Luận văn Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định

Nội dung text: Luận văn Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VĂN TUYẾN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VĂN TUYẾN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền Thái Nguyên, năm 2020
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này. Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Điền là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo phòng Đào tạo sau đại học, khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Nam Trực, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Nam Định, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam Trực đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Văn Tuyến
5. iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 3.1. Ý nghĩa khoa học 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn 3 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 4 1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai 4 1.1.2. Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính 7 1.2. Cơ sở pháp lý 8 1.2.1. Các văn bản pháp lý 8 1.2.2. Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 12 1.3. Cơ sở thực tiễn 29 1.3.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số nước trên thế giới 29 1.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 33 1.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Nam Trực 37
6. iv CHƯƠNG II. ĐỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1. Đối tượng nghiên cứu 38 2.2. Phạm vi nghiên cứu 38 2.3. Nội dung nghiên cứu 38 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 38 2.3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 38 2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2017 – 2019 38 2.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. 39 2.4. Phương pháp nghiên cứu 39 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 39 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39 2.4.3. Phương pháp tham vấn 40 2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 41 2.4.5. Phương pháp thống kê, so sánh 41 CHƯƠNG III.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 42 3.3.1. Điều kiện tự nhiên 42 3.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. 47
7. v 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 47 3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 52 3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 53 3.3.1. Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 53 3.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 55 3.3.3. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Nam Trực 68 3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại huyện Nam Trực 75 3.4.1. Thuận lợi 75 3.4.2 Khó khăn và hạn chế 76 3.4.3. Giải pháp 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 1. Kết luận 79 2. Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
8. vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2019 52 Bảng 3.2: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất ở đã được cấp 56 Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích đất ở đã được cấp GCN 57 Bảng 3.4: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất chuyên dùng đã được cấp 58 Bảng 3.5. Tổng hợp diện tích đất chuyên dùng đã được cấp GCNQSDĐ 59 Bảng 3.6: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ 60 Bảng 3.7. Tổng hợp diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ 61 Bảng 3.8. Tổng hợp số giấy chứng nhận đất lâm nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ 62 Bảng 3.9: Tổng hợp diện tích đất lâm nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ 63 Bảng 3.10: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất nuôi trồng thủy sản đã được cấp GCNQSDĐ 66 Bảng 3.11: Tổng hợp diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã được cấp GCN 67 Bảng 3.12. Thống kê tổng hợp việc cấp GCNQSDĐ tại huyện Nam Trực 68 Bảng 3.13. Tổng hợp số GCNQSDĐ tồn đọng chưa được cấp 70 Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả cấp GCN đối với các loại đất chính tại huyện Nam Trực 72 Bảng 3.16. Kết quả lấy ý kiến của người dân về công tác cấp GCN của 74 huyện Nam Trực giai đoạn 2017 - 2019 74
9. vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT- BTNMT 25 Hình 1.2. Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT- BTNMT 26 Hình 3.1 : Cơ cấu sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 53
10. viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính :Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở GCN và tài sản khác gắn liền với đất HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên và Môi trường TTHC : Thủ tục hành chính UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng Đăng ký đất đai
11. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội và an ninh, quốc phòng. Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực, nguồn vốn vô cùng to lớn của đất nước. Mục tiêu đặt ra đến năm 2020, nước ta về cơ bản là một nước công nghiệp theo hướng hiện đại hóa (Đảng cộng sản VN, 2006). Để đạt được mục tiêu trên thì nước ta phải có sự chuyển đổi mạnh mẽ, đúng hướng cơ cấu kinh tế, trong đó vẫn đề cốt lõi là chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ. Hàng loạt các nhà máy xí nghiệp, các khu công nghiệp mọc lên, đất nông nghiệp bị thu hẹp rất nhanh, nhiều cánh đồng màu mỡ đang bị lấn chiếm mất dần, nhường chỗ cho những xa lộ lớn và đô thị. Vì vậy, vấn đề đặt ra đối với Đảng và Nhà nước ta là làm thế nào để sử dụng một cách tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên đất đai này. Do đó, công tác quản lý đất đai ngày càng quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Thực tế cho thấy rằng, quan hệ đất đai phức tạp và luôn biến động nên việc quản lý còn rất nhiều bất cập. Trong quá trình sử dụng đất vẫn còn xảy ra nhiều tranh chấp, tình trạng sử dụng đất không đúng quy hoạch Bên cạnh đó, sự kiểm tra giám sát của một bộ phận cán bộ, cơ quan quản lý nhà nước chưa nghiêm trong lĩnh vực đất đai. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ
12. 2 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày càng mạnh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, do đó vấn đề quản lý đất đai trở nên phức tạp hơn. Vậy nên, để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính đóng vai trò sức quan trọng và là 1 trong 15 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng hợp lý, đầy đủ và hiệu quả nhất, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước. Nam Trực là một huyện của tỉnh Nam Định, trong những năm qua các cơ quan Nhà nước đã đầu tư xây dựng phát triển kinh tế, tiến hành xóa đói giảm nghèo, nâng cao đời sống của nhân dân. Cùng với sự phát triển kinh tế và sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất đai của mỗi người dân ngày càng tăng cao, do đó, công tác quản lý đất đai ngày càng có vai trò quan trọng, đặc biệt là công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn. Được sự nhất trí, đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. - Đánh giá được kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định
13. 3 - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học: Công tác phân tích, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những bước quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn: Với kết qua đề tài là bước đầu cho việc tìm ra những mặt được, mặt chưa được, những tồn tại và hạn chế của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận từ đó đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất.
14. 4 CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai 1.1.1.1. Vị trí và vai trò của đất đai a. Đối với đời sống của con người Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con người nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì không thể có sự sống. Các Mác đã viết “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn”. Đất đai chính là địa bàn sống của con người. Nó là địa điểm xây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của con người. b. Đối với sự phát triển của xã hội Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Có thể nói đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất”. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí vô cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua đó tạo nguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và
15. 5 thông qua đất đai. Trong trường hợp này đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người. (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005) Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như một đối tượng lao động. Bởi vậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người. Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng một vai trò khá quan trọng. Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội loài người. Vì vậy, trong sử dụng đất đai phải tiết kiệm và có hiệu quả. (Đinh Dũng Sỹ, 2003) 1.1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm các thủ tục liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
16. 6 nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai 2013 Điều 22. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. 7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 8. Thống kê, kiểm kê đất đai. 9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. 11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. 15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. (Quốc Hội, 2013)
17. 7 1.1.2. Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính 1.1.1.3. Khái niệm * Khái niệm đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. (Luật đất đai. 2013) * Khái niệm Giấy chứng nhận: Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” 1.1.1.4. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: * Vai trò đối với Nhà nước Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
18. 8 - Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; - Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu; - Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất; - Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất; - Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh; - Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch * Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội - Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả; - Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện; - Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.; - Giảm các tranh chấp về đất đai. (Phạm Phương Nam và cs, 2014) 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1. Các văn bản pháp lý 1.2.1.1. Từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013 Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoa XI.
19. 9 Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005. Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa LUật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/3006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa ; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa. Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
20. 10 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.1.2. Từ Luật đất đai 2013 đến nay Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
21. 11 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014). Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư. Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014). Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường; Thông tư số 28/2014/TT- BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
22. 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.2. Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 1.2.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo điều 98, Luật đất đai 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
23. 13 hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
24. 14 nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. (Quốc Hội, 2013) 1.2.2.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Được quy định rõ tại điều 100 và 101 luật đất đai 2013: Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản