Luận văn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Nội dung text: Luận văn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THANH VÂN ChuyÓn nh•îng quyÒn sö dông ®Êt ë theo ph¸p luËt ViÖt Nam Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP HÀ NỘI - 2015
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Phùng Trung Tập, Khoa Dân sự - Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Tác giả Phạm Thị Thanh Vân
3. MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 10 1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở 10 1.1.1. Khái niệm đất ở 10 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở 14 1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined. 1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 17 1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 20 1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của quyền huyển nhượng quyền sử dụng đất ở 202 1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác 32 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 34 2.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 34 2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 34 2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 35 2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 38 2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 420 2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 42
4. 2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 46 2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 48 2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 52 2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 52 2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 534 2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 57 2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 66 2.2.5. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 72 2.2.6. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 74 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 76 3.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 76 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước 79 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 79
5. 3.2. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 81 3.2.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 81 3.2.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 83 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
6. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân sự GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân XHCN: Xã hội chủ nghĩa
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhưng do đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng. Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và thay thế với Luật Đất đai 1
8. 2003. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993, 2003 trong đó các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở. Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng. Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, 2
9. trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất khác nhau, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ tôi xin phép chỉ đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, một trong nhiều loại đất được quy định theo Luật Đất đai 2013. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Nêu, phân tích; đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở; - Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở; 3
10. - Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. 3. Tính mới và những đóng góp của đề tài - Tính mới của đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện nhất định chỉ có trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự. Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã đạt được một số kết quả nghiên cứu cơ bản sau: + Luận văn đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam là một hình thức giao dịch mang tính đặc thù. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình giao dịch. 4
11. + Luận văn đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật. + Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, và những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện. + Luận văn đã phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất. Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: giải pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ ở, giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; giải pháp xây dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở để bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và bảo đảm cho sự phát triển chính quy, minh bạch của thị trường BĐS nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. - Những đóng góp của đề tài: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng ở Việt Nam. 5
12. 4. Phạm vi nghiên cứu và Tổng quan đề tài - Phạm vi nghiên cứu: Chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thống nhất. Bản thân việc chuyển nhượng QSDĐ ở cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể, mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác động đế nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội Vì vậy, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp. Đề tài “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài có nội dung phong phú đa dạng và thiết thực. Do quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sự khác biệt giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác, những quy định của Pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, đề xuất phương án nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. - Tổng quan đề tài nghiên cứu: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ ở đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này 6
13. đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.Về các tác phẩm liên quan đến đề tài được thực hiện trong thời gian qua, có thể nêu một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau: + Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân” (2009). + Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004). + Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài “Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009), + Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010). Ngoài ra có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: + Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005; + Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2/2004; + Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí Địa chính số 1-2/2005. Các công trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề thực tiễn về chuyển QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa, 7
14. trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứ đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam”. Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam. 5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu 5.1. Nội dung nghiên cứu Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Chương 2: Quy định của Pháp luật Việt Nam và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử; Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có. 8
15. 5.3. Địa điểm nghiên cứu - Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường. - Một số sàn Giao dịch đất đai tại Hà Nội. - Tòa án nhân dân tối cao. 6. Dự kiến kết quả nghiên cứu Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. 9
16. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở 1.1.1. Khái niệm đất ở Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế vừa có giá trị xã hội. Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất, là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên đất đai có giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị trường, đất đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để góp phần tạo ra nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá trị xã hội vì nó gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà không có đất hay gắn với đất. Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều lấy đất đai làm nền tảng. Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã hội đó mà đất đai trở thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những thành tố không thể thiếu của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong đời sống con người. Đất đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải quyết. Mỗi một tấc đất đều gắn liền với một giá trị lịch sử nhất định của mỗi quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có 10
17. nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh. Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa ) (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993). Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 và hiện nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau: Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau: - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây 11
18. hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. [33, Điều 10]. Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá 12
19. nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” [33, Điều 143]. Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [33, Điều 144]. Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. 13
20. 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất ở nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở. Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở thuộc về người sử dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất ở. Người sử dụng đất ở không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một cách ổn định lâu dài mà họ còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện và giao dịch dân sự và kinh tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất ở "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người sử dụng đất ở ngoài việc khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho phép người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà nước không trực tiếp sử dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng của mình. Bởi vì, thông 14
21. qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; thông qua việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất ở, điều này có ý nghĩa thông qua quá trình sử dụng, người sử dụng đất ở, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc sử dụng mang lại thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng, đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất ở cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất ở, thuế chuyển quyền sử dụng đất ở, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có các quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận quyền này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 8 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà 15
22. p không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật, không được hủy hoại đất ). Theo quy định của Bộ luật dân sự thì "quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" [34]. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định. Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: "Quyền sử dụng đất ở là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định"[24]. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất ở là một quyền dân sự, theo đó người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội. Quyền sử dụng đất ở cũng phải được hiểu là người sử dụng đất ở bên cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiên các nghĩa vụ của người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất ở vào các nội dụng khác nhau, người sử dụng đất ở còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định (Điều 170-LĐĐ): (1) sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng 16