Luận văn Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2018

Nội dung text: Luận văn Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2018

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ MỘT SỐ HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015- 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ MỘT SỐ HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Thị Lợi, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Uông Bí, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Uông Bí, Phòng Quản lý đô thị thành phố Uông Bí, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Uông Bí, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thủy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 1.1.1. Cơ sở lý luận 4 1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp GCNQSD đất 9 1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất 10 1.1.4. Một số văn bản pháp lý quy định về Đăng ký, cấp GCNQSD đất 15 1.2. Cơ sở thực tiễn 16 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 16 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam 19 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24 2.2. Nội dung nghiên cứu 24 2.3. Phương pháp nghiên cứu 24 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 25 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu và viết báo cáo 25 2.3.4. Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ 25 2.3.5. Phương pháp chuyên gia 25 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 26 3.1.1. Vị trí địa lý 26 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 29 3.1.3. Thực trạng cảnh quan môi trường và cảnh quan đô thị 32 3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 6 tháng năm 2017 33 3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường 47 3.2. Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2015 - 2018 49 3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 49 3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Uông Bí 54 3.2.3. Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh 55 3.2.4. Đánh giá hiệu quả hoạt động quản lý hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Uông Bí 66 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Uông Bí 67 3.3.1. Ý kiến đánh giá về hiệu quả của hoạt động VPĐK đất đai thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 67 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các hoạt động liên quan đến chức năng nhiệm vụ của VPĐK đất đai 69 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp 73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 3.4.1. Đánh giá những khó khăn, thuận lợi 73 3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 77 1. Kết luận 77 2. Đề nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CNH : Công nghiệp hóa CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai HSĐC : Hồ sơ địa chính PLĐĐ : Pháp luật Đất đai QSD : Quyền dử dụng QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất TTHC : Thủ tục hành chính UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đang ký VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thành phố Uông Bí 54 Bảng 3.2. Tổng hợp hoạt động tiếp nhận và giải quyết hồ sơ của VPĐĐ đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2015 - 2018 55 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả hoạt động giải quyết theo các nội dung của VPĐK đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2015 -2018 56 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất cho các mục đích giai đoạn 205 - 2018 trên địa bàn thành phố Uông Bí 57 Bảng 3.5. Kết quả giải quyết các thủ tục hành chính theo các nội dung của VPĐKĐĐ thành phố Uông Bí năm 2015 58 Bảng 3.6. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các mục đích trên địa bàn thành phố Uông Bí năm 2015 59 Bảng 3.7. Kết quả giải quyết các thủ tục hành chính theo các nội dung của VPĐKĐĐ thành phố Uông Bí năm 2016 60 Bảng 3.8. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các mục đích trên địa bàn thành phố Uông Bí năm 2016 61 Bảng 3.9. Kết quả giải quyết các thủ tục hành chính theo các nội dung của VPĐKĐĐ thành phố Uông Bí năm 2017 62 Bảng 3.10. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các mục đích trên địa bàn thành phố Uông Bí năm 2017 63 Bảng 3.11. Kết quả giải quyết các thủ tục hành chính theo các nội dung của VPĐKĐĐ thành phố Uông Bí năm 2018 64 Bảng 3.12. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các mục đích trên địa bàn thành phố Uông Bí năm 2018 65 Bảng 3.13. Tình hình quản lý hồ sơ địa chính cho thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. viii Bảng 3.14. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế thành phố để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2015- 2018 67 Bảng 3.15. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Uông Bí 68 Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung của người dân 69 Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng QSD đất 70 Bảng 3.18. Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức thừa kế QSDĐ 71 Bảng 3.19. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSD đất 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải của các nước phát triển là đất đai và bất động sản gắn liền với đất, và tại các nước đang phát triển con số này chiếm tới ¾. Ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có được từ đất đai, bất động sản và các công trình trên đất. Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ khơi thông cho mình một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo áp lực rất lớn lên đất đai, khiến đất ngày càng trở nên có giá trị. Đất đai cũng trở thành một hàng hóa đặc biệt được trao đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trên thị trường bất động sản. Sử dụng và quản lý đất đai luôn là hai vấn đề song hành nhưng vô cùng phức tạp. Yêu cầu cấp thiết là phải có sự quản lý chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất ở tất cả các ngành để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm. Nhiệm vụ này thực sự quan trọng trong công tác quản lý về đất đai. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Việc đăng ký đất đai được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung về quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là quá trình thực hiện công việc nhằm hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 2 phạm vi địa giới hành chính cấp xã và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ quỹ đất. Thành phố Uông Bí nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh cách thành phố Hạ Long 45 km, cách Hà Nội 120 km, cách Hải Phòng 30 km. Tổng diện tích tự nhiên là 25546,40 ha chiếm 4,03% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Quảng Ninh. Cùng với sự phát triển kinh tế thì nhu cầu về đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, các công trình phúc lợi phục vụ an sinh xã hội và nhu cầu về đất ở tăng cao trong khi quỹ đất có hạn, nhiệm vụ đặt ra là phải phân bổ, sử dụng quỹ đất hợp lý và có hiệu quả, không gây ô nhiễm môi trường sinh thái và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương; góp phần nâng cao trình độ dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân. Hoạt động đăng ký đất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trên phạm vi hành chính của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCNQSD đất cho những người sử dụng đất có đầy đủ điều kiện, từ đó làm cơ sở cơ bản để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất và Nhà nước, tạo điều kiện cho họ thực hiện các giao dịch về nhà đất trên thị trường bất động sản cũng như việc thực hiện các quyền năng gắn liền với quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam. Căn cứ vào hồ sơ kê khai sẽ được cơ quan quản lý chuyên môn về đất đai xem xét, xác nhận về mặt thủ tục, tính pháp lý làm cơ sở để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra quyết định để ghi nhận về tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 3 Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự nhất trí của Nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên và sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả một số hoạt động chính của Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn tới đạt hiệu quả. Do vậy đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá theo các chỉ tiêu sau: - Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Uông Bí ảnh hưởng tới các hoạt động của VPĐK đất đai trên địa bàn; - Đánh giá kết quả một số hoạt động chính của VPĐK đất đai thành phố Uông Bí giai đoạn 2015 - 2018; - Đánh giá hoạt động của VPĐK đất đai thành phố Uông Bí thông qua ý kiến của người dân; - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp để nâng cao hoạt động của VPĐK đất đai thành phố Uông Bí 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học: Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu, nắm vững được những kiến thức về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận *. Khái niệm: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm hoàn thiện thông tin về đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất hợp pháp; nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất. Tuy nhiên, đăng ký đất đai trong giai đoạn hiện nay ở Việt Nam không chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện thông tin đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN cho các chủ thể. Bởi trong quá trình vận động, phát triển sôi động của đời sống kinh tế - xã hội, tất yếu dẫn đến những biến động về đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Vì vậy đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện các thông tin về đất đai trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận ban đầu, mà đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng quá trình sử dụng đất. Do vậy hoạt động đăng ký đất đai ở nước ta hiện nay thường có 2 dạng, đó là đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai. * Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCN Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký ban đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 5 Đăng ký đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. * Đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động được thực hiện tại địa phương khi đã hoàn thành công tác đăng ký đất ban đầu và đã cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở trong các trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập như thay đổi mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện tích sử dụng, thay đổi chủ sử dụng đất Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 6 - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 7 như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả; đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy, để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo những yêu cầu cơ bản của công tác quản lý đất đai. Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: - Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc, cạnh); diện tích; hạng đất; mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; những ràng buộc về quyền sử dụng đất; những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí; hình thể; diện tích; loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên của bề mặt đất) Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất , Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất cùng nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 8 Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Theo Điều 64 Luật đất đai 2003 xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ trung ương đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở trung ương là Bộ TN và MT; cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN và MT tương ứng. Cấp cơ sở là cán bộ địa chính xã. Theo pháp Luật đất đai, Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các công trình trên đất Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký đất cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản. Hiện nay vấn đề tài sản trên đất đã được pháp luật đất đai điều chỉnh trong việc xác nhận quyền sở hữu. Cho nên khi tiến hành kê khai đăng ký đất pháp luật đất đai đã quy định cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp như; kê khai đăng ký đất và sở hữu tài sản trên đất; kê khai đăng ký đất không kèm tài sản trên đất; kê khai sở hữu tài sản trên đất không kèm quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 9 Theo quy định của pháp luật đất đai, công tác đăng ký lập hồ sơ địa chính được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã. Bộ máy nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì vậy để tăng cường cũng như nâng cao hiệu lực, hiệu quả của việc quản lý và sử dụng đất đai, thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao. 1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp GCNQSD đất * Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm: 1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. 2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. 3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 10 4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. 5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. 6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình. 7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. 1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất 1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. 2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. 3. Giấy chứng nhận chỉ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo luật định (nếu có); 4. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. 5. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng. * Đối tượng được cấp GCN Điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp sử dụng đất được Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 11 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013; b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. * Các trường hợp được cấp GCNQSD đất không phải nộp tiền sử dụng đất 1. Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. 2. Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai 2003. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN