Luận văn Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019

Nội dung text: Luận văn Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ ĐÌNH BẮC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOẰNG HÓA, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ ĐÌNH BẮC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOẰNG HÓA, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2020
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đỗ Đình Bắc
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS. TS Nguyễn Thế Đặng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đỗ Đình Bắc
5. iii DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT NGUYÊN NGHĨA 1 CN - XD Công nghiệp - xây dựng 2 GCN Giấy chứng nhận 3 HĐND Hội đồng nhân dân 5 KT - XH Kinh tế - xã hội 5 MTTQ Mặt trận tổ quốc 6 QP-AN Quốc phòng – An ninh 7 QSD Quyền sử dụng 8 SD Sử dụng 9 THCS Trung học cơ sở 10 TM - DV Thương mại - Dịch vụ 11 TTCN Tiểu thủ công nghiệp 12 UBND Ủy ban nhân dân
6. iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học 4 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 4 1.1.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 4 1.1.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 5 1.1.4. Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất 5 1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 7 1.1.6. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 9 1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 10 1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 10 1.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Trung Quốc 10 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai của Mỹ 11 1.3.3. Quy định về quyền sử dụng đất tại Hàn Quốc và Đài Loan 12 1.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 13 1.4.1. Một số nhận xét về thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay 13
7. v 1.4.2. Một số vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam 16 1.4.3. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam 17 1.5. Đánh giá chung về tổng quan 20 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 21 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 21 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 21 2.3. Nội dung nghiên cứu 21 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 21 2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2017 - 2019 21 2.3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 22 2.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu 22 2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp 22 2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp 22 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp số liệu 23 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu 24 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 25 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 25 3.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội 29 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 32
8. vi 3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 50 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 56 3.4.1. Thuận lợi 56 3.4.2. Khó khăn 58 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 1. Kết luận 61 2. Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63
9. vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích, năng suất, sản lượng cây hàng năm giai đoạn 2011-2015 30 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa năm 2019 33 Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2017 – 2019 35 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2017 - 2019 37 Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2017 – 2019 38 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2017 – 2019 40 Bảng 3.7: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2014 - 2018 43 Bảng 3.8: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 45 Bảng 3.9: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 47 Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 49 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 51 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến người dân về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 54
10. viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa 25 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa năm 2019 34 Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện tình hình thu nộp ngân sách thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, 44 tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 44 Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện tình hình thu nộp ngân sách thông qua Tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, 46 tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 46 Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện tình hình thu nộp ngân sách thông qua thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, 48 tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 48 Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện tình hình thu nộp ngân sách thông qua chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019 50
11. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai 1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình thức thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần sửa đổi bổ sung này có thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, cho đến Luật Đất đai 2013 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Hoằng Hóa có 43 đơn vị hành chính cấp xã (trong giai đoạn nghiên cứu), là huyện có số lượng đơn vị hành chính cấp xã nhiều nhất Việt Nam. Hoằng Hóa là huyện có nền kinh tế khá, đây là huyện đông dân, nhờ nguồn nhân lực dồi dào, giá rẻ nên việc phát triển kinh tế nhờ sức lao động cũng phát triển. Đây cũng là một trong những trọng điểm nông nghiệp của tỉnh. Ước tính diện tích đất nông nghiệp đạt hơn 80%, phù hợp cho việc trồng cấy lúa, nhờ giáp biển nên ngư nghiệp Hoằng Hóa cũng khá phát triển, lại nằm gần thành phố Thanh Hóa, là một trong những yếu tố thúc đẩy nền kinh tế mạnh mẽ. Trong những năm qua được sự quan tâm đầu tư của Trung ương, tỉnh, sự chỉ đạo sát sao của tỉnh uỷ - HĐND - UBND tỉnh, sự giúp đỡ có hiệu quả của các ban, ngành, đoàn thể tỉnh, cùng với sự nỗ lực của cán bộ và nhân dân
12. 2 trong toàn huyện, Hoằng Hóa đã đạt được những thành quả đáng khích lệ, kinh tế - xã hội của huyện đã không ngừng phát triển, tốc độ phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn đạt ở mức cao (Cổng thông tin điện từ huyện Hoằng Hóa). Để chủ động thu hút đầu tư, nắm bắt thời cơ tạo đà phát triển, trong thời gian tới, huyện tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng các khu, cụm công nghiệp Bắc Hoằng Hóa, Thái Thắng, Hoằng Phụ và đưa vào hoạt động. Hoàn thành quy hoạch trung tâm các xã, thị trấn có thể thấy rằng trong những năm qua, cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của huyện cũng diễn ra khá mạnh, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:"Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019". 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2017 - 2019. - Nhận xét của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa. - Phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
13. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, rút ra những bài học và đề xuất một số giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác chuyển quyền sử dụng đất.
14. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 (Luật Đất đai 2013, 2014) đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như sau: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 (Luật Đất đai 2013, 2014) điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây là nội dung mới được quy định: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
15. 5 1.1.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 (Luật Đất đai 2013, 2014) quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.1.4. Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất Điều 169 Luật Đất đai 2013(Luật Đất đai 2013, 2014) quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có
16. 6 vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
17. 7 thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này. 1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. 2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
18. 8 b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý. 4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
19. 9 a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản; d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này. 1.1.6. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Tại Điều 691 Luật Dân sự 2005 quy định về nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất như sau: 1. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. 2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. 3. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
20. 10 1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý của đề tài bao gồm Luật, các Nghị định, Thông tư, quyết định và các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tuân theo Luật Đất đai 2013. - Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính. 1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 1.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Trung Quốc Theo một chính sách được thông báo vào chủ nhật tuần trước, các cư dân nông thôn Trung Quốc sẽ được hưởng quyền tự do nhiều hơn trong chuyển nhượng đất mà họ có hợp đồng, trong khi quyền sở hữu đất không đổi. Hầu hết đất nông nghiệp của Trung Quốc đều được sở hữu chung bởi những người canh tác trên mảnh đất đó. Do lực lượng lao động nông thôn được trả lương cao hơn tại các thành phố lớn, từ năm 2008, Trung Quốc bắt đầu cho phép nông dân cho thuê, chuyển nhượng và tích tụ ruộng đất mà họ có giấy tờ, trong một nỗ lực nhằm thúc đẩy nông nghiệp hiện đại và tái sử dụng đất nông nghiệp bị bỏ hoang. Sử dụng đất nông nghiệp là vấn đề lớn tại quốc gia đông dân nhất thế giới này khi an ninh lương thực và đời sống của cả cư dân nông thôn hiện tại lẫn những người nông thôn đã di cư là những vấn đề được ưu tiên cao tại Trung Quốc. Trung Quốc đã giới thiệu các chương trình cải cách đất nông nghiệp, được biết đến phổ biến là Hệ thống trách nhiệm hộ gia đình (Household Responsibility System – HRS), từ đầu những năm 1980s. Sau khi thanh toán một khoản tiền cố định
21. 11 cho chính phủ, nông dân có thể bán tự do phần sản xuất thặng dư ra thị trường. Cơ chế này đã thúc đẩy mạnh động lực sản xuất của nông dân, dẫn tới sản lượng ngũ cốc của Trung Quốc tăng mạnh (Trần Thị Minh Hà, 2000). Nhưng khi Trung Quốc đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, nhiều nông dân đã di cư ra các thành phố, bỏ hoang đất nông nghiệp, đẩy tăng nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp cho những cá nhân – tổ chức có thể quản lý và sản xuất nông nghiệp. Chính sách mới này sẽ dẫn tơi hình thành các cơ chế giúp hoạt động chuyển nhượng được chuẩn hóa cao hơn, trong khi các quyền của chủ đất được bảo vệ tốt hơn. Chính quyền các cấp tại Trung Quốc được yêu cầu đảm bảo hoạt động chuyển nhượng không dẫn tới giảm đất nông nghiệp hoặc làm giảm sản lượng ngũ cốc. Chính quyền các cấp cũng phải đảm bảo không xảy ra tình trạng cưỡng chế chuyển nhượng và chuyển nhượng sang các mục đích phi nông nghiệp (Thanh Phương, 2016). 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai của Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi Về bản chất quyền
22. 12 sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn, 2018). 1.3.3. Quy định về quyền sử dụng đất tại Hàn Quốc và Đài Loan Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016), từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau: - Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang, - Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ, - Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê - Loại IV. Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan). Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng