Luận văn Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La

Nội dung text: Luận văn Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN KHANG KHỎE ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Ts. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020
2. i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Người cam đoan Nguyễn Khang Khỏe
3. ii LỜI CẢM ƠN Trải qua hai năm học tập tại Trường Đại học Lâm nghiệp, nhằm đánh giá kết quả học tập và bước đầu làm quen với công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, qua tìm hiểu thực tế tình hình quản lý hành chính Nhà nước tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác ngắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La”. Lời đầu tiên cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dìu dắt, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp, Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Quỳnh Nhai và UBND các xã đóng trên địa bàn huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án. Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng song do thời gian và năng lực có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định.Vì vậy, tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô giáo và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Học viên thực hiện
4. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ ix MỞ ĐẦU 1 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở lý luận về cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 1.1.1. Khái quát về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất 4 1.1.2. Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 6 1.2. Cơ sở pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất 12 1.2.1. Văn bản pháp luật trước Luật Đất đai 2013 12 1.2.2. Văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay 13 1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới và việt nam 14 1.3.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới. 14 1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt nam. 16 1.3.3. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở TP. Hà Nội. 17 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1. Đối tượng nghiên cứu 18 2.2. Phạm vi nghiên cứu 18
5. iv 2.3. Nội dung nghiên cứu 19 2.4. Phương pháp nghiên cứu 19 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 19 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 20 2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lí số liệu 21 2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 21 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 22 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 24 3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 26 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. 30 3.2.1. Tình hình công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Quỳnh Nhai tỉnh Sơn La 30 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quỳnh Nhai 34 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác ngắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân (GCNQSDĐ) tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 37 3.3.1. Trình tự công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 37 3.3.2. Trình tự thủ tục công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 43 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 46 3.4.1. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai 46 3.4.2. Kết quả cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ năm 2017- 219 53 3.5. Ý kiến đánh giá của hộ dân về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
6. v dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 58 3.5.1. Thông tin chung về các hộ điều tra 58 3.5.2. Đánh giá của các hộ điều tra về kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 60 3.5.3. Một số khó khăn mà hộ gia đình gặp phải trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 64 3.5.4. Đánh giá của hộ dân về đội ngũ cán bộ thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 65 3.5.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cho hộ gia đình, cá nhân của 3 xã Mường Giôn, Pá Ma Pha Khinh, Mường Giàng, huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. 67 3.6. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 71 3.6.1. Thuận lợi 71 3.6.2. Khó khăn 72 3.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 73 3.7.1. Về công tác quản lý nhà nước đất đai 73 3.7.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 74 3.7.3. Về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ 75 3.7.4. Về việc ứng dụng công nghệ thông tin 75 3.7.5. Về công tác tuyên truyền 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC
7. vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Nguyên nghĩa AH Ảnh hưởng GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định- Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
8. vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai năm 2019 34 Bảng 3.2. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2017 46 Bảng 3.3. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2018 47 Bảng 3.4. Kết quả cấp mới GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2019 47 Bảng 3.5. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai giai đoạn 2017- 2019 51 Bảng 3.6. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2017 54 Bảng 3.7. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2018 55 Bảng 3.8. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai năm 2019 56 Bảng 3.9: Thông tin chung về các hộ điều tra tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 59 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của hộ dân về công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 60 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá của hộ dân về thủ tục hành chính của công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 62 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá một số khó khăn mà hộ gia đình gặp phải trong quá trình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 64 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá của hộ dân về đội ngũ cán bộ thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 65 Bảng 3.14: Đánh giá của các cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 68
9. viii DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT 11 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quỳnh Nhai 22 Sơ đồ 4.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 38 Sơ đồ 4.2. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 44
10. ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1. Cơ cấu đất đai tại huyện Quỳnh Nhai năm 2019 34 Biểu đồ 3.2. Tổng hợp số lượng GCNQSDĐ được cấp giai đoạn 2017- 2019 theo đơn vị hành chính tại huyện Quỳnh Nhai 49 Biểu đồ 3.3. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai giai đoạn 2017- 2019 theo đơn vị hành chính 57 Biểu đồ 3.4. Kết quả cấp đổi GCNQSDĐ ở tại huyện Quỳnh Nhai giai đoạn 2017- 2019 theo các trường hợp 58
11. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phòng, là môi trường sống của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về mặt số lượng, cố định về vị trí do đó cần phải có những chính sách quản lý và sử dụng đất đảm bảo tiết kiệm và hiệu quả tuân theo các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xác định được tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước đã ban hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, xây dựng một hệ thống chính sách đất đai cụ thể nhằm tăng cường, nâng cao hiệu quả công tác Quản lý và sử dụng đất. Điều 53, Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vừng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và điều này cũng được cụ thể hóa tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong các nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với đất đai theo quy định của Nhà nước, nâng cao ý thức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để đem lại hiệu quả cao nhất trong sử dụng đất.
12. 2 Quỳnh Nhai là huyện vùng sâu, vùng xa của tỉnh Sơn La. Cách thành phố Sơn La 65 km về phía Tây Bắc, có diện tích tự nhiên là: 105.600 ha, bao gồm 11 xã, mật độ dân số 55 người/km2. Bên cạnh đó tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang được thực hiện tại địa phương. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn tồn tại một số hạn chế. Vì vậy tình hình cấp GCNQSDĐ càng trở nên quan trọng giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý tốt tình hình sử dụng đất, đồng thời là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và thực hiện các quyền của mình. Xuất phát từ thực tế và nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi tiến hành tìm hiểu và nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. - Phân tích thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. - Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
13. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để nâng cao kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung.
14. 4 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái quát về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế, xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng (Trần Hữu Viên, 2018). 1.1.1.2. Vai trò của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người con người và đất đai càng ngày càng gắn liền với chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, không có đất đai thì không có bất kì một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có
15. 5 sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau. Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”(Trần Hữu Viên, 2018). 1.1.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Ở Việt Nam, theo Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Cụ thể hóa quy định này, Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Trên thực tế, quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký quyền sử dụng đất nhằm xác lập quyền sử dụng có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò là nhân tố chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
16. 6 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc Hội, 2013). Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị phất lí như nhau: + Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. + Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2014) 1.1.2. Khái quát chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1.1.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
17. 7 1.1.2.2. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai, biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của Nhà nước GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước. GCNQSDĐ không những ràng buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi. GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hay xử lý các vi phạm về đất đai. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản. GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình (Quốc Hội, 2013). 1.1.2.3. Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Theo điều 99 Luật đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: Người đang sử dụng đất có điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều sau:
18. 8 + Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất; + Điều 101 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; + Điều 102 Luật Đất đai 2013: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất của Luật này; Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức đang sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
19. 9 Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất. 1.1.2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Theo Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 1.1.2.5. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
20. 10 loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định tại Thông tư 23/TT-BTNMT như sau: Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
21. 11 Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
22. 12 1.2. Cơ sở pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) là kết quả của quá trình đăng ký đất đai. Vì vậy muốn có GCNQSDĐ thì người sử dụng đất phải đi đăng ký đất đai. Để thực hiện việc cấp GCNQSDĐ thuận lợi cần phải tuân thủ các quy định của Nhà nước cụ thể là các văn bản pháp luật qua các thời kì như sau: 1.2.1. Văn bản pháp luật trước Luật Đất đai 2013 - Luật Đất đai 2003. - Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ Tướng chính phủ về triển khai thi hành luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định số198/2004/NĐ-CP của Chính phủ thu tiền sử dụng đất. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổi sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai, ao, vườn trong cùng thửa đất với đất ở. - Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2010/TT- BTNMT ngày 20/10 /2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
23. 13 - Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng ký và cùng cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất 1.2.2. Văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay - Thông tư số 30/2013/TT- BTNMT ngày 14 tháng 10 năm 2013 quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết một số điều của Luật đất đại 2013; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất - Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 23 /2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015 quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ - Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. - Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
24. 14 - Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. - Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ- CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND, ngày 15/10/2018, về việc sửa đổi, bổ xung một số điều của quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sỏ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người việt nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyên mục sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xem kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn hành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 12/2017/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. - Thông tư số 10/2018/TT-BTC, ngày 30/01/2018, về sửa đổi, bổ xung một số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 bộ tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về tiền sử dụng đất. 1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới và việt nam 1.3.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới. 1.3.1.1. Tại Thái Lan Thái Lan đã tiến hành cấp GVNQSDĐ và được chia làm 3 loại: - Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì được cấp bìa vàng. - Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. - Đối với các chủ sử dụng đất sử hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh.