Luận văn Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư đô thị Bí Trung tại phường Phương Đông, Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

Nội dung text: Luận văn Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư đô thị Bí Trung tại phường Phương Đông, Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ QUỐC HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ BÍ TRUNG TẠI PHƯỜNG PHƯƠNG ĐÔNG, THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ QUỐC HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ BÍ TRUNG TẠI PHƯỜNG PHƯƠNG ĐÔNG, THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Ngô Quốc Hưng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn TS. Nguyễn Thị Lợi. Cô đã trực tiếp chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu để tôi hoàn thiện luận văn này. Ngoài ra tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trong Khoa quản lý tài nguyên đã đóng góp những ý kiến quý báu cho luận văn được tốt hơn. Nhân dịp này, tôi cũng xin cảm ơn Phòng Đào Tạo, Khoa quản lý tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm hỗ trợ tôi thực hiện các thủ tục trong quá trình hoàn thành luận văn; lãnh đạo và các anh chị đang công tác tại UBND phường Phương Đông, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Uông Bí tạo điều kiện và thời gian cung cấp tài liệu và số liệu cho tôi; các ông bà cán bộ, doanh nghiệp, nhân dân địa phương đã nhiệt tình tham gia trả lời câu hỏi khảo sát trong suốt quá trình nghiên cứu giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người thân, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên tôi hoàn thành khóa học và bài luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 28 tháng 8 năm 2019 Tác giả luận văn Ngô Quốc Hưng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 4 1.1.1. Cơ sở lý luận 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 10 1.2. Cơ sở thực tiễn 11 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới 11 1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay 17 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22 2.2. Nội dung nghiên cứu 22 2.2.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của thành phố Uông Bí 22 2.2.2. Đánh giá kết quả của công tác bồi thường, GPMB bằng án khu dân cư đô thị Bí Trung phường Phương Đông, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 22 2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng bằng của dự án tới đời sống của người dân. 22 2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp 22 2.3. Phương pháp nghiên cứu 23 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 23 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu 23 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Uông Bí 25 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 25 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường 47 3.1.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí 49 3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án khu dân cư đô thị Bí Trung tại phường Phương Đông, thành phố Uông Bí 54 3.2.1. Đánh giá tổng quát về tình hình chung của việc thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Uông Bí 54 3.2.2. Thực trạng trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại án khu dân cư đô thị Bí Trung tại phường Phương Đông, thành phố Uông Bí 55 3.2.2. Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, hố trợ 57 3.2.3. Đánh giá kết quả bồi thường và hỗ trợ về đất 58 3.2.4. Kết quả bồi thường tài sản, vật kiến trúc và hoa màu 59 3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác GPMB của dự án đến đời sống của các hộ dân 60 3.3.1. Tác động đến lao động, việc làm và thu nhập của người dân sau khi thu hồi đất 60 3.3.2. Tác động đến việc phát triển các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội 62 3.3.3. Tác động đến tình hình an ninh, trật tự xã hội 63 3.3.4. Tác động đến cảnh quan và môi trường sống của người dân 65 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án 66 3.4.1. Một số thành công 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 3.4.2. Một số hạn chế 67 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Uông Bí 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 1. Kết luận 75 2. Đề nghị 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thành phố Uông Bí 52 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp số dự án bồi thường GPMB trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2013-2018 54 Bảng 3.3: Kết quả tổng hợp thông tin về dự án 56 Bảng 3.4: Kết quả xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ 57 Bảng 3.5: Kết quả bồi thường và hỗ trợ về đất 58 Bảng 3.6: Kết quả bồi thường tài sản, vật kiế trúc và hoa màu 59 Bảng 3.7: Thu nhập bình quân của người dân tại dự án nghiên cứu 61 Bảng 3.8: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án xây dựng khu dân cư đô thị Bí Trung 61 Bảng 3.9: Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 62 Bảng 3.10: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau thu hồi đất 63 Bảng 3.11: Quan hệ nội bộ gia đình của các hộ dân sau khi thu hồi đất 64 Bảng 3.12: Tình hình công tác môi trường sau khi thu hồi đất 65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và không thể thay thế được trong đời sống, trong quá trình sản xuất của con người. Trong những năm gần đây nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về sự gia tăng dân số làm cho diện tích đất đai ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục cho sản xuất, kinh doanh. Để có mặt bằng thực hiện các dự án chúng ta phải thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất đai. Chính vì vậy công tác giải phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nó tác động mạnh mẽ đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trước thực trạng như vậy, công tác bồi thường GPMB là một trong những công việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm, bồi thường GPMB không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng rất lớn đến tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của địa phương sau khi tái định cư cho người dân. Bồi thường GPMB là lĩnh vực nhạy cảm và gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện như thương lượng giá đền bù hợp lý với người dân, tái định cư và giải quyết hậu quả sau giải phóng mặt bằng Do vậy cần áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào điều kiện thực tế của địa phương. Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá công tác GPMB để đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó khăn khi bồi thường GPMB đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội. Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một thành phố vững mạnh, thành phố Uông Bí đã và đang thực hiện rất nhiều các dự án trọng điểm, phường Phương Đông là một trong những địa bàn trong những năm vừa qua cũng đã có nhiều dự án triển khai thực hiện, để thấy được những thuận Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. 2 lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp giúp cho công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Phương Đông cũng như của thành phố Uông Bí đạt hiệu quả nhanh chóng trong thời gian tới, đồng thời góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội. Được sự nhất trí của Trường Đại học Nông Lâm, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư đô thị Bí Trung phường Phương Đông, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh”. 2. Mục tiêu của đề tài Đánh giá được kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư đô thị Bí Trung tại phường Phương Đông, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh; Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Uông Bí trong thời gian tới. - Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Uông Bí; - Đánh giá công tác bồi thường, GPMB dự án khu dân cư đô thị Bí Trung phường Phương Đông, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh; - Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng của dự án tới người dân; - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Uông Bí trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. 3 thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu bật những hạn chế và nguyên nhân làm ảnh hưởng đến công tác. Từ đó có những định hướng trong Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án."Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản. + Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 5 + Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi. Tái định cư: Tái định cư (TĐC) là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngoài ra còn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa - xã hội. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi: Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với người dân trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong quá trình thực hiện, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi công được đảm bảo. 1.1.1.2. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất. 1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 6 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. - Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. 2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 7 nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 3) Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở thành phố Uông Bí vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ở thành phố còn gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh và hiệu quả hơn. 4) Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 8 GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 9 bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 5) Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. GPMB là quá trình mang tính đa dạng và phức tạp. - Tính đa dạng Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công tác bồi thường, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng, từng khu vực. - Tính phức tạp Thứ nhất, do tình hình GPMB luôn gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 10 trường luôn biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau. Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người dân luôn có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh, người dân xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án. Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác. Thứ ba, tính phức tạp còn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, hợp pháp. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Nhằm cụ thể hóa chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai: “Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; phát triển kinh tế” và Điều 42 Luật Đất đai: “Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng”. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị đinh 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25-5-2007 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 11 định cư. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nhiều thông tư hướng dẫn. Nghị đinh 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Các văn bản pháp luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thể hiện được tính khả thi trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước. 1.2. Cơ sở thực tiễn 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan trọng nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước trên thế giới đang cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của cơ quan quản lý Nhà nước. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của một số nước trên thế giới, đồng thời giúp cho chúng ta có cái nhìn tổng quát hơn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. [29] * Trung Quốc Hiến Pháp quốc gia này quy định có 2 hình thức sở hữu về đất đai: - Sở hữu Nhà nước. - Sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi. Về phương thức bồi thường: Nhà nước sẽ thông báo rộng rãi cho người Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 12 sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các phương thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thành phố Thượng Hải và một số thành phố lớn khác, người dân lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và được tự lựa chọn chỗ ở mới phù hợp với công việc và điều kiện sống của mình. [37] Về giá bồi thường: tiêu chuẩn để xác định mức giá bồi thường dựa trên mức giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, công trình và tài sản trên đất, đồng thời cũng được điều chỉnh rất linh hoạt để phù hợp với thực tế tình hình tại từng địa phương, khu vực, đây cũng là chính sách của Nhà nước nhằm tác động và điều chỉnh lại chính thị trường đó. Riêng đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất đó. Về hỗ trợ và TĐC: các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng cùng lúc và kịp thời, trước khi quá trình thu hồi đất hoàn thành, nhằm đáp ứng được nhu cầu sử dụng với nhiều loại căn hộ khác nhau. Các chủ sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở được địa phương chú ý tạo điều kiện về việc làm, trường hợp các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách đặc biệt. Qúa trình di dời được thực hiện dựa trên nguyên tắc: nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ. Khu TĐC được quy hoạch tổng thể, theo mô hình nhà ở, trường học, chợ, cân đối được giao thông động và tĩnh. Tại thủ đô Bắc Kinh, tiêu chí để sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại: - Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”. - Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 13 trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời. - Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [27]. * Hàn Quốc Đất nước Hàn Quốc có tới 70% diện tích đất là đất đồi núi nên đất chuyên dùng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy, để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật [27]. Luật đất đai của Hàn Quốc được xây dựng dựa trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị và Luật quản lý sử dụng đất quốc gia, bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định một số khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ. Trong đó, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng đất quốc gia công khai rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp. Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
22. 14 việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một. Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn: Giai đoạn 1: Tiền bồi thường đất đai được các nhân viên công vụ đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường. Giai đoạn 2: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi. Giai đoạn 3: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có tính hiệu quả cao, thu hút người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN