Luận văn Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Nội dung text: Luận văn Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM LÊ QUỐC ĐẠI CHẾ ĐỊNH SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS. DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
2. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM LÊ QUỐC ĐẠI CHẾ ĐỊNH SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
3. MỤC LỤC Lời cam đoan iv Tóm tắt luận văn 1 PHẦN MỞ ĐẦU 2 1. Lý do chọn đề tài 2 3. Tình hình nghiên cứu 8 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 11 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu 12 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 13 7. Kết cấu của luận văn 14 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ CỦA VIỆC XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH PHÁP LÝ RIÊNG VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 15 1.1. Khái quát chung về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 15 1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài 15 1.1.2. Hiện trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài 16 1.1.3. Khái niệm về nhà ở và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 17 1.1.3.1. Khái niệm về nhà ở 17 1.1.3.2.Khái niệm về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 18 1.2. Sự cần thiết của việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam 20 1.2.1. Cơ sở lý luận 20 1.2.2. Cơ sở thực tiễn 21 1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về chế định sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 24
4. 1.4. Kinh nghiệm pháp luật nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở tại quốc gia nguyên quán của người có gốc chính quốc ở nước ngoài 26 1.4.1.Kinh nghiệm của Thái Lan 26 1.4.2.Kinh nghiệm của Hồng Kông 30 1.4.3.Kinh nghiệm của Trung Quốc 32 1.4.4.Kinh nghiệm của Singapore 35 1.4.5.Kinh nghiệm của Malaysia 37 Tiểu kết luận chương 1 40 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 41 2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam 41 2.1.1. Về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam 41 2.1.2. Điều kiện về năng lực chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 41 2.1.3. Về hình thức nhận xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 43 2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài 44 2.3. So sánh quy định về sở hữu nhà ở của công dân có quốc tịch và không còn giữ quốc tịch của Việt Nam 47 2.4. Quy định xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam 52 Tiểu kết luận chương 2 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 56 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam 56
5. 3.1.1. Vướng mắc trong quy định của pháp luật về điều kiện của các đối tượng người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam 58 3.1.2. Vướng mắc của pháp luật trong quy định về vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư nước ngoài khi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 62 3.1.3. Vướng mắc của pháp luật trong quy định về vấn đề trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước ngoài 63 3.2. Những giải pháp và kiến nghị hoàn thiện chế định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 63 Tiểu kết luận chương 3 67 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 2 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT 8
6. Lời cam đoan Tôi tên là LÊ QUỐC ĐẠI - mã số học viên: 7701250418A, là học viên lớp Cao học Luật - Khóa 25 - Chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”). Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. Học viên thực hiện Lê Quốc Đại
7. 1 Tóm tắt luận văn Luận văn được trình bày trên cơ sở nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tìm hiểu thế nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tình hình sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (kiều bào, Việt kiều) từ đó vận dụng giải thích các pháp luật liên quan hiện hành. Tìm hiểu xem thực trạng pháp luật hiện hành có đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện còn giữ quốc tịch và không còn giữ quốc tịch thì sẽ có những quyền gì khi mong muốn sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Tìm hiểu xem quyền sở hữu nhà trước pháp luật hiện hành của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có khác hay giống nhau với công dân Việt Nam trong nước, nếu khác thì khác ở điểm nào. Tìm hiểu luật pháp các nước gần gũi với Việt Nam về sở hữu nhà dành cho người nước ngoài và kiều dân như thế nào, trên cơ sở đó có sự so sánh đối chiếu với pháp luật trong nước. Những vướng mắc trong quy định của pháp luật trong thực tiễn áp dụng pháp luật về nhà ở và những giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay. Việc tìm hiểu và giải thích này giúp sáng tỏ hơn những chế định pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
8. 2 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Theo số liệu thống kê của Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện có trên 4,5 triệu người, tăng gần gấp 3 lần so với những năm 1980, hơn 25 lần so với năm 1975 và phân bố không đồng đều tại hơn 100 quốc gia và vùng lãnh thổ trên khắp thế giới, kể cả những khu vực nghèo, đang phát triển ở châu Phi, Trung Đông và Nam Mỹ, hoặc các đảo nhỏ ở Thái Bình Dương. Đại bộ phận người Việt (khoảng 98%) tập trung ở 21 nước thuộc các khu vực địa lý: Bắc Mỹ, Tây Bắc Âu, Nga và Đông Âu, Đông Nam Á, Đông Bắc Á và châu Đại Dương. Tại các khu vực như Nam Á và Tây Bắc Á, Trung Đông, châu Phi, Nam Mỹ, tuy có người Việt làm ăn sinh sống, nhưng số lượng không đáng kể.1 Trong đó gần 2 triệu người đang sống tại Mỹ, có tiềm năng về tài chính, tri thức, có sự ảnh hưởng trong sự phát triển, đổi mới đi lên của đất nước và hội nhập kinh tế thế giới2. Theo Điều 18, Hiến pháp năm 20133 nêu rõ: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước”. Theo nghiên cứu thống kê của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), tốc độ tăng bình quân kiều hối về Việt Nam hàng năm từ năm 1991 tới nay là hơn 38%. Năm 2015 lượng kiều hối chuyển về Việt Nam cao kỷ lục đạt 13 tỷ 1 Học viện ngoại giao (2012), Tiềm năng và phân bố của người Việt ở nước ngoài, ; . [Ngày truy cập: 10 tháng 10 năm 2017]. 2 Bách khoa toàn thư mở. Việt kiều. . [Ngày truy cập: 11 tháng 9 năm 2017]. 3 Điều 18, Hiến pháp năm 2013
9. 3 USD, trong đó lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 50%. Năm 2016 kiều hối trên cả nước là 9 tỷ USD, Tp.HCM là địa phương tập trung đến 50% lượng kiều hối chuyển về Việt Nam. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ kiều hối chảy vào sản xuất, kinh doanh chiếm 70,6% tổng kiều hối chuyển về Việt Nam; tỷ lệ kiều hối chuyển vào bất động sản chiếm khoảng 20,7%. Thực tế trước đó đã chứng minh, bất động sản chính là lĩnh vực “hút” kiều hối nhiều nhất, với 4,7 tỷ USD, chiếm 52% tổng doanh số kiều hối năm 20114. Trong một thống kê khác của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài5 đến 2015, hiện có 51/63 tỉnh, thành phố trong nước có các dự án đầu tư của người Việt Nam ở nước ngoài, với hơn 3.600 doanh nghiệp kiều bào với tổng số vốn đầu tư lên tới 8,6 tỉ USD6. Để huy động được hết mọi tiềm năng của người Việt Nam ở nước ngoài, Nghị quyết số 36-NQ/TW của Bộ Chính trị Đảng cộng sản Việt Nam về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài7 nhấn mạnh: “Đảng và Nhà nước mong muốn, khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài hội nhập và thực hiện nghiêm chỉnh luật pháp nước sở tại; chăm lo xây dựng cuộc sống, làm ăn thành đạt, nâng cao tinh thần tự trọng và tự hào dân tộc, giữ gìn tiếng Việt, bản sắc văn hóa và truyền thống dân tộc; đoàn kết, đùm bọc yêu thương, giúp đỡ lẫn nhau, giữ mối quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần tăng cường quan hệ hợp tác hữu nghị giữa nước bà con sinh sống với nước nhà; tùy theo khả năng và điều kiện của mỗi người 4 Vân Linh, 2016, Kiều hối 2015 khoảng 13 tỷ USD, đạt mức kỷ lục. . [Ngày truy cập: 11 tháng 9 năm 2017]. 5 Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài. Chức năng: Giúp Bộ trưởng Bộ Ngoại giao thực hiện chức năng quản lý nhà nước về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài. 6 Mai Anh, 2015. 3.600 doanh nghiệp Việt kiều với 8,6 tỉ USD đang đầu tư vào Việt Nam. . [Ngày truy cập: 11 tháng 9 năm 2017]. 7 Nghị quyết 36-NQ/TW về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài là một nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam do Bộ Chính trị ban hành.
10. 4 góp phần xây dựng quê hương đất nước, chủ động đấu tranh với các biểu hiện cố tình đi ngược lại với lợi ích chung của dân tộc”. Tuy nhiên, có ý kiến8 cho rằng số tiền đầu tư về nước nếu so với tiềm năng của doanh nghiệp Việt kiều vẫn rất nhỏ bé. Việc áp dụng quy định đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài khiến các doanh nghiệp kiều bào bị nhiều hạn chế trong ngành nghề kinh doanh. Những khó khăn của doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài khi đầu tư vào trong nước chủ yếu liên quan đến chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, thủ tục hành chính. Do đó, chính sách cần có định hướng lâu dài và bền vững Bên cạnh chính sách quản lý ngoại hối, chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có vai trò quan trọng không kém trong thu hút dòng tiền kiều hối vào Việt Nam. Do Luật Nhà ở năm 2005 còn nhiều hạn chế về số lượng nhà sở hữu và chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nên nhiều người đã phải nhờ một số người quen đứng tên hộ, nguy cơ phát sinh tranh chấp nếu giá nhà đất biến động tăng cao Chính sách pháp luật đối với kiều bào trong tình hình mới được cho là thông thoáng, cởi mở khi luật mới thay cho luật cũ ngày càng tiến bộ hơn, nhưng thực tế hoàn toàn khác so với những gì những nhà làm luật mong muốn. Tiềm năng của kiều bào được đánh giá là to lớn, nhưng kết quả đạt được trong thời gian qua lại chưa tương xứng với tiềm năng, chưa nói đến là việc tận dụng và khai thác tiềm năng đó còn rất xa vời? Đặt ra sự nghi vấn không phải chúng ta đang bi quan mà là chúng ta đang chủ động tìm ra nguyên nhân và giải pháp để trước hết là hàn gắn, kết nối giữa kiều bào và trong nước, sau là thu hút tiềm năng của kiều bào hướng về quê hương, cùng chung tay xây dựng quê hương, đóng góp cho quê hương ngày càng giàu đẹp. 8 Hoàng Phi, 2016. Để kiều hối về nhiều hơn. . [Ngày truy cập: 11 tháng 9 năm 2017].
11. 5 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người khác thay mình đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở. Cùng với tiến trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Nhà nước Việt Nam đã đưa ra các chính sách mà theo đó là các văn bản pháp luật được giới chuyên môn đánh giá là thông thoáng hơn về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hơn 4,5 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài9, là con số thật sự không nhỏ so với đất nước hơn 100 triệu dân như chúng ta, đại đa số họ sống và làm việc tại các nước phát triển, có bình quân thu nhập tính trên đầu người cao hơn nhiều so với trung bình thu nhập tại Việt Nam10. Hơn nữa, người Việt Nam định cư ở nước ngoài quay trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống. Họ không chỉ mang theo tình yêu quê hương mà còn đem theo cả gia đình, vợ con và những người thân yêu nhất Vì vậy, nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Họ không chỉ muốn có một ngôi nhà để ở cho bản thân, mà họ còn muốn nhiều hơn cho gia đình và dùng tiền để dành mua nhà, đất phục vụ cho nhu cầu ở và lưu trú khi đặt chân trở về Việt Nam. Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được quan điểm đất nước ta đã và đang sẵn sàng cho việc mở dần cánh cửa ra thế giới, nhưng trên thực tiễn thực hiện còn nhiều vấn đề vướng 9 Đỗ Đức Quân (2017), Tác động từ dòng kiều hối đến kinh tế Việt Nam và một số khuyến nghị, Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 2, số tháng 2/2017. . [Ngày truy cập: 22 tháng 09 năm 2017]. 10 Các yếu tố được S&P đánh giá tích cực, góp phần duy trì mức xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam bao gồm: Việt Nam là quốc gia có mức thu nhập trung bình thấp nhưng nền kinh tế tương đối đa dạng và có tính linh hoạt. Thu nhập bình quân đầu người ước tính là 2.200 USD vào năm 2016, tương ứng gần 49 triệu đồng (Theo Standard&Poor’s (S&P), 2016).
12. 6 mắc, gây lúng túng cho cơ quan hữu quan và chủ thể chịu tác động chính của các văn bản pháp luật liên quan. Phải chăng chúng ta chưa có những quy định pháp luật đủ chín, đủ rõ ràng để thực hiện? Tại sao chúng ta không học tập các nước phát triển, mọi thứ đều cụ thể hóa bằng luật, nhà nước vừa có thể quản lý chặt chẽ vừa có thể tận thu thuế, tránh thất thoát Trên tinh thần đó, chúng ta đặt ra nhiều vấn đề cần phải bàn luận, cùng gỡ bỏ từng rào cản đã và đang kìm hãm sự phát triển và hội nhập. Cụ thể hóa, hiện thực hóa các chính sách pháp luật, tạo đòn bẩy đủ mạnh, đủ lớn, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa dạng, đa phương hóa. Tranh thủ mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, chủ quyền quốc gia, nâng cao vị thế, uy tín của đất nước và góp phần vào sự nghiệp hòa bình, độc lập dân tộc, dân chủ và tiến bộ xã hội trên thế giới. Tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các nhà đầu tư, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, cùng đóng góp xây dựng cho quê hương Việt Nam. Đồng thời cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, đất ở trong khu quy hoạch, nhà đất dự án với những quy định thông thoáng hơn và họ được mua với số lượng nhiều hơn nữa. Việc định hướng vào đối tượng này tạo tiền đề thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh, thực hiện cụ thể hóa chủ trương chào đón “kiều bào” về đóng góp cho quê hương với những quyền không thua người Việt Nam trong nước. Cùng với tiến trình hội nhập quốc tế và các điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia ký kết, gia nhập; thì việc đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngoài nói chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng so với công dân Việt Nam là vô cùng cần thiết. Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều cơ hội hơn trước về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị,
13. 7 kinh tế, xã hội. Ở đây chúng ta chỉ xét riêng về người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bởi lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến một bộ phận cư dân trong nước, những người có mối quan hệ huyết thống, những mối quan hệ này tạo sự dịch chuyển dòng tiền từ nước ngoài vào Việt Nam, góp phần thu hút ngoại tệ từ kiều bào và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Song song đó, về mặt xã hội, nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch thực về nhà ở, sẽ làm giảm đi các giao dịch không chính thức về nhà ở cũng như hành vi vi phạm quy định của pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài và để thực hiện được điều đó sẽ có một sự hỗ trợ của một bộ phận không nhỏ dân cư trong nước. Luật mới đã ban hành đã cởi mở nhiều hơn luật cũ? Khi trên thực tế, số lượng người mua nhà vẫn còn rất thấp, không như mong muốn của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, thực tế rất ít các giao dịch về nhà ở liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nguyên nhân đến từ khách quan hay do vướng mắc gì về luật? Trên cơ sở đó, việc nghiên cứu đề tài "Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là cần thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tìm hiểu những nguyên nhân khó khăn, bất cập và những vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những yếu tố đó đến từ nguyên nhân chủ quan hay khách quan và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo ra sự thông thoáng, hiệu quả trong công tác quản lý nhà ở, đất đai của các cơ quan nhà nước hữu quan. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” để làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu. Đề tài này được xây dựng dựa trên giả thuyết nghiên cứu là “Mặc dù pháp luật Việt Nam đã có các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
14. 8 cư ở nước ngoài nhưng trong bối cảnh hội nhập quốc tế và chính sách khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội cho đất nước thì các quy định này cần được tiếp tục rà soát, phát hiện các bất cập để tiếp tục hoàn chỉnh”. Để làm rõ giả thuyết nghiên cứu của Luận văn, câu hỏi nghiên cứu được đặt ra và luận văn này được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây: Thứ nhất, cơ sở của việc xây dựng một chế định pháp lý riêng về sở hữu nhà tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khác biệt với công dân trong nước hoặc người nước ngoài. Thứ hai, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay có những hạn chế bất cập nào khi áp dụng vào thực tiễn. Thứ ba, những giải pháp được đề xuất nhằm hoàn thiện quy chế về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3. Tình hình nghiên cứu Qua tìm hiểu, khảo sát những công trình khoa học đã được công bố liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể thấy rằng đã có một số nghiên cứu có liên quan, điển hình như các công trình của các tác giả được liệt kê sau đây: Tác giả Chu Mạnh Hùng có bài viết Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam, đăng trên Tạp chí nghề luật, số 03 năm 2008. Bài viết này đã đánh giá sự cần thiết mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành; Trong cuốn sách chuyên khảo Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam của tác giả Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản Xây dựng xuất bản năm 2010 đã nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch
15. 9 nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở; Tác giả Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị Thùy Trang có bài viết Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đăng trên Tạp chí Nghề luật, số 03/2011. Nội dung bài viết đã đi sâu phân tích các quy định của pháp luật về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phân tích các sai sót về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và xử lý của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Ngoài những công trình nghiên cứu đã được công bố trên các tạp chí và xuất bản thành sách chuyên khảo được liệt kê trên đây, tác giả còn tìm thấy một số luận văn thạc sĩ luật học được thực hiện tại các cơ sở đào tạo Luật học có liên quan đến đề tài nghiên cứu này như sau: Luận văn Thạc sĩ Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam của tác giả Đặng Thị Hằng được thực hiện tại Đại học Luật Hà Nội năm 2010. Trong Luận văn này, tác giả đã phân tích các vấn đề về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong bối cảnh của các quy định pháp luật đất đai 2003. Luận văn Thạc sĩ Chính sách pháp luật Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong bối cảnh hội nhập, của tác giả Nguyễn Hữu Đạt được thực hiện tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012. Trong luận văn này, tác giả đã phân tích đánh giá vấn đề pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài, thực trạng hệ thống chính sách pháp luật của Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay và những vấn đề mang tính lịch sử có ảnh hưởng sâu sắc đến thực trạng hệ thống chính sách pháp luật hiện hành đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Qua đó đề xuất những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách pháp luật đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời gian tới.
16. 10 Luận văn Thạc sĩ Pháp luật về đảm bảo quyền có nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, của tác giả Hoàng Tám Phi, được thực hiện tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012. Trong luận văn này, tác giả đã đề cập đến vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ tập trung làm sáng tỏ hơn các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo đảm quyền có nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, so sánh đối chiếu với các cam kết quốc tế về mở cửa thị trường bất động sản, các cam kết giữa Việt Nam và các đối tác thương mại, nhằm tìm ra hạn chế, bất cập của pháp luật, từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam; Luận văn Thạc sĩ Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, của tác giả Ngô Thanh Hương, được thực hiện tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2013. Trong luận văn này, tác giả đã phân tích các vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ phân tích các quy định hiện hành về nhà ở, so sánh các quy định về nhà ở của Việt Nam và các nước trên thế giới và kiến nghị một số giải pháp; Luận văn Thạc sĩ Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại tòa án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài, của tác giả Bùi Sỹ Khánh, được thực hiện tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014. Trong luận văn này, tác giả đã nghiên cứu các vấn đề pháp luật nhà ở dưới góc độ nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thẩm quyền giải quyết của Tòa án; Thực trạng giải quyết các tranh chấp này trong hệ thống Tòa án tại Việt Nam và kinh nghiệm một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn hiện nay.
17. 11 Thành quả từ các công trình nghiên cứu trên đây vừa là nguồn gốc cơ sở ban đầu cho đề tài nghiên cứu này, vừa là nguồn tài liệu tham khảo quý giá để tác giả kế thừa và tiếp tục phát triển đề tài mà mình đã lựa chọn để nghiên cứu. Nhưng hạn chế của các đề tài trên là hầu hết các công trình được thực hiện đã lâu, trong bối cảnh của Luật Đất đai 2003 nên thiếu sự cập nhật. Trong điều kiện của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở mới đã có hiệu lực thì hành, những vấn đề trên đây cần được tiếp tục xem xét, đánh giá để tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý, để một mặt nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng có thể tiếp cận nhiều hơn với nhà ở và bất động sản tại Việt Nam, đáp ứng nhu cầu tăng cường mối giao lưu hợp tác với quê hương Việt Nam, mặt khác đảm bảo sự quản lý của Nhà nước và tránh các hành vi trục lợi, thao túng thị trường bất động sản tại Việt Nam. 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Mục đích của đề tài là nhằm làm rõ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc xây dựng quy chế pháp lý riêng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài để từ đó đánh giá thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Đề tài cũng thực hiện việc khảo sát thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, từ đó đánh giá sự phù hợp của việc áp dụng các quy định pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cuối cùng, đề tài hướng tới đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài sẽ thực hiện những nhiệm vụ nghiên cứu dưới đây:
18. 12 - Khảo sát, hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài, phân tích sự cần thiết của việc xây dựng chế định pháp lý riêng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; Các công trình nghiên cứu, tài liệu tham khảo liên quan đến vấn đề sở hữu nhà ở của đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân khó khăn khi áp dụng quy định pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của một số quốc gia trên thế giới có đặc điểm tương đồng với Việt Nam và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Phạm vi nghiên cứu Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu về vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài dưới góc độ pháp luật về sở hữu, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan khác. Đề tài sẽ đi sâu phân tích thực trạng, đánh giá các quy định pháp luật liên quan về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở Đề tài cũng đánh giá quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về đảm bảo quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước ngoài. Về thời gian, đề tài khảo sát các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở từ khi Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 và những thay đổi pháp luật cho đến hiện nay. Các tình huống nghiên cứu điển hình được thu thập từ năm 2003 đến nay. Về không gian, đề tài không giới hạn nghiên cứu tại địa phương cụ thể nào mà tình huống điển hình, thông tin, số liệu được thu thập trên phạm vi cả nước. 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
19. 13 - Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh được sử dụng phổ biến tại Chương 1 của luận văn nhằm mục đích làm rõ sự cần thiết của việc xây dựng chế định pháp lý riêng về quyền sở hữu nhà ở của của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết, so sánh pháp luật được thực hiện tại Chương 2 của Luận văn nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các thông tin, tư liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như các số liệu về nhu cầu và thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài; - Phương pháp tổng hợp, diễn dịch và quy nạp được thực hiện tại Chương 3 của Luận văn nhằm phân tích, làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định, đánh giá tính hiện thực của các chính sách pháp luật có đi vào cuộc sống hay không. 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Đề tài góp phần hoàn thiện hệ thống lý luận về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề không phải là mới mẻ nhưng trong những bối cảnh mới của hội nhập, các quy định này tỏ ra khá chậm trong việc thay đổi cho phù hợp với bối cảnh mới. Trong khi đó số lượng và chất lượng của các công trình nghiên cứu liên quan còn khá khiêm tốn, phần lớn đã được thực hiện từ khá lâu, thiếu tính cập nhật. Vì vậy, đề tài sẽ góp phần đóng góp thêm vào nguồn tài liệu tham khảo đối với hoạt động xây dựng pháp luật liên quan đến yếu tố người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng và người nước ngoài tại Việt Nam nói chung. Đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Hiện những chính sách nhà ở dành cho đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch hoặc không còn giữ quốc tịch Việt Nam vẫn chưa phát huy tác dụng định hướng pháp luật vốn có, xuất phát từ thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đề tài sẽ kiến nghị các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ