Luận văn Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG SƠN, TỈNH THANH HÓA LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG SƠN, TỈNH THANH HÓA Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2019
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hằng
4. ii LỜI CẢM ƠN Đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa” được học viên chọn làm luận văn tốt nghiệp cao học chuyên ngành quản lý đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo hướng dẫn PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông. Thầy đã trực tiếp chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thanh luận văn này. Xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trong Khoa Quản lý Tài nguyên đã giảng dạy, đóng góp những ý kiến quý báu cho luận văn được hoàn thiện hơn. Nhân dịp này, tôi cũng xin cảm ơn Phòng Đào Tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm hỗ trợ thực hiện các thủ tục trong quá trình hoàn thành luận văn; Cảm ơn lãnh đạo và các anh chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Đông Sơn, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các phòng ban chức năng của huyện Đông Sơn đã tạo điều kiện và cung cấp tài liệu, số liệu; Cảm ơn các ông bà cán bộ, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và nhân dân địa phương đã nhiệt tình tham gia trả lời câu hỏi khảo sát trong suốt quá trình nghiên cứu giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người thân, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên tôi hoàn thành khóa học và luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức 4 1.1.1. Một số khái niệm 4 1.1.3. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn 8 1.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 9 1.2.1. Thụy Điển 9 1.2.2. Úc (Australia) 11 1.2.3. Trung Quốc 11 1.3. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 13 1.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ 13 1.3.2. Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 15 1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam 19 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1. Đối tượng nghiên cứu 27
6. iv 2.2. Phạm vi nghiên cứu 27 2.3. Thời gian nghiên cứu 27 2.4. Nội dung nghiên cứu 27 2.5. Phương pháp nghiên cứu 28 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai của huyện Đông Sơn 31 3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đông Sơn 31 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Đông Sơn 36 3.2.2. Tình hình quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn giai đoạn 2016 – 2018 55 3.2.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất qua khảo sát lấy ý kiến của cán bộ quản lý, lãnh đạo và cán bộ chuyên môn 58 3.2.4. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 61 3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn 63 3.3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 63 3.3.2. Giải pháp về kinh tế 65 3.3.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ 66 3.3.4. Các giải pháp khác 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 PHỤ LỤC 72
7. v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CQNN Cơ quan nhà nước HĐND Hội đồng nhân dân NCN Nhận chuyển nhượng TLTK Tài liệu tham khảo UBND Ủy ban nhân dân XPVPHC Xử phạt vi phạm hành chính
8. vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 20 Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017 21 Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Đông Sơn giai đoạn 2016 – 2018 33 Bảng 3.2. Diện tích và dân số các xã trong huyện năm 2018 34 Bảng 3.3. Biến đổi dân số và lao động huyện giai đoạn 2016 – 2018 35 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Sơn năm 2018 43 Bảng 3.5: Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn huyện tính đến năm 2018 46 Bảng 3.6. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Đông Sơn tính đến năm 2018 46 Bảng 3.7. Hình thức giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế tại huyện Đông Sơn tính đến năm 2018 48 Bảng 3.8. Tổng hợp tiền thuê đất của các tổ chức cho thuê giai đoạn 2016 – 2018 49 Bảng 3.9: Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế tính đến năm 2018 51 Bảng 3.10: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế tính đến năm 2018 52 Bảng 3.11: Tình hình cho thuê lại đất được giao, được thuê của các tổ chức trên địa bàn huyện Đông Sơn giai đoạn 2016 - 2018 54 Bảng 3.12. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn tính đến năm 2018 56 Bảng 3.13: Kết quả điều tra về mức độ áp dụng, thực hiện các quy định của nhà nước trong công tác quản lý sử dụng đất 59 Bảng 3.14: Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ chuyên môn 60
9. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. Việt Nam là một nước đang phát triển, phải đối mặt với nhiều thách thức mới đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai. Ý thức sâu sắc về vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp với tình hình quản lý sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới nhanh và bền vững. Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa được chặt chẽ, sử dụng ở một số nơi chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, chậm sử dụng đất theo mục đích đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hoặc sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển sang mục đích sử dụng khác, cho thuê trái phép gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai nói chung. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm
10. 2 kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng nói riêng. Huyện Đông Sơn nằm ở phía Tây của tỉnh Thanh Hóa, cách Thành Phố Thanh Hóa 6km về phía Tây, có trục giao thông chính là Quốc lộ 45,47, có Cụm CN Đông Tiến, có vị trí địa lý khá thuận lợi cho phát triển kinh tế. Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, huyện Đông Sơn đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ du lịch, thương mại, công nghiệp phát triển mạnh, đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Sơn nói riêng và của tỉnh Thanh Hóa nói chung. Chính vì vậy, dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Các tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng đã và đang được nhà nước giao đất, cho thuê đất có vị trí, vai trò quan trọng trong quản lý sử dụng quỹ đất. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng và các tổ chức sử dụng đất nói chung để có những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Sơn” là rất cần thiết và có ý nghĩa. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn.
11. 3 - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn các xã trên địa bàn huyện Đông Sơn. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở khoa học góp phần cho địa phương có những biện pháp quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn có hiệu quả. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.
12. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng sở hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về giá trị của đất [Nguyễn Đình Bồng, 2014]. 1.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất - Giao đất: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ được quy định tại theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị -
13. 5 xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao. Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất [Luật Đất đai, 2013]. Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn (tùy vào mục đích sử dụng đất). - Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao [Luật Đất đai, 2013]. Khác với Luật đất đai năm 2003 thì theo Luật Đất đai năm 2013 thì việc thuê đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ thể tại Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. [Điều 56 Luật Đất đai năm 2013].
14. 6 1.1.1.3. Quản lý sử dụng đất đai Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển. Quản lý sử dụng đất tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, du lịch, khai khoáng [Nguyễn Đình Bồng, 2014] 1.1.1.4. Quản lý đất đai Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. [Nguyễn Đình Bồng, 2014] 1.1.1.5. Tổ chức sử dụng đất - Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. - Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh [Luật Đầu tư, 2014]. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc
15. 7 hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. [Luật Đầu tư, 2014]. Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm [Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014]: - Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế). 1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
16. 8 1.1.3. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Sơn - Hiến pháp năm 2013. - Luật Đất đai, 2013. - Luật Dân sự, 2005. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, 2013. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị dính số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. - Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26 tháng 3 năm 2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định, trình tự thu tục chấp thuận
17. 9 chủ trương địa điểm đầu tư, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quyết định số 1542/2015/QĐ-UBND ngày 27/4/2015 về việc Ban hành Quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. 1.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 1.2.1. Thụy Điển Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó. Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng chung của cả nước cung cấp thông tin về đất đai [Tổng cục Quản lý đất đai, 2017b]. Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không [Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014]. Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý
18. 10 sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội. Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký [Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014]. Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển. Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch đô thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một chủ đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng [Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014].
19. 11 1.2.2. Úc (Australia) Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common Law). Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp. Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước. Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan [Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014]. 1.2.3. Trung Quốc Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978 và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh
20. 12 nhất. Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004). Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý. Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật. Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các địa phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện. Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như [Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014]: - Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định. - Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án. - Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trong trường hợp đặc biệt không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp (CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
21. 13 1.3. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 1.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ 1.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993 Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) đã nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế [Nghị quyết 10, Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam, 1988]. Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị đã tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI. Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. 1.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003 Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại