Luận văn Đánh giá công tác bồi thuờng, giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất một số dự án trên địa bàn Thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

Nội dung text: Luận văn Đánh giá công tác bồi thuờng, giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất một số dự án trên địa bàn Thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THUỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUỘC SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THUỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUỘC SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài. Thái Nguyên, tháng 6 năm 2019 Học viên Nguyễn Tuấn Dũng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân cũng như tập thể, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, những người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường. Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, các bạn sinh viên Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 6 năm 2019 Tác giả Nguyễn Tuấn Dũng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5. iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu. 3 3. Ý nghĩa của đề tài. 3 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 4 1.1.1. Bồi thường, hỗ trợ. 4 1.1.2. Tái định cư. 5 1.1.3. Giá đất. 5 1.1.4. Định giá đất và định giá bất động sản. 6 1.2. Đặc điểm, vai trò và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7 1.2.1. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 7 1.2.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 9 1.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 11 1.3. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước và tổ chức quốc tế 13 1.3.1. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước 13 1.3.1.1. Trung Quốc. 13 1.3.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ (WB và ADB). 17 1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam qua các giai đoạn 19 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6. iv 1.4.1. Thời kỳ trước 1987 19 1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993 21 1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003 22 1.4.4. Thời kỳ từ 2003 đến tháng 7/2014. 24 1.4.5. Thời kỳ từ tháng 7/2014 đến nay. 26 1.5. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số tỉnh và tại tỉnh Yên Bái 28 1.5.1. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Tuyên Quang 28 1.5.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Vĩnh Phúc 30 1.5.3. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Phú Thọ 31 1.5.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Yên Bái 35 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 36 2.2. Nôi dung nghiên cứu 36 2.2.1. Đánh giá được về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của thành phố Yên Bái; 36 2.2.2. Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án 36 2.2.3. Trên cơ sở khảo sát ý kiến của người dân bị thu hồi đất của 02 dự án đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án ; 36 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa bàn nghiên cứu. 36 2.3. Phương pháp nghiên cứu 37 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7. v 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: 37 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: 38 2.3.3. Phương pháp thống kê so sánh: 38 2.3.4. Phương pháp chuyên gia: 38 2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu: 38 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý, sử dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Yên Bái 39 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái 44 3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển của thành phố Yên Bái 46 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái 47 3.1.5. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Yên Bái 52 3.2. Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án nghiên cứu54 3.2.1. Khái quát chung về quy mô 02 dự án nghiên cứu 54 3.2.2. Hiệu quả của dự án mang lại. 54 3.2.3. Các văn bản liên quan của 02 Dự án nghiên cứu 55 3.2.4. Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án. 59 3.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của hai dự án thông qua khảo sát ý kiến của người dân thu hồi đất. 65 3.4. Đề xuất một số giải pháp 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76 1. Kết luận 76 2. Kiến nghị 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8. vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ADB Ngân hàng Phát triển châu Á BT, HT, TĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân KT - XH Kinh tế - xã hội NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường TP Thành phố TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân WB Ngân hàng thế giới Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 của TP Yên Bái 48 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 của thành phố Yên Bái 50 Bảng 3.3. Một số chỉ tiêu cơ bản của hai dự án 59 Bảng 3.4. Kết quả thu hồi đất của 02 dự án 60 Bảng 3.5. Bảng giá đất cụ thể tại 2 dự án 61 Bảng 3.6. Bảng tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2 dự án 62 Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất của 2 dự án 64 và các hộ đủ điều kiện tái định cư 64 Bảng 3.8. Kết quả điều tra về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân 66 Bảng 3.9. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân 68 Bảng 3.10. Tài sản sở hữu của các hộ trước và sau khi thu hồi đất 69 Bảng 3.11. Việc làm của các hộ sau khi bị thu hồi đất 70 Bảng 3.12. Giá đất được thay đổi trước và sau khi thực hiện dự án 70 Bảng 3.13. Ảnh hưởng của dự án tới giá trị quyền sử dụng đất 71 Bảng 3.14. Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ dân sau công trình hoàn thành. 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh; trong thời kỳ hiện nay, đất đai thêm những chức năng có ý nghĩa vô cùng quan trọng là tạo nguồn vốn và thu hút đầu tư phát triển. Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án như các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng. Trong điều kiện đất đai ngày càng khan hiếm hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng càng khẳng đóng vai trò quan trọng và là điều kiện cần để các công trình, dự án đầu tư xây dựng có thể bắt đầu. Nhiều công trình, dự án đã bị kéo dài, không thực hiện đúng tiến độ do nhiều nguyên nhân khác nhau. Do đó, sự thống nhất của các cấp, các ngành và sự đồng thuận của người dân là yếu tố không thể thiếu và là kết quả sự thành công của các công trình, dự án. Trong những năm qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cả nước đã đạt được những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11. 2 nhau, vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập trong việc thực hiện chính sách này đã và đang làm tiến độ của các công trình kéo dài và hiệu quả đầu tư của các dự án hạn chế, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang chiếm tỷ lệ khá cao chủ yếu khiếu kiện về chính sách thu hồi đất, giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề nóng hổi trong dư luận và được nhiều người quan tâm vì trên thực tế công tác này còn nhiều vướng mắc đang gây bức xúc trong dư luận, xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định đời sống, sản xuất, của người dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai các dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai. Cũng như cả nước, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã đạt được một số kết quả nhất định, góp phần thực hiện các dự án đầu tư, nhất là các dự án đường giao thông và các dự án chỉnh trang khu dân cư nông thôn và khu dân cư đô thị trong thành phố. Mặc dù vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của người dân, làm chậm tiến độ triển khai các dự án đầu tư. Do vậy, cần nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện để chỉ ra những ưu điểm, những tồn tại và nguyên nhân trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất thực hiện các dự án giao thông và chỉnh trang khu dân cư nói riêng làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này trong thời gian tới. Xuất phát từ thực tiễn trên, với sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái” Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu. - Trên cơ sở kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án: Dự án cầu Tuần Quán tại xã Giới Phiên, thành phố Yên Bái (sau đây gọi tắt là dự án 1) và Dự án thu hồi đất để quản lý theo quy hoạch quỹ đất hai bên đường Tránh Ngập thành phố Yên Bái (Khu 1) tại phường Đồng Tâm và xã Tân Thịnh, thành phố Yên Bái (sau đây gọi tắt là dự án 2) đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Trên cơ sở khảo sát ý kiến của người dân có đất bị thu hồi tại 02 dự án: Dự án 1 và dự án 2 tổng hợp phân tích ảnh hưởng công tác BT, GPMB đến cuộc sống của người dân. - Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tại thành phố Yên Bái. 3. Ý nghĩa của đề tài. 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu - Giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoành thành luận văn. - Nắm chắc các quy định, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và áp dụng các quy định đó vào thực tế tại địa phương. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Những đánh giá và giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái có thể được các cấp, các ngành trên địa bàn nghiên cứu tham khảo trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, luận văn cũng có thể là tài liệu tham khảo của sinh viên và những người khác quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó Việc xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện theo Điều 3 Thông tư số 33/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. 1.1.1. Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường được hiểu là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác ) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14. 5 Theo Pháp luật đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi. Cụ thể, theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất được hiều là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diên tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi như nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là việc bù đắp lại những tổn thất, thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất (Đào Trung Chính, 2014). Theo khoản 13 và khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. 1.1.2. Tái định cư Theo pháp luật đất đai tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư. 1.1.3. Giá đất Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15. 6 định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Xây dựng Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá (định kỳ 05 năm một lần); - Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điểu 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi NHà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.4. Định giá đất và định giá bất động sản * Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16. 7 * Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau. Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ. 1.2. Đặc điểm, vai trò và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.2.1. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Tính phức tạp: Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17. 8 định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân như đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển bàn giao mặt bằng cho dự án. - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó, tại mỗi khu vực, tại từng dự án, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có những đặc điểm riêng chịu tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường. Những yếu tố này tác động đến quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do vậy, những quy định, giải pháp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đa dạng và phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể (Phạm Phương Nam, 2013). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18. 9 1.2.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đảm bảo lợi ích công cộng: Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh quốc phòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, công viên cây xanh Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư, các nhà đâu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế. Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt làm tăng tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ. Khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ. Đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và của người thu hồi đất: Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trang khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở. Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
19. 10 người dân phải tái định cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra. Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước. Các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa. Quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội. Việc thu hồi đất không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì vậy, vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất quan trọng, công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho người dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
20. 11 sau khi bị thu hồi đất (Anh Phương, 2008). Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ, tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một thực trang đang diễn ra. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội. 1.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.2.3.1. Chính sách, pháp luật Đây là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Chính sách áp dụng ở đây chúng ta bàn đến là chính sách về giá đất và chính sách về tái định cư. Hầu hết các vụ khiếu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng đều có liên quan đến hai chính sách này. Ta biết rằng việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng suy cho cùng là hành vi mang tính cưỡng chế. Đối với người dân Á Đông trong đó có Việt Nam, coi nhà và đất là tài sản quan trọng nhất của một gia đình. Do đó khi bắt buộc phải di dời khỏi ngôi nhà của mình, cũng tức là gia đình mất đi tài sản quan trọng nhất, người dân luôn yêu cầu một sự bồi thường thỏa đáng. Khi lập kế hoạch về chính sách giá đất bồi thường, nếu cơ quan quản lý không đưa ra một phương án chính xác về giá đất thì rất dễ gây ra sự phản đối từ phía người dân. Trong thực tế đã có không ít vụ việc gây xôn xao dư luận liên quan đến những người trong diện giải phóng mặt bằng, đã có hành vi biểu tình, chống đối, khiếu kiện cấp cao, tố cáo cơ quan quản lý giải phóng mặt bằng đưa ra giá bồi thường không thỏa đáng. Quan trọng hơn, việc đưa ra giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
21. 12 bồi thường không thỏa đáng sẽ dẫn tới việc người dân cho rằng, cơ quan quản lý giải phóng mặt bằng có hành vi quan liêu, tham nhũng. Như vậy, ta thấy rằng, bước quan trọng nhất khi tiến hành giải phóng mặt bằng, đó là xác định được mức bồi thường thỏa đáng cho những người trong diện bị giải tỏa. Làm tốt điều này sẽ giúp cho việc giải phóng mặt bằng tránh được những rắc rối phát sinh từ phía người dân, giúp giảm thời gian và công sức khi tiến hành giải phóng mặt bằng (Đào Trung Chính, 2014). 1.2.3.2. Yếu tố tâm lý người bị thu hồi đất Văn hóa của người Việt Nam dù ở nông thôn hay thành thị, đều mang ít nhiều tính chất của văn hóa làng xã. Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là việc tâm lý của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống xung quanh mình, hay còn gọi là “hàng xóm láng giềng”. Ta có thể thấy trên thực tế đã xảy ra những tình huống như thế này: Một hộ gia đình trong diện giải tỏa không đồng ý với mức bồi thường, đã quyết định khiếu nại để được bồi thường với mức giá cao hơn. Hàng xóm của gia đình này, những hộ dân cũng trong diện giải tỏa, thấy hộ gia đình kia có khả năng được bồi thường với mức giá cao hơn, cũng đâm đơn khiếu nại. Kết quả là tất cả các hộ dân thuộc diện giải tỏa đều có đơn khiếu nại, khiếu kiện về mức giá bồi thường. Mặc dù những rắc rối này có thể giải quyết bằng con đường pháp lý và biện pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, các phương pháp này mất nhiều thời gian và gây mất lòng tin của người dân vào các dự án thu hồi đất của nhà nước sau này. Để hạn chế những rắc rối phát sinh từ tâm lý của người dân, chúng ta nên có những biện pháp hạn chế trước khi chúng phát sinh, ví dụ như là việc mở các buổi tuyên truyền, gặp gỡ trực tiếp những người dân trong diện giải tỏa; Nâng cao công tác tuyên truyền đến cơ sở, đặc biệt là tuyên truyền, phổ biến tính đúng đắn của việc thu hồi đất, bàn giao mặt bằng đến những người có uy tín trong khu vực giải tỏa, ví dụ như trưởng thôn, tổ trưởng dân phố (Đào Trung Chính, 2014) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN