Luận văn Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2011 - 6/2019

Nội dung text: Luận văn Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2011 - 6/2019

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN THỨ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH PHÚC YÊN TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2011 - 6/2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2020
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN THỨ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2011 – 6/2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh THÁI NGUYÊN – 2020
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn NGUYỄN VĂN THỨ
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn Thạc Sỹ này. Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Phòng ban chức năng của thành phố Phúc Yên đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Thứ
5. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HSĐC Hồ sơ địa chính GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên & Môi trường TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
6. iv DANH MỤC BẢNG Bảng 3. 1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Phúc Yên 34 Bảng 3.2. Cơ cấu tổ chức VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên giai đoạn 2011 – 2018 36 Bảng 3. 3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trong 2 giai đoạn 2011 – 2014 và 2015 – 6/2019 40 Bảng 3. 5. Kết quả đăng ký biến động đất đai từ năm 2011 – 6/2019 43 Bảng 3. 6. Các loại hình biến động đất giai đoạn 2011 – 6/2019 45 Bảng 3. 7. Mức độ công khai TTHC tại VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên 50 Bảng 3. 8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ tại chi nhánh VPĐKĐĐ Phúc Yên 52 Bảng 3. 9. Đánh giá về điều kiện vật chất tại chi nhánh VPĐKĐĐ Phúc Yên54 Bảng 3. 10. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên 56 Bảng 3. 11. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên 57 Bảng 3. 12. Nhận xét về hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên 59
7. v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii DANH MỤC BẢNG iv MỤC LỤC v MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai 4 1.1.1. Một số khái niệm liên quan 4 1.1.2. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 5 1.1.3. Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 8 1.2. Khái quát lịch sử về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta 9 1.2.1. Trước khi thực hiện Luật đất đai 1987 9 1.2.2. Trước khi thực hiện Luật đất đai 1993 9 1.2.3. Trước khi thực hiện luật đất đai 2003 9 1.2.4. Thời kỳ thực hiện Luật đất đai 2003 10 1.2.5. Từ khi có luật đất đai năm 2013 đến nay 11 1.3. Cơ sở thực tiễn 13 1.3.1. Công tác đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 13 1.3.2. Nghiên cứu kết quả và hoạt động đăng ký đất đai ở nước ta và Vĩnh Phúc 16 1.3.3. Một số đặc điểm của văn phòng đăng ký đất đai ở tỉnh Vĩnh Phúc 22 CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 25 2.2.1. Thời gian nghiên cứu 25 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu 25 2.3. Nội dung nghiên cứu 25 2.4. Phương pháp nghiên cứu 26
8. vi 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 26 2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh 27 2.4.3. Phương pháp đánh giá 27 2.4.4. Phương pháp chuyên gia 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai thành phố Phúc Yên 29 3.1.1. Vị trí địa lý thành phố Phúc Yên 29 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 30 3.1.3. Tình hình sử dụng đất thành phố Phúc Yên 33 3.1.4. Đánh giá nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính về giao dịch đất đai của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên. 35 3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên qua 2 giai đoạn (2011-2014; 2015- 6/2019) 35 3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức bộ máy 35 3.2.2. Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật 38 3.2.3. Đánh giá chất lượng và hiệu quả hoạt đông của VPĐKĐĐ chi nhánh thành Phúc Yên 39 3.3. Đánh giá chất lượng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Phúc Yên trong giai đoạn hiện nay 49 3.3.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính 49 3.2.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 51 3.3.3. Điều kiện cơ sở vật chất 53 3.3.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 55 3.3.5. Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp 58 3.3.6. Ý kiến đánh giá chung về hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên 58 3.4. Khó khăn, tồn tại, nguyên nhân hạn chế và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên 59 3.4.1. Khó khăn và tồn tại 59 3.4.2. Nguyên nhân hạn chế 60 3.4.3. Đề xuất giải pháp 63
9. vii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 1. Kết luận 66 2. Kiến nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 71
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hang đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên tích, ranh giới, vị trí, Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt và điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản về đất đai là văn phòng đăng ký đất đai. Sau thời gian thay thế cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp, văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về mặt chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ tại các chi nhánh cấp huyện, thành phố. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính, giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc về chuyên môn; quản lý tốt việc biến động đất nhất là việc tách thửa đất không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khó khăn cho công tác quy hoạch, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Việc cập nhật các biến động quản lý dữ liệu địa chính được đi vào nề nếp. Mặt khác, việc kiện toàn văn phòng đăng ký một cấp đã bảo đảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp
11. 2 huyện, thành phố đến Sở Tài nguyên và Môi trường văn phòng đăng ký và đến các chi nhánh của văn phòng đăng ký tại các huyện, thành phố. Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo quyết định số 46/QĐ-UBND ngày ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm 4 phòng chuyên môn và 9 chi nhánh tại các huyện, thành phố trong đó có văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên đang thực hiện nhiệm vụ tại thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Phúc Yên cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên, đất đai trở thành một nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất. VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên đã hoạt động hơn 5 năm nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động cũng như những tồn tại cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân hay chưa là những vấn đề được chính quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm xuất phát phát từ lý do trên tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2011 – 2018” với mục tiêu giúp hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên được hiệu quả hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Phúc Yên. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc yên sau khi chuyển đổi quản lý từ mô hình hoạt động 2 cấp về một cấp.
12. 3 - Phân tích thuận lợi và khó khăn sau quá trình chuyển đổi quản lý từ mô hình 2 cấp về một cấp. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: góp phần hoàn thiện Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai cũng như hoạt động của mô hình VPĐKĐĐ 1 cấp. - Ý nghĩa thực tiễn: góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh thành phố Phúc Yên nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc nói chung.
13. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai 1.1.1. Một số khái niệm liên quan * Đăng ký tài sản là việc một chủ thể tới các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền được sở hữu, quyền khai thác sử dụng một hoặc một nhóm tài sản nào đó. * Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính. * Đăng ký nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai. - Nhà nước có trách nhiệm xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của việc đăng ký đất đai. (Đặng Anh Quân, 2011) * Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai: Đăng ký đất đai là một phương thức để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu tài chính về đất, giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, giao đất thu hồi đất, cung cấp thông tin đất đai, đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
14. 5 - Lợi ích đối với người sử dụng đất: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản, khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn xã hội, giảm tranh chấp đất đai, hỗ trợ giao dịch về bất động sản. (Đặng Anh Quân, 2011) 1.1.2. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Theo bộ luật dân sự năm 2015 tài sản là bất động sản phải được đăng ký theo quy định, việc đăng ký tài sản phải được công khai. Luật đất đai năm 2013 tại Điều 12 quy định: nhà nước nghiêm cấm sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 95 quy định: trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế; việc đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo thẩm quyền. Như vậy có thể nói việc đăng ký lý đất đai là tài sản trên đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật và có tính chất bắt buộc đối với các đối tượng sử dụng đất. Việt đăng ký đất đai được xác lập trên hồ sơ đất đai và bất động sản được gọi chung là hồ sơ địa chính. 1.1.2.1. Đối tượng đăng ký đất đai Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai:
15. 6 - Là người đang sử dụng đất - Là người có quan hệ trực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại điều 5 của luật đất đai năm 2013 gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức). Hộ gia đình cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình cá nhân). Cộng đồng dân cư gồm: cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ. Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài gồm: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
16. 7 1.1.2.2. Các trường hợp đăng ký đất đai Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: + Được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. + Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN. Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai. + Người sử dụng đất được phép đổi tên. + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất. + Chuyển mục đích sử dụng đất. + Có thay đổi về thời gian sử dụng đất. + Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. + Nhà nước thu hồi đất 1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trên cơ sở đăng ký văn tự giao dịch hoặc đăng ký quyền. - Đăng ký văn tự giao dịch: văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện các quyền, hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch, khi đăng ký các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
17. 8 Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, rồi được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể làm chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. - Đăng ký quyền: quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được bảo đảm thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả phát huy của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc phản ánh trung thực, khép kín và bảo hiểm (Cục quản lý đất đai, 2014). 1.1.3. Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Trên cơ sở khai báo tình hình sử dụng đất hoặc cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thẩm tra việc sử dụng đất, hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính vào sổ địa chính. Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sao lưu giấy chứng nhận và trả hồ sơ cho người sử dụng đất. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi nhận được ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đăng ký đất, được nhà nước giao quản lý thì cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi hoàn thành việc kiểm tra hồ sơ theo thẩm quyền.
18. 9 1.2. Khái quát lịch sử về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta 1.2.1. Trước khi thực hiện Luật đất đai 1987 Hiến pháp năm 1980 quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, công tác đăng ký đất đai được nhà nước quan tâm nhưng chủ yếu vẫn là đất nông nghiệp. Ngày 01/7/1980 Chính phủ có quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Hội đồng Bộ trưởng về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký hệ thống kê ruộng đất. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. 1.2.2. Trước khi thực hiện Luật đất đai 1993 Luật đất đai 1987 quy định: “khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng, hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước. Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Ủy ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. (Luật đất đai, 1987) Thời kỳ này đất đai ít biến động, do nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh, thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp, nên hoạt động đăng ký đất đai không quá phức tạp. (Tôn Gia Huy và Nguyễn Đình Bồng, 2007 ) 1.2.3. Trước khi thực hiện luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó. Ủy ban nhân
19. 10 dân cấp xã, phường, thị trấn lập và quản lý hồ sơ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất. Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối mới của Đảng. Đất đai (quyền sử dụng đất) khi chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế thị trường này có nhiều biến động. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp không thuộc thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến. Luật sửa đổi bổ sung luật đất đai năm 1993 (vào năm 1998 và năm 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của luật đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. (Nguyễn Đình Đồng, Trần Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng, 2014) 1.2.4. Thời kỳ thực hiện Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. (Luật đất đai, 2003) Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. - Đăng ký ban đầu được thực hiện khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình.
20. 11 - Đăng ký biến động: đăng ký biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích, tách, hợp thửa đất, sạt lở bờ đất, do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. 1.2.5. Từ khi có luật đất đai năm 2013 đến nay Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm: cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường; cơ quan quản lý đất đai ở huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là phòng Tài nguyên và Môi trường. UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm xây dựng, tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương. UBND cấp huyện bố trí công chức địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với bộ Nội Vụ quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và nhiệm vụ của công chức địa chính xã, phường, thị trấn. Luật đất năm 2013 quy định rõ: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu đăng ký. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm: - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng, đang sử dụng mà chưa đăng ký, được giao để quản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
21. 12 - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có đăng ký mà có thay đổi gồm: + Có biến động do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các chuyển quyền sử dụng đất, chia tách quyền sử dụng đất. + Đất do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên. + Có biến động về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, tài sản gắn liền với đất theo nội dung đã đăng ký, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất. + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo kết quả giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ. + Xác lập ngày thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng, hạn chế thửa đất kè liền, thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp, trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của chính phủ. - Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
22. 13 - Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở tài nguyên môi trường, do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp pháp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý, thống nhất hồ sơ địa chính và các sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai, cung cấp thông tin đất đai theo quy định của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của UBND cấp tỉnh. 1.3. Cơ sở thực tiễn 1.3.1. Công tác đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 1.3.1.1. Australia Tại Australia việc đăng ký bất động sản do các cơ quan chính phủ của các ban thực hiện, các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. * Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory Là một bộ phận của văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo hệ thống Torrens bao gồm các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả các bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là
23. 14 tập hợp các bản ghi đăng ký và các bản ghi này là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại bảng giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày mùng 1 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho cơ giao dịch thì chất. (Nguyễn Văn Chiên, 2016) * Cơ quan đăng ký đất đai của bang Victoria Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đầu đất đai viết ra được thành lập theo luật chuyển nhượng đất đai năm 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có bộ phận dịch vụ đăng ký quyền, trung tâm thông tin đất đai, bộ phận do Đảng, bộ phận tách, hợp thửa đất, văn phòng định giá viện Trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở bang Victoria đã được đăng ký quyền, các quyền giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan. (Nguyễn Văn Chiên, 2016) * Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản lý đất đai của ban thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: đo đạc và bản đồ, bảo vệ tài nguyên đất, quản lý đất công, định giá, đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo luật bất động sản 1863. Từ thời điểm này, tất cả các đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký theo quy định của luật này. Hiện tại hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW loại song hành, là hồ sơ cũng được lập trong giai đoạn thời gian 1863 đến 1991 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 đến nay. (Nguyễn Văn Chiên, 2016)
24. 15 1.3.1.2. Anh Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên từ khi có luật đăng ký mới và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Một điểm nổi bật trong luật đất đai và luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký. Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Về đối tượng đăng ký: theo luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký. Các tài sản gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt với sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể. (Nguyễn Văn Chiên, 2016)