Luận văn Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án gs metro city trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án gs metro city trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Văn Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN GS METRO CITY TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2020
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Văn Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN GS METRO CITY TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nhữ Thị Xuân XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Nhữ Thị Xuân PGS.TS. Phạm Quang Tuấn Hà Nội, 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Tuấn
4. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC 1 DANH MỤC BẢNG 4 DANH MỤC HÌNH 5 MỞ ĐẦU 6 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 10 1.1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 10 1.1.1. Khái việm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 10 1.1.2. Tính đa dạng và phức tạp của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10 1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 12 1.2. Khái quát những yếu tố đổi mới chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo luật đất đai 2013 14 1.2.1. Trường hợp thu hồi đất 14 1.2.2. Bồi thường về đất 15 1.2.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 16 1.3. Nội dung quy định pháp lý của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 23 1.3.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 23 1.3.2. Những nội dung pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 23 1.4. Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ để xây dựng các Khu đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 29 1.4.1. Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 29 1
5. 1.4.2. Thực trạng chính sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của thành phố 31 1.4.3. Kết quả đạt được trong công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện 34 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI GS METRO CITY TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ 36 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên 36 2.1.1. Vị trí địa lý 36 2.1.2. Địa hình 37 2.1.3. Khí hậu 37 2.1.4. Thủy văn 38 2.1.5. Thổ nhưỡng 39 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nhà Bè năm 2015 41 2.2.1. Nhóm đất nông nghiệp 42 2.2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp 45 2.3. Khái quát về dự án 48 2.3.1. Khái quát dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. 48 2.3.2. Phạm vi, gới hạn của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh 51 2.3.3. Mục tiêu của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh 53 2.3.4. Tiến độ thực hiện dự án 54 2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh 55 2.4.1. Căn cứ pháp lý để thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh 55 2
6. 2.4.2. Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh 57 2.5. Phân tích kết quả điều tra về công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. 72 2.6. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. 76 2.6.1. Những thuận lợi trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. 76 2.6.2. Những khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. 77 CHƢƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 79 3.1. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. 79 3.2. Nhóm giải pháp về tổ chức triểm khai thực hiện 82 3.3. Nhóm giải pháp khác 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 3
7. DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực 38 Bảng 2.2: Phân loại đất huyện Nhà Bè 40 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Nhà Bè 43 Bảng 2.4: Tổng hợp diện tích thu hồi để thực hiện dự án trên địa bàn xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức 57 Bảng 2.5: Tổng hợp số hộ, diện tích và số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án trên địa bàn xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức 58 Bảng 2.6: Đơn giá bồi thường về đất nông nghiệp 62 Bảng 2.7: Tổng hợp diện tích, số tiền bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn xã Phước Kiển - Nhơn Đức 63 Bảng 2.8: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp tự chuyển mục đích sang đất ở 65 Bảng 2.9: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp tự chuyển mục đích sang đất ở không đường vào 66 Bảng 2.10: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư 68 Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư vị trí không đường vào 69 Bảng 2.12: Tổng hợp số tiền bồi thường về tài sản 71 Bảng 2.13: Tổng hợp số tiền bồi thường về cây trồng vật nuôi 71 Bảng 2.14: Tổng hợp số tiền hỗ trợ 72 Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức giá bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản trên đất 72 Bảng 2. 16: Tổng hợp ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ 75 4
8. DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2015 42 Hình 2.2. Tổng quan dự án GS Metrocity Nhà Bè 48 Hình 2.3. Các phân khu trong dự án GS Metrocity Nhà Bè 50 Hình 2.4. Dự án GS Metrocity Nhà Bè 52 5
9. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương. Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metrocity trên địa bàn huyện Nhà Bè Thành phố Hồ Chí Minh là một dự án quan trọng của Thành phố Hồ Chí Minh do Tổng công ty GS làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 349,4 ha trên địa bàn xã Nhơn Đức và Phước Kiển. Trong quá trình thực hiện dự án, mặc dù đã được sự quan tâm của UBND Thành phố, UBND huyện Nhà Bè, các ngành, các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện công trình. Tính đến thời điểm tháng 12/2017, trong tổng số 830 hộ bị thu hồi đất đến nay đã có 825 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ và cam kết bàn giao mặt bằng. Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi 6
10. thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hồ Chí Minh. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác thu h i đất b i thường giải phóng mặt bằng của dự án GS Metro City tr n đ a bàn hu n hà thành ph h inh 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng của công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này của dự án trên địa bàn nghiên cứu. 3. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư. - Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư của Nhà nước từ sau khi có Luật Đất đai 2013 đến nay. - Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. - Xây dựng mẫu phiếu điều tra về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư. - Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án. - Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB tại khu vực huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. 4. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu, đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường và GPMB đối với các hộ dân trong diện bị thu hồi đất tại dự án xây dựng khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. 7
11. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập những tài liệu, số liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của Trung ương, của địa phương và trên các trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Cụ thể là các văn bản pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố và của huyện; báo cáo về kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB tại dự án nghiên cứu; - Phương pháp điều tra xã hội học: Tiến hành thực hiện cuộc điều tra xã hội học đối với những người bị thu hồi đất thuộc địa bàn nghiên cứu. Sử dụng phiếu điều tra đã được thiết kế sẵn để phỏng vấn, nhằm đánh giá về giá bồi thường, mức hỗ trợ; tìm hiểu về tình hình đời sống, lao động, việc làm, thu nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu; cũng như những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện công tác GPMB, tái định cư. Các số liệu thu thập được là dữ liệu cần thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ đối với người dân. - Phương pháp thống kê, so sánh: Được thực hiện trên cơ sở nguồn số liệu thu thập được từ phiếu điều tra, phỏng vấn, sử dụng các thuật toán và sự hỗ trợ của phần mềm Excel để thống kê, tính toán bình quân mức thu nhập của từng hộ, số tiền bồi thường trung bình mà từng hộ gia đình được nhận, những sự thay đổi trong công việc, nơi ở, Những số liệu thống kê, tính toán được sau đó sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề hoặc để so sánh giữa thời điểm trước khi thực hiện thu hồi đất và sau khi thực hiện thu hồi đất của dự án. - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng bao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu. 8
12. 6. Cấu trúc của luận văn Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được cấu trúc gồm 3 chương: - Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. - Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. 9
13. Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 1.1.1. Khái vi m về thu h i đất b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Theo khoản 11, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Theo khoản 12, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi cho người sử dụng đất. Theo khoản 14, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. 1 1 2 T nh đa dạng và phức tạp của công tác b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư khi hà nước thu h i đất Bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc trọng tâm và quan trọng, nó tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Để giải quyết được vấn đề này đòi 10
14. hởi sự nhạy bén bởi cán bộ trực tiếp thực hiện dự án và có sự quan tâm của nhiều đơn vị đảm bảo mặt bằng thi công dự án, cần có phương pháp giải quyết hợp lý, nhanh và hiệu quả. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm, trình độ người dân ngày một nâng cao, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Tính đa dạng Huyện Nhà Bè có 06 xã và 01 Thị Trấn, với diện tích 10ha, tất cả đều có dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, mỗi dự án được tiến hành trên từng khu vực, với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư của từng dự án khác nhau. Khu vực Thị Trấn Nhà Bè; xã Phú Xuân và xã Phước Kiển với mật độ dân cư và trình độ dân trí cao, nhiều ngành nghề đa dạng, đời sống kinh tế văn hóa xã hội, thương mại dịch vụ phát triển, giá trị đất và tài sản trên đất lớn. Đối với các xã như xã Phước Lộc; xã Nhơn Đức; Xã Long Thới và xã Hiệp Phước ngành nghề chủ yếu là sản xuất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản. Do đó mỗi khu dự án bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng, được sự quan tâm của Huyện Ủy huyện Nhà Bè, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè có những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của từng khu vực có đất bị thu hồi. Tính phức tạp Đất đai là tài sản có giá trị nó đóng vai trò quan trọng đối với đời của người dân, góp phần ổn định đời sống kinh tế - xã hội trên địa bàn. Đối với khu vực nông thôn chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của người dân còn nhiều hạn chế, việc chuyển đổi từ nông nghiệp, sang ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó, do đó tâm lý của người dân là giữ được đất 11
15. để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nông nghiệp, nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trong khu vực cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động người dân chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm gặp rất nhiều khó khăn, chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm là rất cần thiết trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nhằn tạo cho người dân ổn định cuộc sống sau này. Đối với đất ở lại càng khó khăn hơn là tài sản có giá trị, nó găn bó trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của người dân, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên, ảnh hưởng nhiều đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, quỹ đất xây dựng khu TĐC không đản bảo theo yêu cầu, làm ảnh hưởng đến công tác phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân, nếu có không đảm bảo chất lượng (như cơ sở hạ tầng, điện nước chư có ). 1.1.3. hững ếu t ảnh hưởng đến đến công tác b i thường hỗ trợ tái đ nh cư khi hà nước thu h i đất Bồi thường hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình phức tạp chịu nhiều bở cá yếu tố trong đó có cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan. a) Yếu tố khách quan Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; công tác thẩm định và tài sản trên đất phải đảm bảo minh bạch khách quan, đúng quy định của pháp luật. - Công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể: + Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách đúng đắn, chính xác để khi tiến hành xác lập hồ sơ bồi thường đúng đối tượng và khách quan. 12
16. + Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động rất quan trong, đòi hỏi phải chuyên nghiệp, chính xác, kịp thời thì việc kiểm kê diện tích sử dụng đất, xác định đối tượng được bồi thường mới chính xác, không xảy ra tình trạng bồi thường, hỗ trợ chồng chéo giữa các quyết định thu hồi đất của nhiều dự án khác nhau trên cùng một thời điểm và cùng một chủ sử dụng đất. + Công tác thống kê, kiểm kê đất đai cần được thực hiện một các nghiêm túc có trách nhiệm để không gây thiệt hại cho cả người bị thu hồi đất và chủ đầu tư làm thiệt hại đến ngân sách Nhà nước. Việc kiểm kê sai dẫn tới khiếu nại kéo dài, thời gian thực hiên công tác bàn giao mặt bằng bị đình trệ ảnh hưởng đến tiến độ dự án, gây thiệt hại về kinh tế cũng như mất an ninh trật tự xã hội trên địa bàn. + Việc xác định nguồn gốc nhà, đất đúng đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Giá đất để tính bồi thường do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chưa sát với giá thị trường, đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, từ đó dẫn đến hiện tượng người có đất bị thu hồi đất không đồng ý, phải thẩm định nhiều lần gây tốn kém kinh phí. b) Yếu tố chủ quan - Do chủ đầu tư không đáp ứng đủ về tài chính. - Công tác quản lý, cập nhật biến động cũng như lưu trữ hồ sơ hồ sơ còn sơ sài, lỏng lẻo, chưa được quan tâm, ảnh hướng lớn đến công tác xác định đối tượng và tìm kiếm chủ sử dụng đất. - Phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi còn nặng về sản xuất nông nghiệp là chính. - Trình độ hiểu biết pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế; công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục nhân dân chưa được quan tâm, được sựu quan tâm của chính quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi quan tâm thì công tác bồi thường sẽ đạt kết quả. 13
17. Khu bố trí tái định cư phải đảm bảo trên địa bàn có đất bị thu hồi; tránh tình trạng bố trí quá xa, làm ảnh hưởng đến sinh hoạt, phong tục tập quán, làm ảnh hưởng đến quá trình sản xuất, việc làm và sinh hoạt cuộc sống bị đảo lộn. - Trình độ, năng lực của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, áp dụng chính sách bồi thường còn mang cảm tính, chưa đảm bảo tính khách quan minh bạch, chưa trú trọng đến công việc được giao, ảnh đến tiến độ thực hiện dự án Quy định bồi thường và các quy định về chuyên môn trong quản lý đất đai, quản lý nhà, quản lý dự án đầu tư công còn chồng chéo. - Quản lý đất đai chưa chặt chẻ, thông tin lưu trữ cập nhật không kịp thời dẫn đến thông báo thu hồi đất sai đối tượng. - Xây dựng nhà trái phép, sử dụng đất sai mục đích tồn tại khá nhiều. Việc xử lý vi phạm trong quản lý nhà nước về quản lý đất đai còn lỏng lẻo. - Xây dựng đơn giá đất thị trường còn nhiều khó khăn do đa phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá trị đóng tiền sử dụng đất chưa thể hiện được đơn giá thực tế trên thị trường. (Hợp đồng chuyển nhượng là cơ sở pháp lý để chứng minh đơn giá đất giao dịch trên thị trường). Dẫn đến đơn giá bồi thường đất chưa được sự đồng thuận cao từ người dân. - Khu tái định cư chưa đáp ứng kịp thời cho người bị thu hồi đất. - Căn hộ chung cư không đáp ứng được cho đời sống của người dân có nơi ở tốt hơn nơi ở củ. - Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo diện tái định cư còn kéo dài. 1.2. Khái quát những yếu tố đổi mới chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo luật đất đai 2013 1.2.1. Trường hợp thu h i đất Theo quy định tại khoản 1, Điều 16 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước được thu hồi đất trong các trường hợp: + Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; 14
18. + Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; + Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Về trình tự, thủ tục: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi biết. Nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án bồi thường khi thu hồi đất. Quy trình thu hồi đất được quy định rõ rang, phổ biến thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, cụ thể hơn: Ban hành Thông báo và ban hành quyết định thu hồi đất đến với từng hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất bị thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì được vận động, thuyết phục để cùng phối hợp thực hiện. Phương pháp vận động, thuyết phục được quy định trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế nhằm giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất đây cũng là biên pháp phổ biến pháp luật đất đai đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất. 1.2.2. i thường về đất - Theo khoản 12, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. - Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: So với trước đây, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định: + Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được bồi thường. 15
19. + Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. + Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai 2013 đã tách thành 2 Điều riêng biệt đó là: Nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất để thống nhất thực hiện. 1.2.3. ỗ trợ khi hà nước thu h i đất Theo khoản 14, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định cuộc sống, sản xuất và phát triển. Các khoản hỗ trợ cũng được quy định cụ thể: + Điều 84, Luật Đất đai quy định: ● Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. Trong trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh. ● Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà 16
20. nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. + Điều 22, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: Hỗ trợ tái định cư với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Luật cũng đã quy định cụ thể hơn về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể, trường hợp bị thu hồi 30-70% diện tích đất nông nghiệp thì được hỗ trợ trong 6 tháng (không di chuyển chỗ ở), 12 tháng (có di chuyển chỗ ở) và 24 tháng (di chuyển đến nơi có điều kiện KT-XH khó khăn). Trường hợp bị thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp thì thời gian hỗ trợ lần lượt là 12, 24, 36 tháng. Mức hỗ trợ tương đương 30kg gạo/người/tháng theo thời giá tại thời điểm hỗ trợ. Thêm nữa, người bị thu hồi đất cũng sẽ được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và kiếm việc làm mới với mức hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp, nhưng diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương. Các nguyên tắc về tái định cư trước khi thu hồi đất: Đây là một điểm mới thể hiện tinh thần đổi mới so với trước đây. Theo đó, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể như: UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất, tránh tình trạng người có đất bị thu hồi phải thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa bố trí vào khu tái định cư. Hạ tầng khu tái định cư tập trung phải được đảm bảo. Luật cũng quy định cụ thể về khu tái định cư tập trung phải xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở, hoặc cơ sở vật chất hạ tầng của khu tái định cư. 17
21. Tạo điều kiện thuận lợi trong bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất. Luật hiện hành cũng bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Cụ thể người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng; người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn theo hướng thúc đẩy CNH, HĐH nông nghiệp, nông thôn. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã có bước tiến đáng kể trong việc ổn định chỗ ở, đời sống, đặc biệt là đối với những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Chính sách này được sửa đổi, bổ sung kịp thời phù hợp với thực tiễn nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Tuy vậy, khi đi vào thực tiễn cuộc sống, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn một số hạn chế nhất định, cụ thể: - Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn một số bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; - Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. - Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường; - Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm 18
22. cho người bị thu hồi đất. Chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; - Việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch; một số nơi chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi. Luật Đất đai năm 2003 ra đời là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như phục vụ hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tuy vậy, sau gần 10 năm áp dụng, những quy định của Luật Đất đai năm 2003 nói chung đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập, đặc biệt là trong lĩnh vực về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về đất đai. Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2003 là yêu cầu cấp thiết, nhằm thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai và công cuộc đổi mới đất nước. Trước yêu cầu đó, ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2014. Có thể nhìn nhận rằng, Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Ngoài một số nội dung đổi mới, các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất cũng được sửa đổi về cơ bản như: luật quy định cụ thể việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ tái định cư đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất bị thu hồi, nhằm khắc phục những trường hợp thu hồi đất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Luật cũng quy định những chế tài để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; khắc phục có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo 19