Luận văn Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013 - 2017

Nội dung text: Luận văn Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013 - 2017

1. ĐẠI H ỌC THÁI NGUYÊN TR ƯỜNG ĐẠ I H ỌC NÔNG LÂM MÃ L ƯƠ NG VINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUY ỂN NH ƯỢNG, TẶNG CHO QUY ỀN S Ử D ỤNG ĐẤ T TẠI HUY ỆN NÔNG C ỐNG T ỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 LU ẬN V ĂN TH ẠC S Ĩ QU ẢN LÝ ĐẤ T ĐAI Thái Nguyên - 2018
2. ĐẠI H ỌC THÁI NGUYÊN TR ƯỜNG ĐẠ I H ỌC NÔNG LÂM MÃ L ƯƠ NG VINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUY ỂN NH ƯỢNG, TẶNG CHO QUY ỀN S Ử D ỤNG ĐẤ T TẠI HUY ỆN NÔNG C ỐNG T ỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 Ngành: Qu ản lý đất đai Mã s ố: 8.85.01.03 LU ẬN V ĂN TH ẠC S Ĩ QU ẢN LÝ ĐẤ T ĐAI Ng ười h ướng d ẫn khoa h ọc: TS. Nguy ễn Đứ c Nhu ận Thái Nguyên - 2018
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c ứu c ủa riêng tôi, các k ết qu ả nghiên c ứu được trình bày trong lu ận v ăn là trung th ực, khách quan và ch ưa từng dùng để bảo v ệ lấy b ất k ỳ học v ị nào. Tôi xin cam đoan r ằng m ọi s ự giúp đỡ cho vi ệc th ực hi ện lu ận v ăn đã được cám ơn, các thông tin trích d ẫn trong lu ận v ăn này đều được ch ỉ rõ ngu ồn g ốc. Thái Nguyên, ngày tháng n ăm 2018 Tác gi ả lu ận v ăn Mã L ươ ng Vinh
4. ii LỜI C ẢM ƠN Em xin dành nh ững l ời đầ u tiên để bày t ỏ lòng bi ết ơn sâu s ắc t ới các Th ầy, Cô giáo đã ân c ần d ạy d ỗ, truy ền đạ t ki ến th ức cho em trong hai n ăm nghiên c ứu và h ọc t ập t ại tr ường. Trong quá trình th ực hi ện đề tài em đã nh ận được s ự ch ỉ b ảo, giúp đỡ nhi ệt tình c ủa các Th ầy, Cô trong khoa Qu ản lý tài nguyên - Tr ường Đạ i h ọc Nông lâm Thái Nguyên, t ập th ể l ớp Cao h ọc QL ĐĐ K24B đã t ạo điều ki ện để em hoàn thành t ốt lu ận v ăn t ốt nghi ệp này. Em xin chân thành c ảm ơn Th ầy giáo TS Nguy ễn Đức Nhu ận đã tr ực ti ếp h ướng d ẫn và t ận tình ch ỉ b ảo giúp đỡ em trong su ốt th ời gian nghiên c ứu th ực hi ện đề tài. Mặc dù đã h ết s ức c ố g ắng nh ưng trình độ và n ăng l ực c ủa b ản thân còn có nh ững h ạn ch ế nh ất đị nh nên trong lu ận v ăn t ốt nghi ệp c ủa em ch ắc ch ắn là không tránh kh ỏi sai sót. Kính mong các Th ầy, Cô giáo góp ý để n ội dung nghiên c ứu này được hoàn thi ện. Xin chân thành c ảm ơn gia đình, ng ười thân, b ạn bè, đồng nghi ệp đã t ạo mọi điều ki ện thu ận l ợi và giúp đỡ tôi v ề m ọi m ặt, độ ng viên khuy ến khích tôi hoàn thành lu ận v ăn./. Thái Nguyên, ngày tháng . năm 2018 Học viên Mã L ươ ng Vinh
5. iii MỤC L ỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI C ẢM ƠN ii MỤC L ỤC iii DANH M ỤC CÁC B ẢNG vi MỞ ĐẦ U 1 1. Tính c ấp thi ết c ủa đề tài nghiên c ứu 1 2. M ục tiêu nghiên c ứu c ủa đề tài 2 3. Ý ngh ĩa c ủa đề tài 3 Ch ươ ng 1: TỔNG QUAN TÀI LI ỆU NGHIÊN C ỨU 4 1.1. C ơ s ở khoa h ọc c ủa đề tài 4 1.1.1. C ơ s ở lý lu ận 4 1.2. Các quy định về chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất 4 1.2.1. Căn c ứ xác l ập quy ền chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t 4 1.2.2. Hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t 5 1.2.3. Giá chuy ển quy ền s ử d ụng đất 5 1.2.4. Nguyên t ắc chuy ển quy ền s ử d ụng đất 5 1.2.5. Hi ệu l ực c ủa vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đất 5 1.2.6. Điều ki ện v ề quy ền chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đất 5 1.2. C ơ s ở pháp lý 9 1.3. C ơ s ở th ực ti ễn 11 1.3.1. Tình hình qu ản lý đấ t đai trên th ế gi ới và Vi ệt Nam 11 1.3.2. Tình hình qu ản lý đấ t đai ở Vi ệt Nam, T ỉnh Thanh Hóa 15 1.3.3. Tình hình qu ản lý đất đai ở Vi ệt Nam, T ỉnh Thanh Hóa 16 Ch ươ ng 2: ĐỐI T ƯỢNG, N ỘI DUNG VÀ PH ƯƠ NG PHÁP NGHIÊN C ỨU 24 2.1. Đối t ượng nghiên c ứu 24 2.2. Ph ạm vi nghiên cứu 24
6. iv 2.2.1. Địa điểm nghiên c ứu. 24 2.2.2. Th ời gian: T ừ n ăm 2013 đế n n ăm 2017. 24 2.3. N ội dung nghiên cứu 24 2.4 . Ph ươ ng pháp nghiên cứu 25 2.4.1. Ph ươ ng pháp điều tra, thu th ập s ố li ệu, tài li ệu th ứ c ấp 25 2.4.2. Ph ươ ng pháp thu th ập s ố li ệu s ơ c ấp 25 2.4.3. Ph ươ ng pháp th ống kê, t ổng h ợp s ố li ệu 26 Ch ươ ng 3: KẾT QU Ả NGHIÊN C ỨU VÀ TH ẢO LU ẬN 27 3.1. Đánh giá điều ki ện t ự nhiên, kinh t ế - xã h ội huy ện Nông C ống 27 3.1.1. Điều ki ện t ự nhiên 27 3.1.2. Đặc điểm kinh t ế - xã h ội c ủa huy ện Nông C ống 30 3.1.3. Th ực tr ạng qu ản lí đấ t đai c ủa huy ện Nông C ống 34 3.2. Đánh giá tình hình chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t t ại huy ện Nông C ống 2013 -2017 36 3.2.1. Tình hình QLNN v ề ho ạt độ ng chuy ển nh ượng, t ặng cho QSD Đ tại huy ện Nông C ống 2013 -2017 36 3.3.Tình hình chuy ển nh ượng, t ặng cho QSD Đ huy ện Nông C ống giai đoạn 2013-2017 44 3.3.1. Tình hình chuy ển nhượng QSD Đ huy ện Nông C ống giai đoạn 2013- 2017 44 3.3.2. Tình hình t ặng cho QSD Đ huy ện Nông C ống giai đoạn 2013 - 2017 46 3.4. Nghiên c ứu m ột s ố y ếu t ố ảnh h ưởng đế n chuy ển nh ượng, t ặng cho 49 3.4.1. Y ếu t ố dân s ố 49 3.4.2. Y ếu t ố quy ho ạch s ử d ụng đấ t 50 3.4.3. Đánh giá sự hi ểu bi ết của cán bộ qu ản lý và ng ười ng ười dân huy ện Nông C ống v ề chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đất 52 3.5. Đề xu ất gi ải pháp 59
7. v 3. 5.1. V ề t ổ ch ức và công tác cán b ộ 59 3.5.2. Gi ải pháp v ề chính sách 60 3.5.3. Gi ải pháp v ề qu ản lý 61 3.5.4. Gi ải pháp v ề c ơ s ở v ật ch ất, k ỹ thu ật 61 3.5.5. V ề chính sách pháp lu ật 62 3.5.6. Gi ải pháp v ề t ổ ch ức, ph ối h ợp làm vi ệc gi ữa các đơn v ị 62 3.5.7. Gi ải pháp v ề công ngh ệ 63 KẾT LU ẬN VÀ KI ẾN NGH Ị 64 1. K ết lu ận 64 2. Đề ngh ị 65 TÀI LI ỆU THAM KH ẢO 67
8. vi DANH M ỤC CÁC B ẢNG Bảng 1.1. Điều ki ện chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất 7 Bảng 1.2: K ết qu ả th ực hi ện k ế ho ạch s ử d ụng đấ t giai đoạn 2015 - 2020 của c ả n ước 20 Bảng 1.3. Tình hình c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đất trên địa bàn T ỉnh Thanh Hóa 23 Bảng 3.2. Hi ện tr ạng phân b ố dân c ư huy ện Nông C ống (dân s ố trung bình phân theo gi ới tính, thành th ị nông thôn) qua các n ăm. 32 Bảng 3.3. C ơ c ấu lao độ ng vi ệc làm c ủa t ừng ngành qua các n ăm 33 Bảng 3.4. Hi ện tr ạng s ử dụng đấ t n ăm 2017 huy ện Nông C ống 35 Bảng 3.5. Hi ện tr ạng s ử d ụng đấ t theo đố i t ượng s ử d ụng và qu ản lý 36 Bảng 3.6. K ết qu ả gi ải quy ết h ồ s ơ chuy ển nh ượng, t ặng cho h ộ gia đình, cá nhân 41 Bảng 3.7. T ỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuy ển nh ượng, tặng cho QSD Đ giai đoạn 2013 - 2017 42 Bảng 3.8. K ết qu ả chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t giai đoạn 2013 – 2017 43 Bảng 3.9: K ết qu ả chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t t ại huy ện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 45 Bảng 3.10: K ết qu ả t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t t ại huy ện Nông C ống giai đoạn 2013 - 2017 47 Bảng 3.11: T ỷ l ệ ho ạt độ ng chuy ển nh ượng, t ặng cho QSD Đ trong gi ải quy ết h ồ s ơ đất đai c ủa huy ện Nông C ống giai đoạn 2013 - 2017 48 Bảng 3.12. M ức độ gia t ăng dân s ố c ủa huy ện Nông C ống 49 Bảng 3.13. T ổng h ợp di ện tích quy ho ạch s ử d ụng đấ t trên địa bàn huy ện Nông C ống 51
9. vii Bảng 3.14. Nh ững hi ểu bi ết c ủa cán b ộ qu ản lý và ng ười dân huy ện Nông C ống v ề nh ững quy đị nh chung c ủa chuy ển quy ền s ử dụng đấ t 53 Bảng 3.15. S ự hi ểu bi ết c ủa ng ười dân huy ện Nông C ống v ề hình th ức chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t 55 Bảng 3.16. S ự hi ểu bi ết ng ười dân huy ện Nông C ống v ề hình th ức t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t 57
10. 1 MỞ ĐẦ U 1. Tính c ấp thi ết c ủa đề tài nghiên c ứu Đất là ngu ồn tài nguyên có giá tr ị nh ất c ủa nhân lo ại. Nó bao g ồm m ọi ý ngh ĩa c ủa sự s ống, thi ếu đấ t loài ng ườ i không th ể t ồn t ại. M ọi s ự t ồn t ại và ti ến tri ển c ủa loài ng ườ i đề u di ễn ra trên m ặt đấ t. Ngu ồn tài nguyên s ẽ không bao gi ờ b ị ki ệt qu ệ hay b ị phá hu ỷ m ột khi con ng ườ i và t ất c ả các qu ốc gia th ấy h ết giá tr ị c ủa nó. Hi ện nay, tài nguyên đấ t đang ch ịu s ức ép c ủa nhi ều yếu t ố song s ự gia t ăng dân s ố, s ự phát tri ển m ạnh m ẽ c ủa n ền kinh t ế th ị tr ườ ng và vi ệc s ử d ụng thi ếu h ợp lý đã làm cho quan h ệ đấ t đai ngày càng tr ở nên ph ức t ạp. Chính vì v ậy vi ệc qu ản lý và s ử d ụng đấ t đai m ột cách ch ặt ch ẽ, rõ ràng và c ẩn th ận đã tr ở thành v ấn đề l ớn c ủa thế gi ới nói chung và Vi ệt Nam nói riêng. Ở Vi ệt Nam, tr ước khi có Hi ến pháp 1980, đấ t đai n ước ta v ẫn có nhi ều hình th ức s ở h ữu: s ở h ữu Nhà n ước, s ở h ữu t ập th ể, s ở h ữu t ư nhân. Hi ến pháp 1980 quy đị nh n ướ c ta ch ỉ còn t ồn t ại m ột hình th ức s ở h ữu đấ t đai đó là sở h ữu toàn dân. Đế n Hi ến pháp 1992, t ại điều 18 quy đị nh là: Ng ườ i đượ c Nhà n ước giao đấ t thì được th ực hi ện chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t (QSD Đ) theo quy định c ủa pháp lu ật. Đế n nay, Lu ật Đấ t đai 1993, Lu ật s ửa đổ i m ột s ố điều Lu ật Đấ t đai 1998, 2001 và Lu ật Đấ t đai 2003 đã t ừng b ước c ụ th ể hóa quy định này c ủa Hi ến pháp v ới xu th ế ngày càng m ở r ộng các quy ền cho ng ười sử d ụng đấ t. Tr ướ c tình hình công nghi ệp hóa, hi ện đạ i hóa m ạnh m ẽ, c ơ ch ế kinh t ế th ị tr ường đã t ừng b ước được hình thành, th ị tr ường đấ t đai ngày càng phát tri ển và hòa nh ập vào n ền kinh t ế th ị tr ường và t ừng b ước đồ ng b ộ v ới các th ị tr ường khác trong n ền kinh t ế qu ốc dân. Lu ật Đấ t đai 2003 có nh ững quy định v ề giao QSD Đ cho các t ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân s ử d ụng và có nh ững quy đị nh để các t ổ ch ức, cá nhân s ử d ụng đấ t d ễ dàng th ực hi ện các
11. 2 quy ền c ủa QSD Đ. Tuy nhiên, đến nay tình hình th ực hi ện các QSD Đ ở các địa ph ươ ng v ẫn còn nhi ều b ất c ập c ần gi ải quyết. Nh ững di ễn bi ến ph ức t ạp của th ị tr ường b ất động s ản, s ự yếu kém trong công tác qu ản lý nhà n ước đối với s ự phát tri ển c ủa th ị tr ường b ất động s ản đã và đang gây nhi ều khó kh ăn, tr ở ng ại cho công cu ộc đầu t ư phát tri ển, chuy ển đổi c ơ c ấu kinh t ế, th ực hi ện công nghi ệp hoá, hi ện đại hoá đất n ước. Tr ước tình hình đó, ti ếp t ục hoàn thành và phát tri ển th ị tr ường b ất động s ản là m ột trong nh ững định h ướng quan tr ọng trong nh ững n ăm t ới c ủa Vi ệt Nam. Huy ện Nông C ống là huy ện đồ ng b ằng của Tỉnh Thanh Hóa với các ch ỉ tiêu phát tri ển kinh t ế xã h ội, và công tác qu ản lý nhà n ước trên các l ĩnh v ực của huy ện thì công tác qu ản lý nhà n ước v ề đấ t đai,về công tác đă ng ký, c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t c ủa v ăn phòng đă ng ký quy ền s ử d ụng đấ t của huy ện Nông C ống là m ột trong nh ững nhi ệm v ụ quan tr ọng hàng đầu. Do nhu c ầu v ề s ử d ụng đấ t cho yêu c ầu phát tri ển kinh t ế-xã h ội nên các ho ạt động th ực hi ện các quy ền s ử d ụng đấ t có xu h ướng ngày càng gia t ăng. Vi ệc đă ng ký t ại các c ơ quan nhà n ước theo quy đị nh pháp lu ật khi th ực hi ện các quy ền c ủa ng ười s ử d ụng đấ t ngày càng t ăng, tuy nhiên v ẫn có m ột s ố quy ền ch ưa th ực hi ện theo quy đị nh trên địa bàn huy ện Nông C ống. Vì v ậy, vi ệc th ực hi ện đề tài: "Đánh giá tình hình chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất tại huy ện Nông C ống giai đoạn 2013- 2017" là c ần thi ết trong th ời điểm hi ện nay. 2. Mục tiêu nghiên c ứu c ủa đề tài - Đánh giá được điều ki ện t ự nhiên, kinh t ế - xã h ội, tình hình qu ản lý đấ t đai huy ện Nông C ống. - Đánh giá được tình hình chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất tại huy ện Nông C ống giai đoạn 2013 - 2017. - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất tại huy ện Nông C ống. - Đề xu ất được gi ải pháp cho vi ệc th ực hi ện chuy ển nh ượng, t ặng cho
12. 3 quy ền sử d ụng đấ t, cho công tác qu ản lý t ốt hơn. 3. Ý ngh ĩa c ủa đề tài Đánh giá được th ực tr ạng c ũng nh ư hi ệu qu ả c ủa công tác chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t trên địa bàn huy ện Nông C ống giai đoạn 2013 - 2017, t ừ đó tìm ra nh ững gi ải pháp, ki ến ngh ị h ợp lý để nâng cao hi ệu qu ả trong công tác chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t trên địa bàn huy ện Nông C ống nói riêng và c ả n ước nói chung.
13. 4 Ch ươ ng 1 TỔNG QUAN TÀI LI ỆU NGHIÊN C ỨU 1.1. Cơ s ở khoa h ọc c ủa đề tài 1.1.1. C ơ s ở lý lu ận - Chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất: là hành vi chuy ển quy ền sử dụng đất, trong tr ường hợp ng ười sử dụng đất chuy ển đi nơi khác, chuy ển sang làm ngh ề khác, không có kh ả năng sử dụng ho ặc để th ực hi ện quy ho ạch sử đụng đất mà pháp lu ật cho phép Trong tr ường h ợp này, ng ười nh ận đấ t ph ải tr ả cho ng ười chuy ển quy ền sử dụng đất một kho ản ti ền tươ ng ứng với mọi chi phí họ ph ải bỏ ra để có được quy ền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá tr ị đất đai. Đặc thù của vi ệc chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất là ở ch ỗ: đất đai vẫn thu ộc sở hữu toàn dân và vi ệc chuy ển quy ền ch ỉ th ực hi ện trong gi ới hạn c ủa th ời gian giao đấ t; Nhà n ước có quy ền điều ti ết ph ần địa tô chênh lệch thông qua vi ệc thu thu ế chuy ển quy ền sử dụng đất, thu ế sử dụng đất và ti ền sử dụng đất; Nhà nước có th ể quy định một số tr ường hợp không được chuy ển quy ền sử dụng đất; mọi cu ộc chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất đều ph ải đă ng ký bi ến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi ph ạm pháp. Tặng cho quy ền s ử d ụng đấ t là hành vi chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t trong tình hu ống đặ c bi ệt, ng ười nh ận quy ền s ử d ụng đất không ph ải tr ả ti ền nh ưng có th ể ph ải nộp thu ế. Do nhu c ầu c ủa vi ệc chuy ển đổ i c ơ c ấu kinh t ế, phân công l ại lao độ ng xã hội, vi ệc chuy ển quy ền s ử dụng đất không ch ỉ d ừng l ại trong quan h ệ dân s ự mà có th ể phát tri ển thành các quan hệ th ươ ng mại, dịch vụ; giá tr ị chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất chi ếm một tỉ tr ọng rất có ý ngh ĩa trong các giao dịch trên th ị tr ường bất động sản. 1.2. Các quy định về chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất 1.2.1. Căn c ứ xác l ập quy ền chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đất - Đất đai thu ộc hình th ức s ở h ữu Nhà n ước, do Chính ph ủ th ống nh ất qu ản lý.
14. 5 - Quy ền s ử d ụng đấ t c ủa các nhân, pháp nhân, h ộ gia đình, ch ủ th ể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất ho ặc công nh ận quy ền sử dụng đất, do được ng ười khác chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t phù h ợp v ới quy định c ủa B ộ lu ật Dân sự và pháp lu ật v ề đấ t đai. 1.2.2. Hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t - Vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t được th ực hi ện thông qua h ợp đồng. - Hợp đồ ng chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ph ải được l ập thành văn b ản, có công ch ứng, ch ứng th ực theo quy đị nh c ủa pháp lu ật. 1.2.3. Giá chuy ển quy ền s ử d ụng đất - Do U ỷ ban nhân dân t ỉnh, thành ph ố tr ực thu ộc trung ươ ng quy định giá. - Do đấu giá quy ền s ử d ụng đấ t ho ặc đấ u th ầu d ự án có s ử d ụng đất. - Do ng ười sử dụng đất tho ả thu ận với nh ững ng ười có liên quan khi th ực hi ện các quy ền chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đất. 1.2.4. Nguyên t ắc chuy ển quy ền s ử d ụng đất - Cá nhân, pháp nhân, h ộ gia đình, ch ủ th ể khác s ử d ụng đấ t được pháp lu ật cho phép chuy ển quy ền s ử d ụng đất m ới có quy ền chuy ển quy ền sử d ụng đấ t. - Khi chuy ển quy ền sử dụng đất, các bên có quy ền tho ả thu ận về nội dung của hợp đồng chuy ển quy ền sử dụng đất nh ưng ph ải phù hợp với quy định của Bộ lu ật Dân s ự và pháp lu ật v ề đấ t đai. - Bên nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đất ph ải s ử d ụng đấ t đúng m ực đích, đúng th ời h ạn ghi trong gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t và phù h ợp v ới quy ho ạch, kế ho ạch s ử d ụng đấ t ở đị a ph ươ ng t ại th ời điểm chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t. 1.2.5. Hi ệu l ực c ủa vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đất Vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t có hi ệu l ực k ể t ừ th ời điểm đă ng ký quy ền sử dụng đấ t theo quy đị nh c ủa pháp lu ật v ề đấ t đai. 1.2.6. Điều ki ện v ề quy ền chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đất 1.2.6.1. Điều ki ện chung v ề quy ền chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t Ng ười sử dụng đất được th ực hi ện các quy ền chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền s ử d ụng đấ t khi có các điều ki ện sau đây:
15. 6 - Có gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đất; - Đất không có tranh ch ấp; - Quy ền s ử d ụng đấ t không b ị kê biên để đả m b ảo thi hành án; - Trong th ời h ạn s ử dụng đất. * Vi ệc quy đị nh điều ki ện chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t v ới m ục đích: - Bảo đả m quy ền s ở h ữu t ối cao c ủa Nhà n ước đố i v ới đấ t đai; - Ng ăn ch ặn vi ệc kinh doanh trái phép; - Ng ăn ch ặn tình tr ạng l ấn chi ếm, tích lu ỹ đấ t trái phép. Lu ật Đấ t đai 2003 cho phép chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều ki ện đã nêu ở Điều 106 trên đây, c ụ th ể: Tổ ch ức kinh t ế, h ộ gia đình, cá nhân được nh ận chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất tr ừ các tr ường hợp qui định tại Điều 103 Ngh ị định số 181/2004/N Đ-CP nh ư sau: + T ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận tặng cho quy ền sử dụng đất đối với tr ường hợp mà pháp lu ật không cho phép chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền s ử d ụng đất. + T ổ ch ức kinh t ế không được nh ận chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đất chuyên tr ồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, tr ừ tr ường hợp được chuy ển mục đích sử dụng đất theo qui ho ạch, kế ho ạch sử d ụng đấ t đã được xét duy ệt. + Hộ gia đình, cá nhân không tr ực ti ếp sản xu ất nông nghi ệp không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận tặng cho quy ền sử dụng đất chuyên tr ồng lúa nước. + H ộ gia đình, cá nhân không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t ở, đấ t nông nghi ệp trong phân khu b ảo v ệ nghiêm ng ặt, phân khu ph ục h ồi sinh thái thu ộc r ừng đặc d ụng; trong khu v ực r ừng phòng h ộ nếu không sinh s ống trong khu v ực r ừng đặ c d ụng, r ừng phòng h ộ đó. Ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài được nh ận chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đấ t trong khu công nghi ệp, khu công ngh ệ cao, khu kinh tế.
16. 7 1.2.6.2. Điều kiện riêng về quy ền chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất Bảng 1.1. Điều ki ện chuy ển nh ượng, tặng cho quy ền sử dụng đất Chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất Tặng cho quy ền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuy ển nh ượng quy ền sử 1. Hợp đồng tặng cho quy ền sử dụng dụng đất: Hợp đồ ng chuy ển nh ượng đất: Hợp đồ ng tặng cho quy ền sử dụng đất quy ền sử dụng đất là s ự tho ả thu ận gi ữa là sự tho ả thu ận gi ữa các bên, theo đó bên các bên, theo đó bên chuy ển nh ượng tặng cho giao quy ền sử dụng đất cho bên quy ền sử dụng đất chuy ển giao đất và được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, quy ền sử dụng đất cho bên nh ận chuy ển còn bên được tặng cho đồng ý nh ận theo nh ượng, còn bên nh ận chuy ển nh ượng tr ả quy định của Bộ lu ật Dân sự và pháp lu ật ti ền cho bên chuy ển nh ượng theo quy về đất đai. định của Bộ lu ật Dân sự và pháp lu ật về đất đai. 2. Hợp đồng chuy ển nh ượng quy ền sử 2. Hợp đồng t ặng cho quy ền sử dụng dụng đất bao gồm các nội dung sau đất bao gồm các nội dung sau đây: đây: - Tên, địa ch ỉ của các bên; - Tên, địa ch ỉ của các bên; - Lý do tặng cho quy ền sử dụng đất; - Quy ền, ngh ĩa vụ của các bên; - Quy ền, ngh ĩa vụ của các bên; - Lo ại đất, hạng đất, di ện tích, vị trí, số - Lo ại đất, hạng đất, di ện tích, vị trí, số hi ệu, ranh gi ới và tình tr ạng đất; hi ệu, ranh gi ới và tình tr ạng đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuy ển - Th ời hạn sử dụng đất còn lại c ủa bên nh ượng; Th ời hạn sử dụng đất còn lại tặng cho; của bên nh ận chuy ển nh ượng. - Quy ền của ng ười th ứ ba đối v ới đất được - Giá chuy ển nh ượng. - Ph ươ ng th ức, th ời hạn thanh toán. - Quy ền c ủa ng ười th ứ ba đố i v ới đất chuy ển nh ượng. - Các thông tin khác liên quan đến quy ền sử dụng đất. Trách nhi ệm của các bên khi vi ph ạm hợp đồng. 3. Ngh ĩa vụ của bên chuy ển nh ượng 3. Ngh ĩa vụ của bên tặng cho quy ền sử quy ền sử dụng đất dụng đất - Chuy ển giao đất cho bên nh ận chuy ển - Giao đất đủ di ện tích, đúng h ạng đất, lo ại nh ượng đủ di ện tích, đúng hạng đất, lo ại đất, v ị trí, số hi ệu và tình tr ạng đấ t nh ư đã đất, vị trí, số hi ệu và tình tr ạng đất nh ư đã tho ả thu ận; tho ả thu ận; - Giao gi ấy tờ có liên quan đến quy ền sử - Giao gi ấy tờ có liên quan đến quy ền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm dụng đất cho bên nh ận chuy ển nh ượng. th ủ tục đă ng ký quy ền sử dụng đất.
17. 8 4. Quy ền của bên chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất: Bên chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đấ t có quy ền được nh ận ti ền chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đấ t, tr ường hợp bên nh ận chuy ển nh ượng ch ậm tr ả ti ền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ lu ật Dân sự. 5. Ngh ĩa vụ của bên nh ận chuy ển 4. Ngh ĩa vụ của bên được tặng cho quy ền nh ượng quy ền sử dụng đất: sử dụng đất: - Tr ả đủ ti ền, đúng th ời hạn và đúng - Đă ng ký quy ền sử dụng đất t ại cơ quan ph ươ ng th ức đã tho ả thu ận cho bên Nhà n ước có th ẩm quy ền theo quy định chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất; của pháp lu ật về đất đai; - Đă ng ký quy ền sử dụng đất theo quy - Bảo đả m quy ền của ng ười th ứ ba đối với định của pháp lu ật về đất đai; đất được t ặng cho; - Bảo đả m quy ền của ng ười th ứ ba đối - Th ực hi ện các ngh ĩa vụ khác theo quy với đất chuy ển nh ượng. định của pháp lu ật về đất đai. - Th ực hi ện các ngh ĩa vụ khác theo quy định của pháp lu ật về đất đai 6. Quy ền c ủa bên nh ận chuy ển 5. Quy ền c ủa bên được t ặng cho nh ượng quy ền s ử d ụng đất: quy ền s ử d ụng đất: - Yêu c ầu bên chuy ển nh ượng quy ền sử - Yêu c ầu bên tặng cho giao đủ di ện tích, dụng đất giao cho mình gi ấy tờ có liên đúng hạng đất, lo ại đất, vị trí, số hi ệu và quan đến quy ền sử dụng đất; tình tr ạng đất nh ư đã tho ả thu ận; - Yêu c ầu bên chuy ển nh ượng quy ền sử - Được sử dụng đất theo đúng mục dụng đất giao đất đủ di ện tích, đúng h ạng đích, đúng th ời hạn; đất, lo ại đất, vị trí, số hi ệu và tình tr ạng - Được c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền sử đất nh ư đã tho ả thu ận; dụng đất. - Được c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền sử dụng đất đối với đất được chuy ển nh ượng; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng th ời hạn.
18. 9 1.3. C ơ s ở pháp lý Để th ực hi ện tốt các quy ền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan nh ư sau: 1.3.1 Lu ật - Bộ lu ật Dân s ự n ăm 2015. - Lu ật Đấ t đai n ăm 2013, có hi ệu l ực ngày 01/7/2014. 1.3.2. Các v ăn b ả.n d ưới Lu ật - Ngh ị đị nh s ố 45/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh về thu ti ền s ử d ụng đấ t. - Ngh ị đị nh s ố 43/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh chi ti ết thi hành m ột s ố điều c ủa Lu ật đấ t đai. - Ngh ị đị nh s ố 44/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh về giá đấ t. - Ngh ị đị nh s ố 47/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh về b ồi th ường, h ỗ tr ợ, tái đị nh c ư khi Nhà n ước thu h ồi đấ t. - Ngh ị đị nh số 01/2017/N Đ-CP ngày 06/01/2017 c ủa Chính ph ủ v ề s ửa đổi, b ổ sung m ột s ố Ngh ị đị nh quy đị nh chi ti ết thi hành lu ật đấ t đai. - Quy ết đị nh s ố 4463/2014/Q Đ-UBND ngày 12/12/2014 c ủa UBND t ỉnh Thanh Hóa v ề vi ệc ban hành quy định ban hành h ạn m ức giao đấ t ở; h ạn m ức công nh ận đấ t ở và h ạn m ức giao đấ t tr ống, đồ i núi tr ọc, đấ t có m ặt n ước thu ộc nhóm đấ t ch ưa s ử d ụng cho h ộ gia đình, cá nhân trên địa bàn t ỉnh Thanh Hóa. - Quy ết đị nh s ố 4545/2014/Q Đ-UBND ngày 18/12/2014 c ủa UBND t ỉnh Thanh Hóa v ề vi ệc Quy đị nh b ảng giá đấ t th ời k ỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quy ết đinh s ố 3527/2017/Q Đ-UBND ngày 18/9/2017 c ủa UBND t ỉnh Thanh Hóa v ề vi ệc Ban hành b ảng giá đấ t điều ch ỉnh th ời k ỳ 2015 - 2019 trên địa bàn t ỉnh Thanh Hóa.
19. 10 - Thông t ư s ố 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc Quy đị nh chi ti ết Ngh ị đị nh s ố 01/2017/N Đ-CP ngày 06/01/2017 c ủa Chính ph ủ s ửa đổ i, b ổ sung m ột s ố Ngh ị đị nh quy đị nh chi ti ết thi hành lu ật đấ t đai và s ửa đổ i, b ổ sung m ột s ố điều c ủa các Thông t ư hướng d ẫn thi hành lu ật đấ t đai. - Thông t ư s ố 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc Quy đị nh v ề gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t. - Quy ết đị nh s ố 2555/Q Đ-BTNMT ngày 20/10/2017 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc Công b ố th ủ t ục hành chính m ới ban hành; được s ửa đổi, b ổ sung trong l ĩnh v ực đấ t đai thu ộc ph ạm vi ch ức n ăng qu ản lý nhà n ước của B ộ Tài nguyên và Môi tr ường. - Quy ết đị nh s ố 3427/Q Đ-UBND ngày 08/9/2016 c ủa Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa v ề vi ệc Công b ố th ủ t ục hành chính được chu ẩn hóa l ĩnh v ực đất đai thu ộc th ẩm quy ền gi ải quy ết c ủa UBND c ấp huy ện t ỉnh Thanh Hóa. - Thông t ư s ố 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc quy đị nh v ề h ồ s ơ địa chính. - Thông t ư s ố 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc Quy đị nh chi ti ết ph ươ ng pháp định giá đấ t, xây d ựng, điều ch ỉnh b ảng giá đấ t, định giá đấ t c ụ th ể và t ư v ấn xác đị nh giá đấ t. - Thông t ư s ố 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc quy đị nh chi ti ết m ột s ố điều c ủa Ngh ị đị nh s ố 43/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh chi ti ết thi hành m ột số điều c ủa Lu ật Đấ t đai. - Thông t ư liên t ịch s ố 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 c ủa Bộ T ư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc H ướng d ẫn vi ệc đă ng ký th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t, tài s ản g ắn li ền v ới đấ t.
20. 11 - Lu ật thu ế thu nh ập cá nhân của Qu ốc h ội khóa XII, k ỳ h ọp th ứ 2, s ố 04/20017/QH12 ngày 21 tháng 11 n ăm 2007. Lu ật có hi ệu l ực thi hành ngày 01/01/2009. - Thông t ư s ố 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 c ủa B ộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi tr ường v ề vi ệc quy đị nh v ề h ồ s ơ và trình t ự, th ủ tục ti ếp nh ận, luân chuy ển h ồ s ơ xác định ngh ĩa v ụ tài chính v ề đấ t đai c ủa ng ười s ử d ụng đấ t. 1.4. Cơ s ở th ực ti ễn 1.4.1. Tình hình qu ản lý đấ t đai trên thế gi ới và Vi ệt Nam 1.4.1.1.Tình hình qu ản lý đấ t đai trên thế gi ới Tổng di ện tích bề mặt của toàn th ế gi ới là 510 tri ệu km 2 trong đó đại dươ ng chi ếm 361 tri ệu km2 (chi ếm 71%), còn lại là di ện tích lục địa ch ỉ chi ếm 149 tri ệu km2 (chi ếm 29%). Bắc bán cầu có di ện tích lớn hơn nhi ều so với Nam bán cầu. Toàn bộ qu ỹ đất có kh ả năng sản xu ất nông nghi ệp trên thế gi ới là 3.256 tri ệu ha (chi ếm kho ảng 22% t ổng di ện tích đấ t li ền. Di ện tích đấ t nông nghi ệp trên th ế gi ới được phân bố không đều: Châu Mỹ chi ếm 35%, Châu Á chi ếm 26%, Châu Âu chi ếm 13%, Châu Phi chi ếm 6%. Bình quân đất nông nghi ệp trên th ế gi ới là 12.000 m2. Đất tr ồng tr ọt toàn th ế gi ới chi ếm 10,8% t ổng di ện tích đấ t đai trong đó có 46% đất có kh ả năng sản xu ất nông nghi ệp nh ư vậy còn 54% đất có kh ả năng sản xu ất nh ưng ch ưa được khai thác. Di ện tích đấ t đang canh tác trên th ế gi ới ch ỉ chi ếm 10% tổng di ện tích t ự nhiên (kho ảng 1.500 tri ệu ha), được đánh giá là: Đất có n ăng su ất cao: 14%; trung bình 28% và th ấp: 28%. [ngu ồn - Cơ s ở H ải D ươ ng h ọc: Hình thái h ọc đạ i d ươ ng th ế gi ới]. Ngu ồn tài nguyên đất trên th ế gi ới hàng năm luôn bị gi ảm, đặc bi ệt là đất nông nghi ệp mất đi do chuy ển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số th ế gi ới tăng từ 80 - 85 tri ệu ng ười. Nh ư vậy với m ức t ăng này m ỗi ng ười c ần ph ải có 0,2 - 0,4 ha đất
21. 12 nông nghi ệp m ới đủ lươ ng th ực, th ực ph ẩm. Đứ ng tr ước nh ững khó kh ăn r ất lớn đó thì vi ệc đánh giá hi ệu qu ả sử d ụng đấ t c ũng nh ư tình hình chuy ển m ục đích s ử d ụng đấ t nông nghi ệp là h ết sức cần thi ết. Dân số ngày một tăng cùng với nh ững phát hi ện mới về thiên nhiên, con ng ười đã ngh ĩ ra nhi ều ph ươ ng th ức s ản xu ất m ới, nhi ều nghành ngh ề khác nhau để ki ếm s ống. Và quá trình chuy ển m ục đích s ử d ụng đấ t nông nghi ệp đề u x ảy ra ở tất cả các n ước trên th ế gi ới. Tuy nhiên có s ự khác nhau về m ức độ c ũng nh ư di ện tích đất được chuy ển m ục đích hàng n ăm. Quá trình chuy ển m ục đích trên th ế gi ới di ễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Vi ệt Nam. Đặc bi ệt là ở một số nước phát tri ển nh ư: M ỹ, Anh, Pháp, Đứ c, Italia, Nh ật B ản vv thì t ốc độ đô th ị hóa nhanh đã làm quá trình chuy ển mục đích s ử d ụng đấ t trong đó có đấ t nông nghi ệp di ễn ra mạnh m ẽ h ơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô th ị hóa, chuy ển m ục đích s ử d ụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát tri ển khá nhanh trong nh ững năm qua. Để đạt được nh ững thành tựu đó thì công tác qu ản lí đất đai ở các qu ốc gia này được th ực hi ện khá tốt. Một trong nh ững nước điển hình về công tác qu ản lí nhà n ước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là qu ốc gia phát tri ển thu ộc hệ th ống qu ốc gia TBCN, tuy th ể ch ế chính tr ị khác nhau, nh ưng nước ta ch ịu ảnh hưởng c ủa ph ươ ng pháp t ổ ch ức QLNN trong l ĩnh vực đấ t đai khá rõ c ủa C ộng hòa Pháp. V ấn đề này d ễ lí gi ải vì Nhà n ước Vi ệt Nam hi ện đang khai thác khá hi ệu qu ả nh ững tài li ệu qu ản lí đấ t đai do ch ế độ th ực dân để l ại, đồ ng th ời ảnh h ưởng c ủa hệ th ống qu ản lí đất đai th ực dân còn khá rõ nét trong ý th ức một bộ ph ận công dân Vi ệt Nam hi ện nay. Qu ản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc tr ưng sau: Về ch ế độ hữu tài sản là bất kh ả xâm ph ạm và thiêng liêng, không ai có quy ền bu ộc ng ười khác ph ải nh ường quy ền sở hữu của mình. Ở Pháp hi ện nay tồn t ại hai hình th ức s ở h ữu c ơ b ản: Sở h ữu toàn dân về đấ t đai và SHNN ( đối v ới đấ t đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công
22. 13 cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong tr ường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quy ền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nh ường quy ền s ở h ữu thông qua chính sách b ồi th ường thi ệt h ại m ột cách công bằng. Về công tác quy ho ạch đô th ị: Do đa số đất đai thu ộc sở h ữu toàn dân, vì vậy để phát tri ển đô th ị, ở Pháp công tác quy ho ạch đô th ị được quan tâm chú ý từ rất sớm và th ực hi ện rất nghiêm ng ặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo lu ật về kế ho ạch đô th ị hóa cho các thành ph ố có từ 10.000 dân tr ở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà n ước đã ban hành các Ngh ị đị nh quy đị nh các qui t ắc v ề phát tri ển đô th ị, là c ơ s ở để ra đờ i B ộ Lu ật về phân c ấp qu ản lí, trong đó có s ự xu ất hi ện c ủa m ột tác nhân mới rất quan tr ọng trong công tác qu ản lí của Nhà nước về quy ho ạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Lu ật Đô th ị ở Pháp v ẫn không ng ừng phát tri ển, nó liên quan đến c ả quy ền sở h ữu toàn dân và s ự can thi ệp ngày càng sâu s ắc h ơn c ủa Nhà n ước, cũng nh ư của các cộng đồng địa ph ươ ng vào công tác qu ản lí đất đai, qu ản lí quy ho ạch đô th ị. Nó mang ý ngh ĩa kinh t ế r ất l ớn thông qua vi ệc điều ch ỉnh m ối quan h ệ gi ữa các ngành khác nhau nh ư B ĐS, xây d ựng và quy ho ạch lãnh th ổ Về công tác qu ản lí nhà n ước đối v ới đấ t đai: M ặc dù là qu ốc gia duy trì ch ế độ sở h ữu toàn dân về đấ t đai, nh ưng công tác QLNN v ề đấ t đai của Pháp được th ực hi ện rất ch ặt ch ẽ. Điều đó được th ể hi ện qua vi ệc xây dựng hệ th ống hồ sơ địa chính. Hệ th ống hồ sơ địa chính rất phát tri ển, rất qui củ và khoa học, mang tính th ời sự để qu ản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh th ổ, trong đó thông tin v ề t ừng th ửa đất được mô t ả đầ y đủ v ề kích th ước, v ị trí địa lí, thông tin v ề tài nguyên và l ợi ích liên quan đến th ửa đất, th ực tr ạng pháp lí của th ửa đất. Hệ th ống này cung cấp đầy đủ thông tin v ề hi ện tr ạng, ph ục v ụ nhi ệm v ụ quy ho ạch, qu ản lí và s ử dụng đấ t có hi ệu qu ả, đáp ứng nhu cầu c ủa c ộng đồ ng, đả m b ảo cung c ấp thông tin cho ho ạt độ ng của ngân hàng