Luận văn Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2019

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2019

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ===o0o=== NGUYỄN QUANG CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ===o0o=== NGUYỄN QUANG CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2020
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Quang Chương
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào Tạo, Ban Giám hiệu – Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức thành phố Vinh, phòng Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Vinh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng năm2020 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Chương
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 3.1. Ý nghĩa khoa học 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 3 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 10 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 10 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam 12 1.3. Tình hình sử dụng đất đai của cả nước 13 1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước 13 1.3.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trong cả nước 14 1.4. Một số kết quả nghiên cứu về đánh giá đất đã giao, cho thuê 18 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 20 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 20
6. iv 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 20 2.3. Nội dung nghiên cứu 20 2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Vinh tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế 20 2.3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2016 – 2019 20 2.3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2016 – 2019 20 2.3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố 21 2.4. Phương pháp nghiên cứu 21 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 21 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 22 2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp 23 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24 3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Vinh tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế 24 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức 24 3.1.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 31 3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2016 – 2019 35 3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất 35 3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 46 3.3.1. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn
7. v 2016-2019 47 3.3.2. Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức thuê đất 54 3.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất của các tổ chức qua kết quả điều tra 55 3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố 58 3.4.1. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 58 3.4.2. Đề xuất giải pháp 59 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63 1. Kết luận 63 2. Đề nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65
8. vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2019 của thành phố Vinh 32 Bảng 3.2: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất 36 Bảng 3.3: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2016 37 Bảng 3.4: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2017 38 Bảng 3.5: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2018 39 Bảng 3.6: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2019 41 Bảng 3.7: Tình hình thuê đất của các tổ chức 43 Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 45 Bảng 3.9: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2016-2019 46 Bảng 3.10: Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê 48 Bảng 3.11: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế 49 Bảng 3.12: Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế 50 Bảng 3.13: Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích của các tổ chức kinh tế 52 Bảng 3.14: Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức 53 Bảng 3.15: Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức 54 Bảng 3.16: Những nguyên nhân chính của các tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê 56
9. vii Bảng 3.17: Các khó khăn trong việc xin giao đất, thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 57 Bảng 3.18: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 57 Bảng 3.19: Điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất 58
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối với bất kì quốc gia nào. Đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Đối với đất đai, yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phải được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất. Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO thu hút ngày càng nhiều các dự án đầu tư trong và ngoài nước. Do đó, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tăng. Các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác tài nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế hiện nay có nhiều tổ chức được giao hoặc cho thuê đất nhưng không thực hiện đầu tư xây dựng hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích được giao, thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vinh trong những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Vinh nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp Luật Đất đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức được nhà nước cho thuê đất. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.
11. 2 Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép, diễn ra rất phổ biến. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2019” được đặt ra với mục tiêu đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Vinh tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế. - Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2016 - 2019. - Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2016 - 2019. - Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý, sử dụng đất trên phạm vi thành phố Vinh nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
12. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức 1.1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992). Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), đối với các tổ chức một số khái niệm được hiểu như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
13. 4 Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. 1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 2 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007): giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của
14. 5 các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. 1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm (Chính phủ (2009): - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau: Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất. 1.1.2.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam 2003) và Điều 125 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam 2013), quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê
15. 6 đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng kư xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. 1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003, Điều 59, Luật Đất đai 2013. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau: - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp,
16. 7 bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 qui định: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật ;
17. 8 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003. Theo Luật Đất đai 2013 thì: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn
18. 9 gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều 111 Luật Đất đai 2003 như sau: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
19. 10 + Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003; + Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; + Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; + Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003 thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự. 1.1.2.5. Các văn bản của tỉnh Nghệ An liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới Theo tài liệu của Tổ chức Nông Lương Thế giới (FAO) thì diện tích của phần đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng băng
20. 11 và 13.251 triệu ha đất không phủ băng. Trong đó có 1.500 triệu ha (11%) là đất canh tác, 3.200 triệu ha (24%) là đồng cỏ chăn nuôi gia súc, 4.100 triệu ha (31%) là diện tích rừng và đất rừng; 4.400 triệu ha (34%) còn lại là diện tích đất dùng vào các việc khác (dân cư, đầm lầy, đất ngập mặn ). Diện tích đất có thể dùng cho canh tác được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha. Tại các vùng khác nhau, các nước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất có tiềm năng canh tác cũng khác nhau. Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất cao, đạt đến 92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát triển là 70%, các nước đang phát triển là 36%. Trong diện tích đất canh tác, đất cho năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là 58% Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp trở nên khó khăn hơn. Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người. Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân số. Ở Việt Nam từ năm 1978 đến nay, 130.000 ha bị lấy cho thủy lợi, 63.000 ha cho phát triển giao thông, 21ha cho các khu công nghiệp (Trần Văn Lanh, 2011). Theo số liệu của Viện Tài nguyên Thế giới, năm 1993 quỹ đất của toàn thế giới khoảng 13 tỉ ha, mật độ dân số 43 người/km2. Một số nước có quỹ đất hạn hẹp như Hà Lan, Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3ha/người). Diện tích nước ta là trên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4 ha. Quỹ đất trồng trọt tăng không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện tích đất trên đầu người ngày càng giảm. Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu do sự khai thác của con người. Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêm trọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá, ô nhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất. Khoảng 40% đất nông nghiệp đã bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến động khí hậu bất lợi và khai thác sử dụng không hợp lý. Sa mạc Sahara mỗi năm mở rộng lấn mất 100.000 ha đất nông nghiệp và đồng cỏ. Thoái hoá môi trường đất có nguy cơ
21. 12 làm giảm 10 - 20% sản lượng lương thực thế giới trong 25 năm tới. Tính tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới thì đại dương chiếm 71%, còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 29%. Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên, được đánh giá là: Đất có năng suất cao:14% Đất có năng suất TB:28% Đất có năng suất thấp:28% Như vậy, với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết. Hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia (Trần Văn Lanh, 2011). 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam Tổng diện tích đất tự nhiện của nước ta là trên 33.000.000 ha, đứng thứ 59 trong hơn 200 nước trên thế giới. Đất bằng ở Việt Nam có khoảng >7 triệu ha, đất dốc >25 triệu ha, >50% diện tích đất đồng bằng và gần 70% diện tích đất đồi núi