Luận văn Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

Nội dung text: Luận văn Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỪ TUẤN NINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỪ TUẤN NINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày . Tháng năm 2019 Tác giả luận văn Từ Tuấn Ninh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi học viên vận dụng những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho học viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác. Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi học viên trong quá trình học tập. Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu. Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn thành đề tài nghiên cứu: “Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai doạn 2015 - 2017”. Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em và đặc biệt là thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND huyện Vân Đồn, VPĐKQSD đất huyện Vân Đồn đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp. Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Từ Tuấn Ninh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH x MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục đích của đề tài 2 3. Ý nghĩa của đề tài 3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 1.1.1. Cơ sở lý luận 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý 5 1.1.3. Cơ sở thực tiễn 8 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới 10 1.2.1. Các nước phát triển 10 1.2.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á 12 1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 17 1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18 1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18 1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25 Chương 2: ÐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1. Ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1. Ðối tượng nghiên cứu 29 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 29 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30 2.2.1. Thời gian nghiên cứu 30 2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu: 30 2.3. Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1. Ðánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30 2.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 30 2.3.3. Ðánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30 2.3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo đúng quy định của pháp luật 30 2.4. Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 31 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 31 2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 32 Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 34 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 34 3.1.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 34 3.1.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai 39 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2017 44 3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 45 3.2.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính 45 3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo thời gian 58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành 62 3.2.4. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại các xã, thị trấn điểm 66 3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 73 3.3.1. Ðánh giá công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ 73 3.3.2. Ðánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ 75 3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy định của pháp luật 82 3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 82 3.4.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KKT Khu kinh tế QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Vân Đồn (2015-2017) 35 Bảng 3.2: Kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017 36 Bảng 3.3: Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017 37 Bảng 3.4: Tình hình lao động huyện Vân Đồn năm 2017 38 Bảng 3.5: Kết quả cấp GCNQSD đất (lần đầu) giai đoạn 2015 - 2017 43 Bảng 3.6: Hiên trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2017 44 Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 46 Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 47 Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 49 Bảng 3.10: So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 51 Bảng 3.11: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 54 Bảng 3.12: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 56 Bảng 3.13: Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 58 Bảng 3.14: Đánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 59 Bảng 3.15: Đánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 60 Bảng 3.16: Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành 62 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. ix Bảng 3.17: Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành 64 Bảng 3.18: Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành 65 Bảng 3.19: Ðánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường về công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ các xã, thị trấn điểm 66 Bảng 3.20: Ðánh giá giá kết quả điều tra các gia đình, cá nhân có thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại các xã, thị trấn điểm 70 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Vân Đồn (Khu kinh tế Vân Đồn) 34 Hình 3.2: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo quy định của pháp luật đất đai 2013 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực thành thị, khu vực đất đai có giá tri chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất. Vân Đồn là một quần đảo vòng quanh phía Đông và Đông Bắc vịnh Bái Tử Long, nhưng lại nằm ở phía Đông và Đông Nam của tỉnh Quảng Ninh. Nó gồm 600 hòn đảo lớn nhỏ. Nền kinh tế của Vân Ðồn chủ yếu là kinh tế biển và khai thác khoáng sản bao gồm: nuôi trồng và đánh bắt hải sản, trồng và khai thác lâm nghiệp, dịch vụ du lịch biển, khai thác than, đá vôi, cát trắng, sắt, vàng sa khoáng. Nông nghiệp trồng trọt thì nhỏ bé. Kinh tế lâm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 2 nghiệp suy giảm do khai thác cạn kiệt, tốc độ trồng lại rừng không theo kịp tốc độ khai thác.Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những khó khăn trong việc thực hiện Luật đất đai 2013. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai doạn 2015 - 2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục đích của đề tài Điều tra tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017. Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền QSDÐ, đề xuất một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 3 tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy định của pháp luật. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho ở địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng. Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 5 của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ. 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014; Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015; Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3 ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; 1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 6 Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ; Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ; Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 7 Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế; Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương; Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017; 1.1.2.3. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 8 - Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3238/QĐ - UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019” 1.1.3. Cơ sở thực tiễn Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007). Ðất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007). Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 9 huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007). Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007). Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp, thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007). Ngày nay, QSDÐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDÐ của mình. Ðất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thi trường thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ. Chuyển QSDÐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được hưởng. Ðây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
22. 10 dụng đất. Chuyển QSDÐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất những hình thức này đã có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007). Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn để QSDÐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDÐ. Ðây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện trong tương lai. 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới 1.2.1. Các nước phát triển Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác (Trần Thị Minh Hà, 2000). 1.2.1.1. Thụy Ðiển Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
23. 11 Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển: - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000). Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp. Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội. 1.2.1.2. Ôxtrâylia Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
24. 12 Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012). Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012). Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012). 1.2.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN