Luận văn Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài DDức, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014

Nội dung text: Luận văn Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài DDức, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NGUYỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NGUYỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Nguyễn Minh Nguyệt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦ U 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 4 1.1.1. Quyền sở hữu 4 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4 1.1.3. Quyền sử dụng đất 4 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 6 1.2.1. Các nước phát triển 6 1.2.2. Một số nước trong khu vực 8 1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 11 1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13 1.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay 13 1.3.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụđấtng ở Việt Nam trong những năm qua 17 1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 21 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 23 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6. iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 23 2.2. Nội dung nghiên cứu 23 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyêṇ Hoài Đức, thành phố Hà Nôị 23 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyêṇ Hoài Đức 23 2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyêṇ Hoài Đức từ năm 2010 đến 2014 23 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên điạ bàn huyêṇ Hoài Đức 24 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 2.3.2. Phương pháp thu thập các tài liệu, số liêụ liên quan 24 2.3.3. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hơp̣ và xử lý số liệu 25 2.3.4. Phương pháp điều tra theo phiếu 25 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 27 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 30 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiêṇ tư ̣ nhi-ê kni nh tế xa ̃ hôị của huyêṇ Hoài Đ.ứ c 39 3.2. Tình hình, quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức 41 3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Hoài Đức 41 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra 44 3.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất taị huyêṇ Hoài Đức 47 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ 47 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 48 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ 52 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ 53 3.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ 56 3.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ 58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
7. v 3.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn QSDĐ 61 3.3.9. Tình hình thực hiện quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 61 3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền tại 3 xã, thị trấn 63 3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức 72 3.4.1. Giải pháp về chính sách 72 3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất 73 3.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 74 KẾT LUẬN VÀ ĐÊ NGHỊ 75 1. Kết luận 75 2. Đề nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT : Bộ Tài nguyên môi trường BTP : Bộ Tư pháp CP : Chính Phủ CN -TTCN : Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX : Giá trị sản xuất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT : Thông tư UBND : Uỷ ban nhân dân TH : Trường hợp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 31 Bảng 3.2:Cơ cấu kinh tế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014 33 Bảng 3.3: Cơ cấu và giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai đoạn 2004- 2014 34 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức 42 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu 44 Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014 49 Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 51 Bảng 3.8: Tình hình thực hiện chuyển quyền thừa kế QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 55 Bảng 3.9: Tình hình thực hiện chuyển quyền tặng cho QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 57 Bảng 3.10: Tình hình thực hiện chuyển quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 60 Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn giai đoạn 2010-2014 63 Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010- 2014 65 Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010- 2014 66 Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2010-2014 67 Bảng 3.15: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân vềviệc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn 69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
10. viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội 27 Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 31 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
11. 1 MỞ ĐẦ U 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như: - Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. - Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
12. 2 Huyện Hoài Đức nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Hoài Đức. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1.Mục tiêu tổng quát - Điều tra, đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyêṇ Hoài Đức, thành phố Hà Nội - Đề xuất một số giải pháp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu. 2.2.Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hoài Đức có liên quan đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất - Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số liệu điều tra trên huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014 - Đề xuất một số giải pháp nâng cao chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Đánh giá chính xác tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP Hà Nội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
13. 3 - Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế - Từ số liệu điều tra được về việc thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức phải đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó đề xuất giải pháp và kiến nghị. - Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
14. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ”[10]. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có ủ đ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định. 1.1.3. Quyền sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
15. 5 đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”[11], hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”[11]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
16. 6 đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” . 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới 1.2.1. Các nước phát triển Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác. 1.2.1.1. Thuỵ Điển Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
17. 7 Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển. - Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòibồi thường dựa trên giá trị của tài sản. 1.2.1.2. Úc Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước 01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét [13]. Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
18. 8 nước [13]; nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. 1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua – bán theo nguyên tắc của thị trường. 1.2.2. Một số nước trong khu vực 1.2.2.1. Thái Lan Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất. Cụ thể: - Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
19. 9 bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng. - Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu): Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất + Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng. + Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm - Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm. - Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
20. 10 - Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2 - Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. - Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng được - Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4. 1.2.2.2. Trung Quốc Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp - Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
21. 11 QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án. Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai. - Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ [16] - Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới [16]. 1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
22. 12 Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự. Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp. Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN