Luận văn Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường từ đường phạm hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường từ đường phạm hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  VŨ VĂN VỊNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2020
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  VŨ VĂN VỊNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Hà Thành XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học TS. Nguyễn Thị Hà Thành PGS.TS. Phạm Quang Tuấn Hà Nội – 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường từ đường phạm hùng đến đường lê đức thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện. Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn. Tác giả Vũ Văn Vịnh
4. LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy, cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu, phục vụ công việc. Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là TS. Nguyễn Thị Hà Thành đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Vũ Văn Vịnh
5. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 5 1.1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 5 1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5 1.1.3. Nguyên tắc bồi thường 7 1.1.4. Yếu tố giá đất và định giá đất 7 1.1.5. Thị trường bất động sản 8 1.1.6. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư 9 1.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 10 1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới 10 1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 16 1.3. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI 29 1.3.1. Về công tác chỉ đạo, điều hành 30 1.3.2. Về công tác xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thu hồi đất giải phóng mặt bằng 31 1.3.3. Về công tác giải quyết, tháo gỡ vướng mắc trong việc áp dụng cơ chế chính sách giải phóng mặt bằng 32 1.4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 34 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG
6. ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 36 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Nam Từ Liêm 36 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 36 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 38 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường 39 2.2. Tình hình quản lý đất đai quận Nam Từ Liêm 41 2.2.1. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 41 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2018 46 2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai 48 2.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM 48 2.3.1. Các văn bản pháp lý về bồi thường hỗ trợ và tái định cư 48 2.3.2. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 49 2.3.3. Kết quả đạt được 54 2.3.4. Những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thu hồi đất 57 2.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2 58 2.4.1. Cơ sở pháp lý của dự án 58 2.4.2. Khái quát về dự án trên địa bàn nghiên cứu 60 2.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 61 2.6. KẾT QUẢ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN KHI BỊ THU HỒI ĐẤT 73 2.6.1. Kết quả bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án 73 2.6.2. Kết quả hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 82
7. 2.6.3. Kết quả tái định cư của dự án 86 CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 88 3.1. ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TẠI DỰ ÁN NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 88 3.1.1. Thuận lợi 88 3.1.2. Khó khăn 88 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 89 3.2.1. Giải pháp về chính sách 89 3.2.2. Giải pháp về vai trò của cộng đồng và ý thức của người dân 90 3.2.3. Về chức năng, nhiệm vụ của cán bộ thực hiện 91 3.2.4. Giải pháp tuyên truyền về chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư 91 3.2.5. Giải pháp cụ thể cho dự án 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 1. KẾT LUẬN 94 2. KIẾN NGHỊ 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 PHỤ LỤC
8. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, cơ sở phát triển kinh tế, văn hóa đời sống xã hội của nhân dân. Tài nguyên đất thì có hạn, bên cạnh đó dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng, phát triền kinh tế của con người ngày càng tăng. Đất đai có tính cố định và có giới hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, phát triển hạ tầng, kinh tế là một khâu quan trọng của quá trình phát triển đất nước. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và công động dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng cơ sở, đến từng địa phương. Hạ tầng kinh tế xã hội đang được quan tâm đầu tư nâng cấp, một số dự án quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng như các khu đô thị mới, các khu, cụm công nghiệp, các trục giao thông, các khu nhà cao tầng, khách sạn nên đã góp phần gia tăng giá trị của ngành công nghiệp – xây dựng, hoạt động thương mại - dịch vụ có thêm những thành tựu mới, doanh số tăng nhanh, chất lượng được nâng cao, nhất là dịch vụ vận tải, bưu chính – viễn thông, ngân hàng, bảo hiểm. Sản xuất nông nghiệp và xây dựng nông thôn có nhiều chuyển biến quan trọng. Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc Thành phố Hà Nội. Theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ đô Hà Nội. Quận Nam Từ Liêm có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan trọng của Quốc gia và Thủ đô Hà Nội. Quận cũng là địa phương có tốc độ đô thị hóa 1
9. nhanh và mạnh mẽ trong các quận, huyện thuộc Thành phố, với nhiều dự án trọng điểm đã và đang được triển khai. Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư của quận còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây ảnh hưởng về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội. Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý, xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ đầu tư xây dựng, thì tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân bằng mới cho họ có được cuộc sống ổn định, cũng là yêu cầu hết sức cấp thiết hiện nay. Chính vì những lý do đó, tôi tiến hành lựa chọn và nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở dự án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu. 3. Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu - Khảo sát điều tra thu thập tài liệu; - Tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; - Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG dự án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2; - Phân tích làm rõ những ảnh hưởng từ việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư tới tiến độ của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dự án. - Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ thực hiện Dự án. 2
10. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án với tổng diện tích 16,8 ha trên địa bàn các phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Phạm vi khoa học: Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng của dự án. Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án. 5. Phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp + Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên + Thu thập số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động, tình hình sản xuất của các ngành + Thu thập các thông tin liên quan đến tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của quận Nam Từ Liêm từ năm 2016 - 2019. + Thu thập các tài liệu liên quan đến dự án gồm: tài liệu về bản đồ quy hoạch, bản đồ thu hồi đất và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng, các hồ sơ thu hồi đất có liên quan đến các dự án nghiên cứu. + Thu thập tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê kiểm kê, từ phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Thống kê 5.2. Phương pháp điều tra nhanh các hộ gia đình và cá nhân - Phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi tại dự án theo mẫu phiếu điều tra: + Thông tin về tổ chức, hộ gia đình, cá nhân + Tình hình về bồi thường, hỗ trợ: Tổng diện tích đất bồi thường, giá để bồi thường về đất, tài sản trên đất, số tiền được bồi thường + Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư + Nguyện vọng của người được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như mức độ ảnh hưởng của dự án đến đời sống, việc làm, thu nhập của người bị thu hồi đất và người dân trong vùng dự án - Số phiếu đã điều tra của là 90 phiếu. 3
11. 5.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp thống kê và xử lý số liệu thống kê từ các số liệu điều tra bằng phần mềm Excel. Sau đó tiến hành sắp xếp số liệu đã xử lý dưới dạng biểu để dễ phân tích đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư thuộc dự án nghiên cứu. 5. Cấu trúc luận văn Cấu trúc của luận văn ngoài phần Mở đầu, kết luận và kiến nghị gồm các nội dung chính sau: Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Chương 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 6. Dự kiến kết quả đạt được Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu. 7. Ý nghĩa khoa học - Đề tài nghiên cứu một cách khoa học, toàn diện và có hệ thống các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của các dự án được chọn để đánh giá. - Các cấp thẩm quyền liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng các giải pháp phù hợp để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đạt được kết quả tốt hơn. - Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm nguồn tài liệu tham khảo trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. 4
12. CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Theo khoản 4 Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 thì thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định (Quốc hội, 2013). - Theo khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì Bồi thường về đất là nhà Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, 2013). - Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” (Luật đất đai 2003). Quy định tại Khoản 14, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Quốc hội, 2013). - Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phương Nam, 2013). Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Nhìn chung, TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. 1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị, 5
13. không riêng gì đơn vị nào. Do vậy, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các đoàn thể ở địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự án. Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt công tác này thì dự án sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu nhập cho gia đình và cũng tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần cho địa phương phát triển nhanh, phát triển bền vững. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: việc bồi thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn của dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dân thi hành như : Nghị định số 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013; Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ- CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhìn chung, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trong tình hình hiện nay 6
14. không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho người dân sống và ổn định. 1.1.3. Nguyên tắc bồi thường Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện do pháp luật quy định thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét, hỗ trợ; Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thực hiện thanh toán bằng tiền. 1.1.4. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có 7
15. những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm 70,64%. trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tđc lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (bộ tài nguyên và môi trường, 2015). Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không được làm tốt sẽ làm cho công tác giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 1.1.5. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 8
16. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.1.6. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường do các nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách chưa đáp ứng với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ. + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái 9
17. định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu. + Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. 1.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1.1. Trung Quốc Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại một số thành phố lớn của Trung Quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu không có đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền. Giá đất được tính để bồi thường bằng tiền được xác định theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần - tương ứng 30 năm được giao đất). Tiền bồi thường được huy động từ 3 nguồn: + Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm. + Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích đất thu hồi để nông dân có thể sử dụng đất đó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v. hoặc góp vốn bằng đất với doanh nghiệp để kinh doanh, dịch vụ. + Cộng đồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này được hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nước đền bù cho người bị thu hồi đất) để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi đất nông nghiệp còn được đào tạo nghề đối với người trong độ tuổi cho phép, được mua bảo hiểm xã hội. Việc thu hồi đất Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước trong phạm vi một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở 10
18. mới. Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng. 1.2.1.2. Hàn Quốc Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: (-) Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; (-) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; (-) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v; (-) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng ; (-) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đáng lưu ý sau đây: + Quy trình tham vấn và cưỡng chế.Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: (i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; (ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường; (iii) Thành lập Hội đồng bồi thường; (iv) Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; 11
19. (v) Yêu cầu tham vấn bồi thường; (vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường. Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế. + Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: (i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất cho các công trình công cộng; (ii)Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; (iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; (v) Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần. + Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế. + Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá. 12