài sản thưng có giá tr lớn trong tổng tài sản quốc gia. Dưới góc đ xây dựng: Nhà là sản phẩm ca hoạt đng xây dựng và không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trưng bên ngoài và được dung để . Dưới góc đ kinh tế, xã hi: Nhà là tài sản có giá tr đặc bit đối với đi sống con ngưi, là b phận quan trng bảo v con ngưi trước các hin tượng tự nhiên. Dưới góc đ pháp luật: Khoản 1 Điều 3 Luật nhà 2014 quy đnh: “Nhà ở là công trình xây dựng với mc đích để ở và phc v các nhu cầu sinh hoạt ca hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy, có thể thấy, dù góc đ nghiên cứu nào thì nhà đều là nơi phc v sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu ca con ngưi. Không những vậy, nhà còn là mt tài sản, mt bất đng sản có giá tr đặc bit đối với cá nhân và là đối tượng đặc bit luôn gắn với đất đai, mt loại tài sản luôn gắn với quyền s hữu Nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử dng đất. Từ khái nim nêu trên, có thể khái quát những đặc điểm chính ca nhà như sau: Thứ nhất, nhà được lập ra với mc đích là để hoặc phc v nhu cầu sinh hoạt ca con ngưi. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống ca cá nhân 10
15. hoặc ca các thành viên trong gia đình.Nó không chỉ có giá tr vật chất mà còn mang giá tr tinh thần đối với mi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy. Thứ hai, nhà được cố đnh với mt v trí đa lí và không thể dch chuyển được. Nhà luôn gắn với đất đai - mt loại tài sản đặc bit nên về cơ bản là không thể dch chuyển được, vì vậy mà nhà cũng được coi là mt loại bất đng sản (BĐS) Thứ ba, nhà là mt loại tài sản có giá tr lớn bi nhà là mt dạng ca bất đng sản có tính bền vững, thi gian sử dng dài, hao mòn chậm. Thứ tư, Nhà rất đa dạng phong phú cả về chất lượng và số lượng. Đặc điểm này xuất phát từ sự đa dạng ca các tầng lớp dân cư, dân tc, sự chế ngự thiên nhiên, điều kin tự nhiên và sự ứng dng khoa hc kỹ thuật. 1.1.2. Các hình thức kinh doanh nhà ở Sau nhiều lần dự thảo và sửa đổi lấy Ủ kiến ca các nhà khoa hc, nhà quản lỦ, ngưi dân và doanh nghip, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước và hi nhập kinh tế khu vực và thế giới, luật kinh doanh bất đng sản năm 2014 ra đi thay thế luật kinh doanh bất đng sản năm 2006 đã cho phép các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước kinh doanh về nhà nói riêng và bất đng sản nói chung. C thể, như sau: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây [36, Khoản 1 – Điều 11]: Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định ca pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không 11
16. phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất nhận chuyển nhượng ca tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê ca tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mc đích sử dng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ca ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dng đất ca tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đụ có hạ tầng kỹ thuật đó”. Luật kinh doanh bất đng sản năm 2014 cũng cho phép [36, Khoản 2 – Điều 11] “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê ca tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mc đích sử dng đất; dự án bất động sản ca ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mc đích sử dng đất”. Mặc dù đụ có nhiều thay đổi, nhằm tạo một môi trường kinh doanh bình đẵng giữa các thành phần kinh doanh song, kinh doanh bất động sản gắn liền với đất, trong khi ở Việt Nam “đất đai là sở hữu ca toàn dân, do Nhà nước là đại diện ch sở hữu” nên Luật kinh doanh bất 12
17. đng sản vẫn còn qui đnh và phân bit quyền kinh doanh bất đng sản giữa các tổ chức, cá nhân ngưi Vit Nam với ngưi Vit Nam đnh cư nước ngoài trong vic đầu tư kinh doanh nhà để bán, cho thuê. Luật kinh doanh bất đng sản 2014 cho phép Doanh nghip có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất đng sản dưới các hình thức sau đây: [36, Khoản 3 – Điều 11] “Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê ca tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mc đích sử dng đất; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mc đích sử dng đất”. Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước, các hình thức kinh doanh nhà trong luật kinh doanh bất đng sản năm 2014 đã thông thoáng hơn so với các qui đnh ca pháp luật trước đây. Theo đó, các tổ chức, cá nhân trong nước có đầy đ các quyền kinh doanh về nhà , công trình xây dựng cũng như qui đnh những loại đất nào được xây dựng nhà để bán, để cho thuê, thuê mua và để đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng. Bên cạnh đó luật Doanh nghip năm 2014 ra đi có qui đnh rất thông thoáng mang tính đt phá trong đăng kỦ kinh doanh đó là [37, Điều 29] “Doanh nghiệp có thể làm tất cả những gì pháp luật không cấm” đã và đang tạo thành mt đng lực trong phát triển kinh tế xã hi đặc bit là môi trưng kinh doanh, th trưng kinh doanh nói chung và th trưng kinh doanh bất đng sản nói riêng. Và Luật kinh doanh bất đng sản 2014 ra đi cũng thể hin những thay đổi tích cực trong thi gian gần đây nhằm thu hút các doanh nghip nước 13
18. ngoài đầu tư kinh doanh nhà . Thực tin đã chứng minh dòng vốn ngoại trực tiếp đổ vào th trưng bất đng sản Vit Nam trong 8 tháng đầu năm 2016 là rất lớn đứng thứ 2 so với các ngành kinh doanh khác khoảng 836,2 triu USD [51]. Mà nhà là mt phân khúc khá lớn chiếm mt tỉ trong lớn trong kinh doanh bất đng sản theo qui đnh cuả pháp luật hin hành. Dù rằng, pháp luật còn có những qui đnh ràng buc nhất đnh, song nhìn chung đã có những thay đổi đáng kể nhằm thu hút nguồn lực từ bên ngoài đặc bit là “nguồn vốn” đầu tư kinh doanh nhằm phát triển hạ tầng kinh tế xã hi, phát triển th trưng bất đng sản mt các bền vững. Song những quy đnh “m ra” trong Luật kinh doanh bất đng sản 2014 về hình thức kinh doanh nhà đối với các tổ chức, doanh nghip nước ngoài, bà con Vit kiều, ngưi Vit Nam đnh cư nước ngoài có đ điều kin kinh doanh nhà nói chung và nhà hình thành trong tương lai nói riêng đã tạo ra mt kênh đầu tư khá hấp dẫn, có mức sinh lợi ổn đnh mức cao. 1.1.3. Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - hình thức kinh doanh linh hoạt nhưng chứa đựng nhiều rủi ro Trong khoảng ba năm gần đây th trưng kinh doanh bất đng sản bắt đầu khi sắc tr lại sau mt thi gian dài b đóng băng cm từ “mua bán nhà hình thành trong tương lai” hay dân gian còn gi mua nhà “trên giấy” là mt cm từ rất hót, gần như những t báo giấy, những tạp chí, các bài thông tin trên trang mạng đin tử liên quan đến bất đng sản thưng xuyên xuất hin. Nếu vào google để tìm kiếm thông tin, chỉ mất khoảng 44 s thì đã xuất hin 663.000 kết quả có liên quan, còn vào trang tìm kiếm Coc Coc xuất hin tới 1.212.115 kết quả, điều đó cho thấy đ hót ca từ khóa này là như thế nào. Mặt khác khi gõ tìm kiếm từ khóa “ ri ro + mua bán nhà hình thành trong tương lai” cũng có kết quả hơn 692.000, điều đó chứng tỏ đây là mt “đề tài” vô cùng hót kể cả Ủ nghĩa tích cực cũng như tiêu cực. Thực tin trong thi 14
19. gian khoảng 10 năm gần đây đặc bit trong thi gian sau khi luật kinh doanh bất đng sản năm 2014 và luật nhà 2014 ra đi, các qui đnh có liên quan đến đầu tư, mua bán nhà hình thành trong tương lai, đã được pháp luật qui đnh khá rõ ràng và chi tiết, điều đó chứng tỏ từ thực tin ca xã hi mà Nhà nước đã có những qui đnh pháp lỦ đầy đ và rõ ràng để các ch thể tham gia kinh doanh, đầu tư, mua bán có đầy đ cơ s pháp lỦ để thực hin, nếu tuân th pháp luật thì sẽ tránh được các ri ro pháp lỦ gây ra. Tuy nhiên thực tin tình hình din ra trên th trưng hin nay vô cùng phức tạp, do ngưới mua không phải ai cũng có thể hiểu và biết rõ các qui đnh ca pháp luật có liên quan, khi tham gia giao dch hoặc biết nhưng không tuân th hoặc xem thưng, ch quan chỉ nhìn vào những lợi ích, kỳ vng ảo tưng được ch đầu tư hoặc bên môi giới quảng bá mà bỏ qua các qui đnh ca pháp luật có liên quan. Còn ngưi bán vì những lỦ do khác nhau mà “phớt l” đi các qui đnh ca pháp luật hoặc cố tình “lách luật” hoặc “né tránh” nhằm mang lại lợi ích cho bên mình. Chẳng hạn trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi chưa đ điều kin để bán nhà theo qui đnh, nhưng trong thi gian qua các ch đầu tư vẫn triển khai bán nhà mt cách phổ biến, trong đó có những ch đầu tư do không đ năng lực về tài chính để triển khai nhưng cũng có những ch đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính, song do triển khai mt lúc nhiều dự án khác nhau nên nguồn vốn không thể đáp ứng được. Vì vậy có những dự án ch đầu tư đưa ra các hình thức kinh doanh khác nhau, mc đích là để huy đng vốn ca khách hàng trước, khi chưa đ điều kin để bán, chẳng hạn như: hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng góp vốn; hợp đồng đặt cc (trong hợp đồng đặt cc phân ra nhiều đợt, đặt cc lần 1, đặt cc lần 2 ); hợp đồng hứa mua, hứa bán. Đã làm cho th trưng bất đng sản nói chung và th trưng mua bán nhà hình thành trong tương lai đầy sôi đng, nhưng cũng tiềm ẫn nhiều ri ro. 15
20. 1.2.ăPhápălutăvăđiuăkinăcóăhiuălcăcaăhpăđngămuaăbánănhƠăă hìnhăthƠnhătrongătngălai 1.2.1. Sự cần thiết phải quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ quan trong nhất để các bên trong mua bán phải thực hin nhằm bảo đảm phát triển lành mạnh, bền vững th trưng mua bán nhà trong tương lai nói riêng cũng như th trưng bất đng sản nói chung. Bi lẽ: Quan h mua bán nhà hình thành trong tương lai có Ủ nghĩa quan trong trong vic đảm bảo góp phần tạo môi trưng pháp lỦ, mi trưng đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất đng sản mt cách lành mạnh, công khai, minh bạch các giao dch trên th trưng thông qua những quy đnh về điều kin có hiu lực ca hợp đồng, hình thức ca hợp đồng, đối tượng ca hợp đồng, tư cách ch thể kỦ kết hợp đồng, đặc bit là điều kin dự án bất đng sản được phép kinh doanh Nếu hi t đầy đ các điều kin theo qui đnh thì vic kỦ kết và thực hin hợp đồng là hết sức bình thưng, nhưng trong thực tế khi dự án kinh doanh bất đng sản chưa hi đ các điều kin đặc bit là điều kin về bất đng sản được phép đưa vào kinh doanh mà hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vẫn được kỦ kết, thực hin, đây là mt vấn đề hết sức bất cập, hơn nữa sau khi hai bên kỦ kết xong, hợp đồng này lại chuyển nhượng cho bên thứ ba và tr thành mt loại hàng hóa mới “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai”. Như vậy, điều kin để có hiu lực ca hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ để phát triển lành mạnh, bền vững th trưng mua bán nhà nói riêng cũng như th trưng bất đng sản nói chung. 16