Luận văn Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận 6, Thành Phố Hồ Chí Minh

Nội dung text: Luận văn Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận 6, Thành Phố Hồ Chí Minh

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DANH NHÂN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DANH NHÂN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Danh Nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh, Ban Giải Phóng Mặt Bằng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Danh Nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 4 1.1.1. Một số khái niệm liên quan 4 1.1.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6 1.1.3. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8 1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8 1.1.5. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 12 1.2. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới 15 1.2.1. Australia 15 1.2.2. Trung Quốc 16 1.2.3. Thái Lan 18 1.2.4. Singapore 20 1.2.5. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 23 1.3. Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 23 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ 23 1.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương 31 1.4. Đặc điểm và yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 37 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 40 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 40 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 40 2.2. Nội dung nghiên cứu 40 2.3. Phương pháp nghiên cứu 41 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 42 2.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 42 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp 43 2.3.5. Phương pháp phân tích, so sánh 43 2.3.6. Phương pháp xử lý số liệu 43 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 6 44 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 46 3.2. Công tác quản lý và sử dụng đất đai tại Quận 6 50 3.2.1. Công tác quản lý đất đai 50 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Quận 6 54 3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận 6 57 3.3.1. Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại quận 6 57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 3.3.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại quận 6 61 3.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 64 3.4.1. Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 64 3.4.2. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 67 3.4.3. Đánh giá công tác bồi thường GPMB qua ký kiến của người dân 71 3.4.4. Thuận lợi và khó khăn về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án 79 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận 6 80 3.5.1. Giải pháp về cơ chế chính sách 80 3.5.2. Giải pháp về nguồn nhân lực 81 3.5.3. Giải pháp về công nghệ 82 3.5.4. Một số giải pháp khác 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 1. Kết luận 84 2. Kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 PHỤ LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Các chữ viết tắt BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng BTHT : Bồi thường, hỗ trợ CP : Chính Phủ CN-TTCN : Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hồ sơ địa chính KDC : Khu dân cư NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TĐC : Tái định cư UBND : Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 phân bổ theo phường 55 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng các loại đất chính năm 2018 56 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp các dự án thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận 6 giai đoạn 2013 - 2018 62 Bảng 3.4: Tình hình GPMB trên địa bàn quận 6 giai đoạn 2016 - 2018 63 Bảng 3.5. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 77 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ hành chính Quận 6 39 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng về quản lý và sử dụng đất nhưng còn nhiều vấn đề thiếu sót, cần tiếp tục được giải quyết. Trên một địa bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính, thường có nhiều loại hình quy hoạch, mà hầu hết các loại hình quy hoạch đó đều gắn liền với việc quản lý và sử dụng đất. Do đặc điểm, chức năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau nên việc lập quy hoạch của các ngành còn có nội dung khác nhau. Việc khai thác, sử dụng đất đai trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính đến việc bảo về môi trường, sinh thái và các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội để đảm bảo được các mục tiêu phát triển của ngành đề ra. Tuy nhiên, quy hoạch của các ngành thường chưa tính toán đầy đủ những ảnh hưởng tiêu cực của việc sử dụng đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của mỗi ngành đến các loại đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của ngành khác. Bên cạnh đó phải kể đến công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư tại nơi có quy hoạch. Những vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì phương pháp triển khai công tác bồi thường, giải tỏa cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thi công của dự án. Hiện nay, tại Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận vẫn còn sử dụng phương pháp thủ công truyền thống. Công tác lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân, bị ảnh hưởng trong dự án mất nhiều thời gian và độ chính xác không cao. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị là các quy hoạch thường được lập trên một địa bàn lãnh thổ nào đó rất cần đến việc thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nghiên cứu, xem xét đời sống người dân sau khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Bồi thường thực hiện nhanh chóng sẽ hạn chế những khiếu nại trong công tác quản lý đất đai. Góp phấn quan trọng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. 2 trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, mỗi địa phương. Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất và công tác bồi thường phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian, phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của công tác bồi thường giải phóng mắt bằng để hiểu rõ sự ảnh hưởng, tác động qua lại lẫn nhau có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và bồi thường. Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và bồi thường, khắc phục được những mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ và nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu để làm rõ nội dung và bản chất mối quan hệ, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước trong công tác quản lý quy hoạch nói chung, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị nói riêng. Quận 6 là một trong những quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí đặc biệt quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của toàn thành phố. Trong những năm gần đây, công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị ở Quận 6 đã đạt được những kết quả nhất định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của quận cũng như của toàn thành phố Hồ Chí Minh. Song công tác bồi thường trên địa bàn quận vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo chưa thống nhất và đồng bộ, làm hạn chế sự phát triển kinh tế - xã hội của Quận 6. Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư ở quận 6, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Phan Đình Binh, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất một Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 3 số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận 6, thành phố Hồ Chí Minh; - Phân tích tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập của người dân bị thu hồi đất tại quận 6, thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. 3. Ý nghĩa của đề tài - Góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác BT & GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn. - Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu trong công tác thực hiện BT&GPMB, nguyên nhân và giả pháp khắc phục cho Quận 6 trong việc thực hiện BT&GPMB đạt được hiệu quả cao nhất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 1.1.1. Một số khái niệm liên quan 1.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý, sử dụng đất, vi phạm luật đất đai. Ngoài ra còn đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết. 1.1.1.2. Khái niệm bồi thường Theo từ điển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình. Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra. Việc bồi thường có thể vô hình hay hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể. Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 5 1.1.1.3. Hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ và tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. * Khái niệm hỗ trợ Theo từ điển tiếng việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như Ý, 2001). Theo Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực sự đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trường hợp thì nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thường thiếu sòng phẳng gây ra; bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra (Đào Chung Chính, 2014). * Khái niệm tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 6 Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. 1.1.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.2.1. Nguyên tắc công bằng Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành công của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp hành. Ngược lại, họ sẽ chống đối, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc thất bại, hoặc trả giá đắt. Công bằng ở đây là công bằng về chính sách, công bằng về chế độ, về đơn giá, về mức bồi thường, hỗ trợ, về đối tượng thụ hưởng, Do vậy, để có chính sách công bằng phải hoạch định chính sách sát thực tế, xem xét lợi ích một cách phân minh. Nguyên tắc công bằng phải được quán triệt và thực hiện nhất quán từ trên xuống dưới, từ dưới lên trên. Ví dụ, hai hộ liền kề có nguồn gốc đất như nhau, quá trình sử dụng như nhau, điều kiện hạ tầng như nhau thì giá bồi thường và mức bồi thường phải như nhau. Hai hộ dân, một hộ ở tỉnh này, một hộ ở tỉnh kia đều bị thu hồi nhà 2 tầng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phải được bồi thường 100% giá trị đất ở, 100% giá trị tài sản. 1.1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước khi quyết định. Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế sau đó là hiệu quả về mặt xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống). Nói cách khác, phải tạo được sự đồng thuận của người dân trong vùng dự án. Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 7 Tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà không tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau. 1.1.2.3. Nguyên tắc dân chủ Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng trực tiếp. Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số, tập thể bàn bạc cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Tuyệt đối không được áp đặt quyết định từ một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán bộ có chức quyền. Dân chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân chủ cả ở khâu hoạch định chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử với mọi người một cách bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của họ. 1.1.2.4. Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi công vụ có quyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng phí. Vì ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lại rất lớn. Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ. Tiết kiệm không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độ chính sách. 1.1.2.5. Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt. Đó chính là tinh thần tương thân tương ái, lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta. Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau, ràng buộc nhau. Trong quá trình cụ thể hoá chính sách và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắc nêu trên. Tuyệt đối không xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 8 nguyên tắc kia mà ngược lại, phải căn cứ vào chế độ chính sách của nhà nước và tình hình thực tiễn ở địa phương để vận dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là ổn định tình hình, phát biển bền vững và công bằng xã hội. 1.1.3. Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm đảm bảo lợi ích công cộng. - Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất. - Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội 1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.4.1. Chính sách, pháp luật đất đai Chính sách BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chính sách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị, chính sách dân tộc, văn hóa Giống như các chính sách công khác, có nhiều khái niệm khác nhau về BTHTTĐC. Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp ) (Đào Trung Chính, 2014). Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 9 ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009). Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHTTĐC cư là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình. Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư phải chú ý đến các phương diện sau: Về mặt quan điểm: BTHTTĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc xác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan. Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân chủ, công bằng. Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHTTĐC phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý. Yêu cầu về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ. Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch. Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 10 1.1.4.2. Giá đất và định giá đất Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù. Vì vậy, căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản. Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất. Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 11 sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý. Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên (Tôn Gia Huyên, 2009). 1.1.4.3. Thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai. 1.1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức việc thu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ một phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt được các yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất; Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất; Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 12 quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2009). QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng. Bên cạnh đó, QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.1.4.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất. Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ. Khi chuyển dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo. Ở Ôxtraylia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens. GCNQSDĐ là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người SDĐ và giải quyết các tranh chấp liên quan tới QSDĐ. Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). 1.1.5. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - Bước 1: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
22. 13 + Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư. + Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất. + Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ tư vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần thiết). + Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND huyện phê duyệt theo quy định. + Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính khu đất quy hoạch thực hiện dự án. - Bước 2: + Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ sử dụng đất trong khu vực quy hoạch dự án. + Hình thức công khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án; Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội nghị công khai tại trụ sở UBND xã có dự án đi qua. - Bước 3: + Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi. + Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải thu hồi đất. + Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài sản cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các công trình kiến trúc khác nằm trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể. - Bước 4: + Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. + Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Bước 5: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN