Luận văn Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MAI NGỌC NHÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM MAI NGỌC NHÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận án Mai Ngọc Nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, các Thầy Cô giáo, các nhà khoa học thuộc Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân thành huyện Bắc Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 20 Học viên Mai Ngọc Nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 1. Sự cần thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 3 2.1. Mục tiêu tổng quát 3 2.1. Mục tiêu cụ thể 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3 3.2. Ý trong thực tiễn 4 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5 1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản 5 1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 5 1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản 7 1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 13 1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các cơ quan chức năng trong quản lý đất đai 16 1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 18 1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) 18 1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch 19 1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai 20 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 1.4. Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22 1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam 22 1.4.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24 1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh 32 1.5.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh 33 1.5.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố 37 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 39 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 39 2.2. Nội dung nghiên cứu 39 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, xã hội của huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh 39 2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 40 2.2.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 40 2.2.4. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân. 40 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhành VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 40 2.3. Phương pháp nghiên cứu 40 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 40 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 41 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp 42 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng 42 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 43 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 43 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 44 3.2. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh. 49 3.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 49 3.2.2. Quản lý theo địa giới hành chính 50 3.2.3. Tình hình đo đạc, lập bản đồ địa chính 50 3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 50 3.2.5. Giao đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 3.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai 51 3.2.7. Công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo về đất đai, môi trường 51 3.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 52 3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất 52 3.3.2. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 55 3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 56 3.4.1. Giai đoạn từ năm 2012 đến ngày 30 tháng 6 năm 2015 56 3.4.2. Giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến nay 58 3.4.3. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 62 3.5. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK QSDĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân tại địa phương 74 3.5.1. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương 74 3.5.2. Một số kiến nghị và kết luận 79 3.5.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 80 3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh 81 3.6.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 81 3.6.2. Giải pháp về tổ chức 82 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi 3.6.3. Giải pháp về quản lý 83 3.6.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 84 3.6.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 1. Kết luận 86 2. Kiến nghị 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS : Bất động sản BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng CN-TTCN : Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp CNVPĐKĐĐ : Chi nhánh văn phòng đăng ky đất đai CNTT : Công nghệ thông tin CSDL : Cơ sở dữ liệu ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai ĐKQSĐĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất đai GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính NĐ - CP : Nghị định, chính phủ QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSHN : Quyền sở hữu nhà TB : Thông báo TDTT : Thể dục thể thao TNMT : Tài nguyên môi trường TP : Thành phố TT : Thông tư TTHC : Thủ tục hành chính UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh 44 Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2017 52 Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2017 54 Bảng 3.4: Số lượng, cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Bình Chánh 61 Bảng 3.5: Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh 62 Bảng 3.6: Kết quả so sánh tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 63 Bảng 3.7: Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSD đất giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Bình Chánh 64 Bảng 3.8: Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSD đất giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Bình Chánh 65 Bảng 3.9: Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chỉnh lý biến động về đất đai giai đoạn 2015 - 2017 67 Bảng 3.10: Tài liệu bản đồ, sổ bộ theo tài liệu 299/Ttg 68 Bảng 3.11: Tài liệu bản đồ, sổ bộ theo tài liệu 02/CT-UB 69 Bảng 3.12: Tổng hợp các đơn vị hành chính cấp xã đã được đo đạc 71 Bảng 3.13: Kết quả khảo sát ý kiến người dân, cán bộ tại địa phương 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai 15 Hình 1.2: Mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai TP.Hồ Chí Minh 36 Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Bình Chánh 43 Hình 3.2: Sơ đồ thể hiện sự phân cấp quản lý đối với phòng Tài nguyên - Môi trường 58 Hình 3.3: Sơ đồ tổ chức bộ máy Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chính 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài 1. Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh ”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Để đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, trong đó đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về BĐS; giảm tranh chấp đất đai. 2. Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khổ pháp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 2 lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ĐKĐĐ là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận QSDĐ, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ĐKĐĐ ở địa phương. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế“một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. 3. Luật đất đai 2013 quy định: “ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”; sau đó Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định rõ sự phân cấp trong việc thanh lập cơ quan để thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt ách tắc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt đối với VPĐKQSDĐ cấp huyện là nơi quản lý, xử lý số lượng hồ sơ rất lớn trên địa bàn, các vụ việc nhiều, đối tượng đa dạng và tính chất công việc hết sức phức tạp. Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông lâm Thái Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 3 Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông. Chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng ĐKQSD đất huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát - Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh - Đánh giá về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn tới. 2.1. Mục tiêu cụ thể - Phân tích các yếu tố điều kiện tự nhiên, xã hội của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến hoạt động của CNVPĐKQSDĐ - Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. - Đánh giá kết quả hoạt động của CN VPĐK QSDĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. - Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK QSDĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh thông qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2015-2017 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh này. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 4 3.2. Ý trong thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ thuộc chi nhánh - Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử, UBND các cấp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản 1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”. * Đất - thổ nhưỡng (soil) V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. * Đất đai (land) "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). 1.1.1.2. Bất động sản * Tài sản Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 6 các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản. * Bất động sản BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật dân sự, 2005). * Hàng hoá bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: - Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia - Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình Bồng, 2005), (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). 1.1.1.3. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 7 - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai); - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê; - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại 1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai * Khái niệm ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers, 2004). * Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai - ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân; - ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất; - ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai; - ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. * Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân) 1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản * Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 8 BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. * Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. * Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Liên Hợp Quốc,1994). 1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại ĐKĐĐ tại các nước. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch ” và “đăng ký chủ quyền ”. * Đăng ký văn tự giao dịch - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thoả thuận thống nhất chứ không phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. - Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 9 Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005). * Đăng ký chủ quyền Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. 1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” (Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX,2001). - Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức. - Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế. - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 10 ở địa phương. - Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. - Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải quyết TTHC. - Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm soát TTHC. - Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn giản hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành. 1.2.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có QSDĐ) đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. b) Luật Đất đai - Luật đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại VPĐKQSDĐ trong các trường hợp sau đây: 1) Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; 2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; 3) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; 4) Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; 5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”. “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
22. 11 HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật đất đai năm 2003). - Luật Đất đai (2013) quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). c) Các văn bản pháp quy - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT (Nghị định 181/2004/NĐ-CP). - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ TNMT và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện NVTC. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN