Luận văn Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

Nội dung text: Luận văn Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HOÀNG ANH TUẤN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
2. i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc là của cá nhân hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả các tài liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và được trích dẫn hợp pháp. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày 22 tháng 10 năm 2020 Người cam đoan Hoàng Anh Tuấn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
3. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Đồng thời, Cô cũng là người luôn cho tôi những lời khuyên vô cùng quý giá về cả kiến thức chuyên môn cũng như định hướng phát triển sự nghiệp. Một lần nữa, tôi xin gửi lời cảm ơn đến cô bằng tất cả tấm lòng và sự biết ơn của mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, các thầy cô trong toàn Viện đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2020 Tác giả Hoàng Anh Tuấn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
4. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 5 1.1.1. Những khái niệm có liên quan 5 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản 8 1.1.3. Định giá đất 11 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 23 1.3. Cơ sở thực tiễn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới 24 1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 27 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1. Đối tượng nghiên cứu và điều tra 35 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2. Đối tượng điều tra 35 2.2. Nội dung nghiên cứu 35 2.3. Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu 36 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 37 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
5. iv 2.3.4. Phương pháp chuyên gia 37 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội tại thành phố Sơn La 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội 43 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên 47 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La49 3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 49 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Sơn La năm 2019. 55 3.3. Khái quát kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La 57 3.3.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La 57 3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 60 3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 63 3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại thành phố Sơn La 64 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Sơn La 67 3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 67 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch kè suối Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 76 3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu quy hoạch dân cư lô 4B - Kè suối Nậm La (tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La).81 3.5. Một số ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn và ngườı sử dụng đất về PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
6. v công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 87 3.5.1. Đánh giá của cán bộ quản lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 87 3.5.2. Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án điều tra 93 3.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La 98 3.6.1. Thuận lợi 98 3.6.2. Khó khăn 99 3.7. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 PHỤ LỤC PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
7. vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TT Viết tăt Ý nghĩa 2 BĐS Bất động sản 6 GCN Giấy chứng nhận 3 QSDĐ Quyền sử dụng đất 5 SDĐ Sử dụng đất 7 THCS Trung học cơ sở 8 TNMT Tài nguyên môi trường 4 TW Trung ương 1 UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
8. vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu diện tích nhóm đất phân theo xã, phường trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 41 Bảng 3.2:Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 66 Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2017 - 2019 67 Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La 74 Bảng 3.5:Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch kè suối Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 80 Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch dân cư lô 4B - Kè suối Nậm La 85 Bảng 3.7: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án 88 Bảng 3.8: Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 90 Bảng 3.9: Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá 91 Bảng 3.10: Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá 92 Bảng 3.11: Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 94 Bảng 3.12: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá 95 Bảng 3.13: Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và khoản phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá 96 Bảng 3.14: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá 97 Bảng 3.15: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất 98 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
9. viii DANH MỤC HÌNH Hình 1:Sơ đồ vị trí thành phố Sơn La 38 Hình 2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế thành phố Sơn La năm 2019 44 Hình 3: Biểu đồ hiện trạng nhóm đất năm 2019 của Thành phố Sơn La 57 Hình 4: Sơ đồ Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La 68 Hình 5: Sơ đồ Khu quy hoạch kè suối Nậm La, thành phố Sơn La 76 Hình 6: Sơ đồ Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La 82 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên “Thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản (BĐS) nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
11. 2 sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nước có chủ trương giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Thành phố Sơn La là đô thị trung tâm của tỉnh Sơn La, hiện được công nhận là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Sơn La (Quyết định 466/QĐ-TTg ngày 25/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ), Phía Bắc giáp huyện Mường La; Phía Tây giáp huyện Thuận Châu; Phía Đông và phía Nam giáp huyện Mai Sơn, nằm cách Hà Nội khoảng 320 km về phía Tây Bắc theo trục Quốc lộ 6 có tổng diện tích tự nhiên 32.351,50ha; là đơn vị hành chính có diện tích nhỏ nhất trong 12 huyện, thành phố thuộc tỉnh Sơn La và chiếm 2,29% diện tích toàn tỉnh (theo số liệu thống kê đất đai đến 31/12/2015). Thành phố có 12 đơn vị hành chính bao gồm 5 xã: Chiềng Đen, Chiềng Cọ, Hua La, Chiềng Ngần và Chiềng Xôm; 7 phường: Chiềng Lề, Chiềng An, Tô Hiệu, Quyết Thắng, Quyết Tâm, Chiềng Cơi và Chiềng Sinh. Trong những năm gần đây với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất tại địa phương, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế của địa phương. Công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố Sơn La tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó, để có được cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phương và người dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La” là rất cần thiết. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
12. 3 Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được các nhà khoa học trong và ngoài nước đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngoài việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tác giả còn đưa ra điều tra, phỏng vấn việc đánh giá của người dân đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó thấy được khó khăn, thuận lợi, yếu tố ảnh hưởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La để góp phần đáp ứng định hướng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lượng đấu giá đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2017-2019 - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. 3. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La. - Phạm vi thời gian: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019. - Phạm vi nội dung: Tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
13. 4 + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La (Bản Sẳng , phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch kè suối Nậm La (Bản Mé Ban, Phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La (Tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể kết quả đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, giá khởi điểm, cơ sở hạ tầng, nhu cầu của người tham gia đấu giá của khu đất được đấu giá quyền sử dụng đất. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Thành phố Sơn La là một trong những địa phương thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho áp dụng đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thuận lợi và hạn chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến công tác đấu giá của thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để nâng cao kết quả công tác đấu giá của thành phố Sơn La nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
14. 5 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Những khái niệm có liên quan 1.1.1.1. Đất đai Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014). Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2006) 1.1.1.2. Giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
15. 6 Theo Điều 113, Điều 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu; Quy luật cạnh tranh; Biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
16. 7 đất, thế chấp, bảo lãnh giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.1.1.3. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
17. 8 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La Mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc Hội, 2015). 1.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
18. 9 quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường thứ cấp: Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường thứ cấp: giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
19. 10 có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và cs, 2011).Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương, và CS, 2011). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
20. 11 1.1.3. Định giá đất 1.1.3.1. Khái niệm định giá đất Bất động sản có các loại khác nhau như: Bất động sản là đất ở và nhà ở riêng biệt, bất động sản là nhà ở chung cư, bất động sản nông lâm nghiệp, bất động sản nông nghiệp Do đó các khái niệm về định giá bất động sản cũng cần được xem xét theo các nội dung có tính chất nguyên tắc, về các khái niệm, phương pháp chung và riêng. Trong các loại tài sản này, đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Đất đai là một loại tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của tài sản như: Là vật có thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Hơn nữa đất đai là tài sản đặc biệt vì: - Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau. - Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. - Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. (Trịnh Hữu Liên, 2013) PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
21. 12 1.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; hiện nay, đang xây dựng thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể). Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Quốc hội, 2014) 1.1.3.3. Phương pháp định giá đất Luật Đất đai ngày 29/11/2013 quy định về giá đất nhưng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tại Điều 4; Đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất và được quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark