Luận văn Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014 – 2018

Nội dung text: Luận văn Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014 – 2018

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ===o0o=== NGUYỄN THỊ KHÁNH HUYỀN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ ANGIAI ĐOẠN2014 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ===o0o=== NGUYỄN THỊ KHÁNH HUYỀN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ ANGIAI ĐOẠN2014 – 2018 Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Thị Phả Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Khánh Huyền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình. Trước tiên tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Trần Thị Phả người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND huyện Hưng Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn đúng thời gian quy định./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Khánh Huyền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 73 LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 3.1. Ý nghĩa khoa học 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đềtài 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 4 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 7 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 19 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 19 1.2.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam 22 1.2.3 . Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 31 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 345 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 345 2.1.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 345 2.3. Nội dung nghiên cứu 345 2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của huyện Hưng Nguyên tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức 345 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 2.3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất các tổ chức trên địa bàn huyện Hưng Nguyên trong giai đoạn 2014 – 2018 345 2.3.3. Đánh giá quản lý sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trên địa bàn huyện Hưng Nguyên trong giai đoạn 2014 – 2018 356 2.3.4. Đánh giá kết quả đạt được và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện 356 2.4. Phương pháp nghiên cứu 356 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu liệu thứ cấp 356 2.4.2. Phương pháp điều traphỏngvấn 356 2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp 367 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 378 3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của huyện Hưng Nguyên tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức 378 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 378 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 445 3.1.3. Tình hình quản lý đất đai 445 3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên trong giai đoạn 2014 – 2018 52 3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nướccho thuê đất 534 3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất 556 3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trênđịa bàn huyện Hưng Nguyên trong giai đoạn 2014 – 2018 61 3.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế 61 3.3.2. Đánh giá hiệu quả xã hội 62 3.3.3. Đánh giá hiệu quả môi trường 64 3.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất với các tổ chức qua kết quả điều tra 635 3.4.1. Về công tác giao đất 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 3.4.2. Về công tác cho thuê đất 657 3.4.3. Về tiến độ giải quyết hồ sơ 668 3.5. Đánh giá kết quả đạt được và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện 668 3.5.1. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức 668 3.5.2. Đề xuất giải pháp 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 735 1. Kết luận 735 2. Kiến nghị 736 TÀI LIỆU THAM KHẢO 757 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt CN : Công nghiệp CNNN : Công nghiệp ngắn ngày QLĐĐ : Quản lí đất đai CSHT : Cơ sở hạ tầng GTNC : Giá trị ngày công GTSX : Giá trị sản xuất KT : Kinh tế BĐS : Bất động sản ĐKĐĐ : Đăng kí đất đai MT : Môi trường NXB : Nhà xuất bản TNHH : Thu nhập hỗn hợp UBND : Ủy ban nhân dân XH : Xã hội TCKT : Tổ chức kinh tế Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu nhiệt độ trung bình năm 2014-2018 của huyện Hưng Nguyên 40 Bảng 3.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên năm 2018 45 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả tình hình sử dụng đất của các tổ chức 51 giai đoạn 2014-2018 51 Bảng 3.4. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên 2018 52 Bảng 3.5: Tổng hợp tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 55 Bảng 3.6: Tổ chức kinh tế thuê đất theo quy mô diện tích thuê 56 Bảng 3.7: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức thuêđất giai đoạn 2014-2018 56 Bảng 3.8: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế 57 Bảng 3.9. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất 59 của các tổ chức kinh tế điều tra 59 Bảng 3.10: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2014 -2018 60 Bảng 3.11: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn 62 Bảng 3.12. Kết quả điều tra phỏng vấn các tổ chức được giao đất, cho thuê đất tại huyện Hưng Nguyên 63 Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất của các tổ chức 64 Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn về thuê đất của các tổ chức 65 Bảng 3.15: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ giao, thuê đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là tài sản lớn của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vì vậy, trong đời sống hàng ngày, các quan hệ đất đai luôn diễn ra và được nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cá nhân quan tâm. Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào. Đối với đất đai, yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phải được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất. Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất đai toàn quốc năm 2012 diện tích này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực. Thực hiện chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007). Kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy, tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong cả nước chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Nếu tính theo các loại hình tổ chức, thì diện tích đất của các nông, lâm trước Quốc doanh quản lý, sử dụng chiếm tới 77,88% tổng diện tích đất của các tổ chức. Tổ chức sự nghiệp công chiếm 6,63%, tổ chức kinh tế chiếm 6,47%. Đến nay, các cấp hành chính đã xây dựng được hệ thống hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức. Trên địa bàn 11.014 xã, 684 huyện và 63 tỉnh đã có bộ hồ sơ kiểm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. 2 kê quỹ đất của các tổ chức năm 2008 cho đơn vị hành chính của mình và đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc. Huyện Hưng Nguyên là huyện ngoại vi thành phố Vinh, với vị trí địa lý của mình Hưng Nguyên giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhất là về phát triển tiềm năng nông nghiệp. Với lợi thế dân cư, lao động dồi dào, đa dạng, có kinh nghiệm sản xuất, cơ sở hạ tầng đang được đầu tư và nâng cấp, thị trường tiêu thụ hàng hóa dồi dào, chính sách thu hút đầu tư thông thoáng đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư vào góp phần đẩy mạnh nền kinh tế của huyện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc các doanh nghiệp, nhà đầu tư vào huyện Hưng Nguyên bên cạnh mặt tích cực như: phát triển nền kinh tế, giải quyết công việc làm cho người dân, khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014 - 2018” được đặt ra với mục tiêu đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên trong giai đoạn 2014 - 2018. - Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên trong giai đoạn 2014 - 2018. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 3 - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hưng Nguyên. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý, sử dụng đất trên phạm vi huyện Hưng Nguyên nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992). “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 5 qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này. 1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Trong đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành: Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm: (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) - Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 6 đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. - Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả. - Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế. - Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 1.1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ðất có thu tiền sử dụng ðất hoặc thuê ðất trả tiền thuê ðất hàng nãm) ðýợc thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 7 Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) các tổ chức kinh tế là: a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 luật đầu tư 2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật. Vậy trong phạm vi báo cáo này, tôi nghiên cứu tập trung vào các tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã và các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đầu tư. 1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai a) Đối với nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) . Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảmlợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 8 phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. b) Đối với người sử dụng đất Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp c) Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 9 ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án (Phương Hiếu, 2012). 1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 ; - Luật Đất đai năm 2003 - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 10 - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; . - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất lúa. 1.1.3.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm: - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 11 - Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau: Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhậnđầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất. 1.1.3.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 và Điều 125 Luật Đất đai 2013quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 12 hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. 1.1.3.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003, Điều 59, Luật Đất đai 2013. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 1.1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau: - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
22. 13 và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 qui định: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN