Luận văn Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  TRẦN MINH KHANG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TẢI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ MỘT CẤP HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  TRẦN MINH KHANG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TẢI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ MỘT CẤP HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn PGS.TS. Trần Văn Tuấn HÀ NỘI - 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện. Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn. Tác giả Trần Minh Khang 1
4. LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy, cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu, phục vụ công việc. Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luâ ân văn Trần Minh Khang 2
5. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 5 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 1.1.1. Các khái niệm liên quan 5 1.1.2. Vai trò của đất đai 8 1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất 10 1.1.4. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13 1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta 15 1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo pháp luật hiện hành và theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp 23 1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu 23 1.3.2. Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 26 1.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động 29 CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 35 2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè 35 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 35 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 37 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39 2.2. Đặc điểm tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè 39 2.2.1. Hiện trạng và những thay đổi trong sử dụng đất 39 2.2.2. Công tác lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của địa bà huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 47 3
6. 2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 49 2.3.1. Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nhà Bè 49 2.3.2. Công tác lập và cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính từ 01/7/2015-01/7/2019 53 2.3.3. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số 54 2.3.4. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn huyện Nhà Bè từ 01/7/ 2015-01/7/2019 55 2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đănh ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn huyện Nhà Bè 65 2.4.1 Những thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019 65 2.4.2 Những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019 66 CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 73 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 73 3.1.1. Giải pháp về tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo 74 3.1.2. Giải pháp về tăng cường tuyên truyền phổ biến nhận thức và pháp luật về đất đai cho người dân 77 3.2. Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ địa chính bản đồ địa chính 79 3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận 82 3.4. Giải pháp tài chính 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC 90 4
7. DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1. Thống kê nhân sự Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nhà Bè 51 Bảng 2. 2. Thống kê công chức địa chính xây dựng của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Nhà Bè 51 Bảng 2. 3. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè 60 Bảng 2. 4. Kết quả cấp giấy chứng nhâ ân QSD đất ở lần đầu cho hô â gia đình, cá nhân trên địa bàn huyê ân Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến ngày 01/7/2019 62 Bảng 2. 5. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận từ ngày 01/07/2015 đến ngày 01/7/2019 63 Bảng 2. 6. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra, khảo sát 70 DANH MỤC HÌNH Hình 2. 1. Sơ đồ hành chính huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 35 5
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Luật Đất đai năm 2013, điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013. Địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đặc biệt, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp. Đi đôi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn và liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này. Hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các quyền trên. Sau 5 năm triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mô hình một cấp, để làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy cần đánh giá thực trạng và ưu điểm, tồn tại và khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp 1
9. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, tính hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp. - Khảo sát điều tra, thu thập tài liệu về: thực trạng hồ sơ địa chính, cơ sở vật chất, trang thiết bị, nguồn nhân lực và thực trạng về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019. - Xây dựng phiếu điều tra xã hội với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019. - Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Nhà Bè từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. 4. Phạm vi nghiên cứu 2
10. Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 – 01/7/2019. Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nhà Bè. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, các số liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với đất ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu. - Phương pháp điều tra xã hội học: Xây dựng phiếu điều tra về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, tiến hành phân ra các nhóm xã, thị trấn trên địa bàn huyện, gửi mẫu phiếu tới người dân tại khu vực nghiên cứu để thu thập thông tin về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm ra những thuận lợi, khó khăn cũng như nguyên nhân trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình một cấp với tổng số 150 phiếu. - Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè. - Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài. - Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình một cấp trong giai đoạn từ 01/7/2015 – 01/7/2019. - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô 3
11. hình một cấp tại huyện Nhà Bè. 6. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 2: Phân tích thực trạng hồ sơ địa chính, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. 4
12. CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP. 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Các khái niệm liên quan 1) Khái niệm về đất đai Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó [14]. Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề [14]. Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý. Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế. Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất 5
13. đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”. 2) Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước. Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế, Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên và liên tục. Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 3) Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 6
14. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN . Đối với nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ chức. Theo luật đất đai 2013 [19]: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. + Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. + Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. + Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng. 7
15. + Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó. + Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó. + Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể. + Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. 1.1.2. Vai trò của đất đai Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ât ”. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau [7]. Cụ thể: - Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như 8
16. thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân [8]. -Về mặt tự nhiên: Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người [9]. - Về mặt kinh tế- xã hội: Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng. Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp [10]. 9
17. Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc. Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng đó. Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sửu dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ. 1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất - Đối với Nhà nước: + Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Nhà nước đảm bảo và bảo vệ lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giám sát họ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. + Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ các vấn đề liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các thông tin về đất đai như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ và quyền hạn của người sử dụng đất, tất cả các thông tin này được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai chính là việc thiết lập hồ sơ địa chính [11]. Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước quản lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau: + Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn 10
18. bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất đai của từng địa phương. + Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất. Góp phần xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn. + Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý và hiệu quả. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế [12]. + Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có. Nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được. 11