Luận văn Bất cân xứng thông tin và tự do ý chí trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nội dung text: Luận văn Bất cân xứng thông tin và tự do ý chí trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VIỆT QUỐC BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VIỆT QUỐC BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS. PHẠM DUY NGHĨA TP. Hồ Chí Minh, Năm 2019
3. LỜI CAM ĐOAN Lòng trung thực là chương đầu tiên của cuốn sách trí tuệ. Honesty is the first chapter in the book of wisdom. Thomas Jefferson Vào thời điểm bắt đầu những lời đầu tiên này, khung cảnh buổi học đầu tiên với những lời tâm huyết của TS. Phạm Duy Nghĩa về sự trung thực trong học thuật, lại hiển hiện rõ trong tâm trí người viết. Và như một xác tín về sự trung thực, vốn đã bị bào mòn và khuất lấp theo thời gian trong guồng quay cuộc sống, Lời cam đoan này được viết ra để mở đầu cho một hành trình mới trên con đường tìm kiếm tri thức. Trong tâm thế thức tỉnh và thôi thúc đó, người viết luôn tự nhủ để đoan chắc rằng những nội dung và thông tin trong bài Luận của mình, trước hết sẽ phải luôn cố gắng để được giữ được tính độc lập và dấu ấn cá nhân, và tất nhiên không thể thiếu vắng các ý kiến đóng góp quý báu của người Thầy hướng dẫn cũng như không thể thoát khỏi những ảnh hưởng và sự kế thừa đối vớ các luận cứ, quan điểm của những bậc tiền bối hay đàn anh đi trước về vấn đề đang nghiên cứu. Và chắc chắn, các ý kiến hay quan điểm này cũng sẽ luôn phải được dẫn nguồn trên tinh thần khoa học và cũng để thể hiện lòng tri ân đến các tác giả. Trân trọng. Học viên thực hiện Nguyễn Việt Quốc
4. MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT DẪN NHẬP 1 1. Sự lựa chọn đề tài 1 2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 3 3. Tình hình nghiên cứu 4 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 7 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 7 7. Kết cấu của Luận văn 8 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 9 1.1 Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin 9 1.2 Các đặc tính của Bất cân xứng thông tin 11 1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection) 12 1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại 13 1.3 Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin 13 1.3.1 Khung lý thuyết 13 1.3.2 Đối tượng thực hiện 13 1.3.2.1 Giải pháp tư nhân 14 1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ 15 1.4 Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 17 1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm căn hộ chung cư 17 1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư 21 1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết 22
5. 1.4.2.2 Đặc tính về hình thức sở hữu 23 1.4.2.3 Quy trình, thủ tục và hồ sơ tài liệu của dự án nhà chung cư 26 1.4.2.4 Việc huy động vốn của Chủ đầu tư 28 Tiểu kết luận Chương 1 30 CHƯƠNG 2: TỰ DO Ý CHÍ VÀ SỰ CAN THIỆP CỦA PHÁP LUẬT VÀO TỰ DO Ý CHÍ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 31 2.1 Tự do ý chí và Hợp đồng 31 2.2 Sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 33 2.2.1 Pháp luật về chung cư và căn hộ chung cư 33 2.2.2 Hợp đồng mẫu 35 2.2.3 Các định chế trung gian 40 Tiểu kết luận Chương 2 43 CHƯƠNG 3: HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CAN THIỆP – CÁC HƯỚNG TIẾP CẬN PHÙ HỢP 44 3.1 Tác dụng của chính sách can thiệp 44 3.1.1 Sự can thiệp quá đà 44 3.1.2 Sự khiếm khuyết 45 3.1.3 Vấn đề tài chính 48 3.2 Các bước tiếp cận phù hợp 50 3.2.1 Sự thất bại của một hướng đi đúng 51 3.2.2 Cơ chế sàng lọc và giám sát 51 Tiểu kết luận chương 3 54 KẾT LUẬN 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
6. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHCC Căn hộ chung cư HĐMB Hợp đồng mua bán BCXTT Bất cân xứng thông tin
7. TÓM TẮT LUẬN VĂN Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam ngày một gia tăng đặc biệt là ở các thành phố lớn, đông dân cư. Nắm bắt được nhu cầu, các nhà đầu tư dần chuyển hướng từ đầu tư nhà phố, đất nền sang đầu tư căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của thị trường. Tuy nhiên, kéo theo đó là hàng loạt tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán giữa người mua với chủ đầu tư. Trong giao dịch này, bên mua luôn là đối tượng yếu thế khi giao kết hợp đồng. Mặc dù luật quy định rất rõ, hợp đồng là sự giao kết dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên. Nhưng trên thực tế, hợp đồng này được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu do phía chủ đầu tư soạn thảo, vì thế họ đã xây dựng các điều khoản có lợi nhất để bảo vệ mình và bất lợi sẽ nghiêng về phía người mua. Do đó tình trạng bất cân xứng thông tin là tình trạng phổ biến trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư hiện nay. Thông thường, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng sẽ phải chấp thuận toàn bộ các điều kiện mà bên bán đưa ra theo khuôn mẫu có sẵn mà không thể sửa đổi, bổ sung bất kỳ điều khoản nào. Chính vì thế, trong quá trình thực thi hợp đồng giữa các bên luôn xảy ra tình trạng tranh chấp. Mặc dù với rất nhiều tranh chấp phát sinh nhưng cở sở pháp lý để xử lý hiện không đầy đủ, thống nhất dẫn đến việc tranh chấp không thể giải quyết được một cách thỏa đáng. Do đó, vấn đề đặt ra là phải xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất quy định tất cả các vấn đề liên quan đến nhà chung cư trong mối tương quan với quyền tự do ý chí của các bên kết ước, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận được quy định pháp luật để họ có khả năng xem xét các điều khoản có lợi hoặc bất lợi trong hợp đồng nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình và hạn chế các tranh chấp phát sinh, qua đó cũng góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, nâng cao hiệu quả trong việc thực thi chính sách pháp luật tại Việt Nam. Từ khóa: Nhà chung cư, Bất cân xứng thông tin, Tự do ý chí.
8. THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS The demand for housing in Vietnam has recently increased, especially in major and densely populated cities. Having understood the current situation, investors are gradually shifting from investing in townhouses and land plots to investing in condominiums to meet the growing demand of the market, followed by several disputes arising from sales contracts between buyers and investors, however. In such transactions, buyers are always the weaker party during the execution of such contracts although the law has properly imposed regulations, in which a contract is the agreement based on a principle of consent between the parties. Nevetheless, such contracts are in fact in the form of a model contract template prepared by the investors, therefore, the investors have built the most favourable terms to protect themselves and the disadvantages will be given over the buyers. Therefore, information asymmetry is a popular stuation on the current transactions related to sale and purchase apartment. Normally, the buyers – after agreeing to enter into a contract – shall be subject to all conditions pursuant to model contract templates imposed by the sellers , which shall not be amended and supplemented afterwards. Accordingly, disputes always arise during the implementation of the contract between the parties. In lieu of such arising disputes, the current legal basis is incomplete and inconsistent, resulting in the inadequate insolubility of these disputes. For that reason, the issue is that a unified legal system shall be built, regulating all issues relevant to condominiums in relation to the free will of the parties in order to create favorable conditions for customers to access legal regulations, so that they have the ability to consider the beneficial or adverse terms therein to virtually ensure the legal rights and interests and to limit the disputes arising, thereby contributing to stabilize the security of the society and to improve the efficiency in the implementation of legal policies in Vietnam. Key words: Apartment, Information asymmetry, The free will.
9. 1 DẪN NHẬP Tình cờ là một từ vô nghĩa; không gì có thể tồn tại mà không có một nguyên nhân. Chance is a word void of sense; nothing can exist without a cause. Voltaire 1. Sự lựa chọn đề tài Tháng 04 năm 2008, thời điểm mà thị trường bất động sản ở Việt nam bắt đầu trầm lắng lại sau cơn sốt 2007 – 20081, tác giả may mắn có cơ hội được bắt đầu công việc mới tại tập đoàn Bitexco2, một trong những doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở hàng đầu vào vào thời điểm đó. Trong bối cảnh thị trường kinh doanh bất động sản lúc bấy giờ manh nha chuyển dịch từ sản phẩm truyền thống là đất nền- nhà phố sang loại hình CHCC do ảnh hưởng của chính sách hạn chế phân lô bán nền từ những năm 2004 - 20063 cùng với sự dịch chuyển dòng tiền thặng dư từ thị trường chứng khoán4, tác giả đã được tiếp cận, chứng kiến và hít thở môi trường đầu tư, phát triển và kinh doanh dự án CHCC mỗi ngày trong suốt giai đoạn 10 năm bắt đầu từ mùa Hè 2008 cho đến cuối Đông 2018, là thời điểm chính thức chấm dứt công việc tư vấn nội bộ thường trực cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản5 của tác giả. Nhìn lại quãng thời gian trên, ngập chìm trong các mối tương quan pháp lý giữa Chủ đầu tư với Cơ quan hành chính nhà nước, giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu tư vấn/Nhà thầu thi công/Nhà thầu cung cấp dịch vụ, và giữa Chủ đầu tư với Khách hàng mua sản phẩm, tác giả đã lờ mờ nhìn thấy đâu đó thủ phạm của sự biến dạng hoặc đứt gãy trong các mối quan hệ này. Nếu nói thủ tục hành chính và cơ chế quản lý là cản trở chính yếu trong mối tương quan thứ nhất, giữa Chủ đầu tư và Cơ quan hành chính nhà nước6, vấn đề thanh toán và thực tế thi công – cung cấp dịch vụ là 1 Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam Thực trạng và giải pháp, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009, tr. 11. 2 Tham khảo tại Website: truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019. 3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán nền và sau đó được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2016. 4 Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), tr. 9. 5 Bitexco từ 04/2008 – 08/2014; Nova Land từ 08/2014 – 10/2014; Kusto Home từ 04/2015- 08/2017; Bitexco lần 2 từ 08/2017 – 08/2018; Capital Land từ 10/2018 – 12/2018. 6 Quyết định số 5753/QĐ-UBND, Phê duyệt Báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu Đề án phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/10/2017, tr. 7 – 8.
10. 2 căn nguyên xung đột giữa Chủ đầu tư và các Nhà thầu7, thì sự bất cân xứng về thông tin và vị thế trong giao dịch là nguồn cơn sâu xa của hầu hết các bất đồng tranh chấp giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, theo quan điểm của tác giả sẽ được trình bày tại luận văn này. Trong mối tương quan bất cân xứng như vậy giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, các nhà làm luật trong thời gian qua dường như chỉ loay hoay cố tìm cách can thiệp điều chỉnh bằng cách phủ trùm lên các Bên giao dịch chiếc áo pháp luật may sẵn, vốn luôn lỗi thời và được vá víu nhiều nơi. Các quy định liên tục được được ban hành, thay đổi, hay hủy bỏ lần lượt theo thời gian với sự tự do ý chí của các bên, vốn là nền tảng của khế ước, ngày càng bị thu hẹp nếu không muốn nói là gần như bị thay thế bởi ý chí của chính các thợ may pháp luật già cỗi. Đơn cử chỉ trong khoảng thời gian 01 năm từ năm 2009 đến 2010, cơ quan quản lý chuyên ngành đã ban hành đến 02 bộ hợp đồng mẫu bắt buộc áp dụng cho các giao dịch mua bán CHCC8. Không dừng lại ở đó, 04 năm sau người ta tiếp tục ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 để thêm vào một số nội dung phải có trong HĐMB CHCC để rồi chỉ trong một thời gian ngắn sau đó, tất cả các mẫu này lại tiếp tục có nội dung thay đổi và quan trọng hơn hết là chấm dứt hiệu lực bó buộc mà chỉ có giá trị tham khảo theo nội dung Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/20159. Tuy nhiên bất kể nỗ lực can thiệp vào nội dung giao dịch giữa Chủ đầu tư và Khách hàng mua căn hộ cung cư bằng một hợp đồng mẫu, mang tính bó buộc hoặc tham khảo như trên, theo một báo cáo của cơ quan quản lý chuyên ngành là Bộ xây dựng lên Thủ tướng chính phủ về tình trạng tranh chấp khiếu kiện tại các dự án bất động sản vào năm ngoái 201810, người ta đã liệt kê một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đó là “người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong HĐMB căn hộ đã ký, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao”. Rõ ràng, hiệu quả của chính sách can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch của các bên 7 Lê Nết (2016), Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016, tr. 32- 33. 8 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 được bãi bỏ bởi Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010. 9 Khoản 1, Điều 7, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015: “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.” 10 Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 của Bộ xây dựng gởi Thủ tướng Chính phủ.
11. 3 nhằm kiểm soát tình hình như trên cần phải xem xét đánh giá thêm Nhà nước, đứng trước sự BCXTT và địa vị của Chủ đầu tư và Khách hàng mua CHCC, đã rời bỏ vai trò khách quan của mình tất tả chạy theo can thiệp trực tiếp vào giao kết của hai bên để hoặc ưu ái, hoặc nặng tay với một bên bằng các quy định liên tục thay đổi theo thời gian. Trong bối cảnh đó, học viên với mong ước đóng góp thêm một góc nhìn đối với các vấn đề đã nêu dựa trên nền tảng kiến thức cũng như trải nghiệm hạn hẹp của bản thân, đã lựa chọn đề tài “Bất cân xứng thông tin và Tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư” và hy vọng qua đây có thể gợi mở thêm về các giải pháp hoặc thiết chế quản lý phù hợp, hiệu quả hơn đối với giao dịch mua bán CHCC nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. 2. Giả thuyết và câu hỏi nghiên cứu Từ các căn nguyên dẫn dắt tác giả lựa chọn đề tài đã trình bày, nội dung luận văn từ đó sẽ tập trung cho việc phân tích và luận giải xoay quanh các vấn đề lần lượt như sau: Đầu tiên, với giả định là một trong những nguyên nhân chính của các cuộc tranh chấp của các bên trong giao dịch, tác giả sẽ nhận diện và làm rõ các dạng thức BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC hiện nay trên thị trường. Tiếp theo, các chính sách và quy định pháp luật nhằm can thiệp trực tiếp vào ý chí của các bên kết ước để giải quyết hiện trạng bất cân xứng đó của nhà làm luật trong thời gian qua cũng sẽ được phân tích đánh giá.Và cuối cùng, các khả năng hay chính sách pháp luật nào có thể được nghiên cứu hay đề xuất áp dụng nhằm điều tiết và kiểm soát sự BCXTT theo giả thuyết đã đặt ra cũng sẽ được trình bày trong luận văn. Từ các giả thuyết trên, sẽ có các câu hỏi được đặt ra, cũng như giải đáp xuyên suốt bài trong bài luận. Cụ thể, câu hỏi thứ nhất sẽ liên quan đến nội dung của tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC là gì ? Câu hỏi tiếp theo sẽ là pháp luật đã định ra các nguyên tắc hay quy định để can thiệp vào ý chí của các bên kết ước như thế nào ? và đó có phải là giải pháp tối ưu hay không ? Cuối cùng, đâu là giải pháp hoặc công cụ pháp lý để điều tiết, kiểm soát hữu hiệu tình trạng BCXTT, cân bằng quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán CHCC ?
12. 4 3. Tình hình nghiên cứu Đối với tình trạng BCXTT có thể thấy đã có rất nhiều các công trình, bài viết nghiên cứu khác nhau về BCXTT trong giao dịch dân sự, trong đó đáng chú ý là bài viết của TS. Phạm Duy Nghĩa đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 5, tháng 5/2003, “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt nam”, theo đó tác giả đã chỉ ra rằng sự can thiệp của pháp luật trong việc xử lý thông tin bất cân xứng là cần thiết cho mục đích duy trì lẽ công bằng. Về vấn đề thông tin trong giao dịch, tác giả Đỗ Văn Đại cũng có bài viết đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 11/2007 với nhan đề “Nghĩa vụ thông tin trong pháp luật Hợp đồng Việt nam”. Ngoài ra, cũng có khá nhiều đề tài nghiên cứu chuyên ngành về BCXTT khác nhưng hầu hết đều liên quan đến các lĩnh vực truyền thống như chứng khoán11, bảo hiểm12 hay lao động13 mà hầu như chưa có một nghiên cứu chuyên sâu nào liên quan đến sự BCXTT cụ thể trong giao dịch mua bán CHCC. Đối với câu hỏi thứ hai liên quan đến biện pháp và công cụ pháp luật nào đã được sử dụng trong thời gian qua để điều tiết, can thiệp vào ý chí của các bên tham gia kết ước mua bán CHCC cũng như tính hiệu quả của nó, thì ngoài các bài viết, công trình nghiên cứu về mối tương quan giữa tự do ý chí và sự can thiệp của luật pháp nói chung như tác giả Ngô Huy Cương với bài viết "Tự do ý chí và sự tiếp cận ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện nay", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 115, tháng 02/2008, bài viết của Nguyễn Trọng Điệp – Cao Thị Hồng Giang đăng trên tạp chí Luật học, Tập 32, số 2/2016 “Những giới hạn của tự do ý chí và vấn đề bảo vệ người tiêu dùng theo quy định của pháp luật Việt nam hiện nay”, hoặc bài viết “Quyền con người và giới hạn tự do hợp đồng” của Th.S Nguyễn Thị Thu Trang đăng tải trên Tạp chí Pháp luật và Phát triển, chúng ta có thể tìm thấy khá nhiều công trình khoa học nghiên cứu về chế định pháp luật nói chung điều chỉnh quan hệ HĐMB CHCC, tiêu biểu như Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư theo pháp luật Việt nam hiện nay” của tác giả Đỗ Xuân Sơn, Học Viện Khoa Học Xã Hội, năm 2017; hay tác giả Nguyễn Thị Xuân với Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt nam” Khoa Luật – 11 Dương Ngân Hà (2014), Lý thuyết BCXTT - Thực trạng trên thị trường chứng khoán Việt Nam, Chứng khoán Việt Nam 2014, số 193, tr.15-18. 12 Trần Công Trường (2014), Giải pháp hạn chế thông tin bất cân xứng trong thị trường bảo hiểm y tế tự nguyện : Trường hợp tỉnh Tiền Giang, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. 13 Đào Mộng Điệp (2014), Quyền tiếp cận thông tin của người lao động trong pháp luật lao động Việt nam, Tạp chí Luật học số 9/2014, tr.10-15
13. 5 Đại học quốc gia Hà nội, năm 2014. Tuy nhiên, bất kể sự đa dạng và phong phú như vậy, chúng ta có thể vẫn thấy sự thiếu vắng của các nghiên cứu, phân tích chuyên sâu khai thác về sự can thiệp của pháp luật vào ý chí của các bên trong giao dịch cụ thể mua bán CHCC qua các thời kỳ phát triển của thị trường bất động sản nói chung. Có chung tình trạng vừa đa dạng, phong phú trong các khảo cứu tổng thể nhưng lại vừa thiếu vắng các cuộc đào xới vào một vấn đề chuyên sâu như trên, tình hình nghiên cứu đối với câu hỏi thứ ba về việc gợi mở hoặc đề xuất một hướng đi hữu hiệu cho các nhà làm luật hay các nhà hoạch định chính sách để giải quyết vấn đề, ngoài những đề xuất mang tính giải pháp chung dựa trên các hiện tượng bề mặt, hiện cũng chưa nhiều các giải pháp khởi đi từ căn nguyên của vấn đề, chẳng hạn từ thực trạng BCXTT, được giới học thuật quan tâm. Nói như vậy, không có nghĩa phủ nhận các giá trị hiển nhiên và thực tế của các công trình nghiên cứu liên quan, mà rõ ràng tất cả các nghiên cứu như vậy đều có giá trị đóng góp vô cùng quan trọng trong cả về mặt học thuật lẫn trong thực tiễn ứng dụng. Trong phạm vi hạn hẹp của kiến thức cũng như khả năng tìm hiểu của mình, tác giả đã thâu lượm rất nhiều kiến thức và ý tưởng từ các bài viết, tác phẩm nghiên cứu đối với vấn đề liên quan, tiêu biểu như bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về HĐMB nhà ở” của TS. Trần Thị Huệ - ThS. Nguyễn Văn Hợi đăng tải trên Tạp chí Luật học số 12/2012 hay Luận văn thạc sĩ Luật học của Hoàng Thị Thu Thủy “HĐMB nhà ở theo pháp luật Việt nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2014. Ngoài ra cũng phải kể đến một số các tài liệu, công trình nghiên cứu khác, kinh điển hoặc hiện đại, tuy không đề cập đến nội dung nghiên cứu của luận văn này một cách trực tiếp, nhưng cũng là nguồn tài liệu chứa đựng các ý tưởng độc đáo và vô cùng quý báu mà tác giả, ít nhiều có sự kế thừa, khai thác hoặc chịu ảnh hưởng từ đó để hoàn thành bài luận văn này. Cụ thể như các quyển “Việt nam Dân luật lược khảo” Quyển II, Nghĩa vụ và Khế ước, ấn bản 1963 của Gs. Vũ Văn Mẫu, “Dân Luật Khái Luận” ấn bản 1961 cũng của Gs. Vũ Văn Mẫu, Luận án Tiến sĩ Luật học “Pháp luật về điều kiện thương mại chung – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Hằng Nga, Đại học Luật Hà nội, năm 2016, Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về quảng cáo CHCC trên thị trường bất động sản ở Việt nam” của Tạ Thu Thảo, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2016.
14. 6 Tóm lại, trong tình hình nghiên cứu phong phú và đa dạng như trên liên quan đến đề tài, hy vọng luận văn của tác giả về “BCXTT và Tự do ý chí trong HĐMB CHCC” sẽ đóng góp thêm một phần nhỏ bé trong kho tàng kiến thức pháp lý khổng lồ cũng như có thể hữu dụng cho các đối tượng quan tâm đến vấn đề nghiên cứu mang tính mới này. 4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Về mục đích, đầu tiên luận văn sẽ làm rõ tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC đang diễn ra trên thị trường, vốn là căn nguyên tiềm ẩn của xung đột quyền lợi trong thời gian qua. Tiếp theo trên nền tảng hiện trạng như vậy, luận văn sẽ tiếp tục phân tích đánh giá các quy định và chính sách pháp luật đã tồn tại cũng như hiện hữu trong nỗ lực điều tiết, kiểm soát tình trạng bất cân xứng này. Và mục đích cuối cùng của đề tài không gì khác hơn là nhằm gợi mở ra các khả năng hay phương hướng khả dĩ để xây dựng chính sách, xây dựng pháp luật điều chỉnh vấn đề cho tương thích với các học thuyết pháp lý cũng như thực tiễn đặc thù của thị trường kinh doanh CHCC hiện nay. Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu, các quy định pháp luật liên quan điều chỉnh HĐMB CHCC như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, qua các thời kỳ cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này cũng sẽ được tìm hiểu phân tích trong mối tương quan với diễn biến và thực trạng của hoạt động mua bán CHCC là nhà ở thương mại14 trên thị trường thông qua một hợp đồng giữa Chủ đầu tư và Khách hàng. Ngoài ra, trọng tâm của luận văn chỉ xét đến quan hệ hợp đồng đối với sản phẩm CHCC thương mại hình thành trong tương lai15, vì vậy đối với các loại hình giao dịch khác như nhà ở xã hội16, nhà ở công vụ17, nhà ở tái định cư18, hoặc căn hộ là nhà ở thương mại có sẵn19 sẽ không thuộc phạm vi và đối tượng 14 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 4 “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” 15 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 19 “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” 16 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 7 “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.” 17 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 5 “Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.” 18 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 6 “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.” 19 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 18 “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.”
15. 7 nghiên cứu. Vì lẽ đó cụm từ “HĐMB CHCC” sử dụng trong luận văn này, nếu không có dẫn giải khác của tác giả, sẽ chỉ giới hạn là HĐMB CHCC hình thành trong tương lai mà thôi. Bối cảnh thời gian sẽ chủ yếu tính từ 2008, là thời điểm khởi phát của thị trường bất động sản với sản phẩm chủ đạo là CHCC sau thời gian trầm lắng vì ảnh hưởng của chính sách hạn chế phân lô bán nền giai đoạn 2004- 2006, đến thời điểm hoàn thành luận văn này, tháng 04/2019. Tất nhiên, các quy định pháp luật và sự kiện trước thời điểm 2008 cũng sẽ được xem xét đến trong trong chừng mực có liên quan hoặc trong phạm vi mang tính lịch sử kế thừa có ảnh hưởng đến giai đoạn nghiên cứu. 5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết Để giải quyết các vấn đề nêu ra trong đề tài, các phương pháp phân tích pháp luật, đối chiếu so sánh với thực tiễn đang diễn ra và cuối cùng tổng hợp lại để cố gắng gợi mở về một giải pháp khả thi cho vấn đề đã được làm sáng tỏ. Với mục đích hướng đến một triết lý cho các quy định và chính sách luật pháp, trong khả năng tối đa có thể tác giả cũng sẽ cố gắng phân tích và đối chiếu, so sánh các quy định của luật thực định trong mối tương quan với các học lý20 (doctrine) kinh điển hoặc tân thời chẳng hạn như học thuyết về tự do ý chí hay lý thuyết về Điều kiện thương mại chung21. Đôi lúc điều này có thể trở nên gượng ép mà tác giả không nhận ra, rất mong được sự châm chước của độc giả. 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Như đã trình bày ở phần đầu về lý do lựa chọn để tài, xuất phát từ cơ duyên nghề nghiệp, đề tài này được viết ra chủ yếu dựa trên các trải nghiệm cá nhân về quá trình giao kết và sự xung đột, tranh chấp sau đó của các bên trong giao dịch mua bán CHCC. Từ các sự kiện đụng chạm hàng ngày đó, vận dụng các quy định pháp luật thực định để giải quyết, tác giả đã nhìn nhận ra được căn nguyên của xung đột chính là sự bất cân xứng cả về thông tin lẫn địa vị của các bên kết ước. Cũng trong quá trình hoạt động nghề nghiệp như vậy, tác giả cũng phải thường xuyên cập nhật, nghiên cứu, vận dụng và do đó chứng kiến sự thay đổi trong chính sách và các quy định pháp luật để điều chỉnh quan hệ giao dịch giữa bên bán 20 Vũ Văn Mẫu, Dân luật khái luận, Bộ Quốc Gia Giáo Dục 1961, tr. 311 21 Nguyễn Thị Hằng Nga (2016), Pháp luật về điều kiện thương mại chung – những vấn đề về lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học – Đại học Luật Hà nội, 2016.
16. 8 và bên mua CHCC theo thời gian. Từ đây các nhận xét về cách thức can thiệp vào giao dịch của nhà làm luật cũng như hiệu quả của chính sách can thiệp đó được manh nha hình thành và đến nay được đúc kết lại trong luận văn này. Cuối cùng, từ tất cả những trải nghiệm và đánh giá trên, tác giả hy vọng các phân tích, quan điểm, kết luận và giải pháp nếu có trong luận văn này sẽ hữu ích, kể cả trong lĩnh vực học thuật nghiên cứu, như một góc nhìn mới đối với vấn đề được đề cập, cũng như giá trị áp dụng trong các tình huống ứng xử thực tiễn đời thường trong hoàn cảnh và tình huống tương thích, chẳng hạn trong một giao dịch thực tiễn mua bán CHCC. Được như vậy, không còn gì mong muốn hơn. Tất nhiên các trải nghiệm, vận dụng và nhận định của tác giả do đặc thù công việc, chỉ hạn hẹp dưới nhãn quan và trong vai trò của một bên trong giao dịch là Chủ đầu tư, nên không thể tránh khỏi những thiên kiến hoặc chưa bao quát hết tất cả vấn đề trong vai trò của bên đối tác, là Khách hàng mua Căn hộ hoặc vai trò của một bên trung gian là cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, các sai sót hoặc nhầm lẫn là không thể tránh khỏi và nằm ngoài ý muốn của tác giả, rất mong được lượng thứ và nhận được các ý kiến chỉ điểm góp ý thêm nhằm hoàn thiện bài luận văn này. 7. Kết cấu của Luận văn Theo quy chuẩn chung, Luận văn này sẽ bao gồm Phần mở đầu như trình bày đến nay, Phần kết luận sẽ được phân bổ ở cuối cùng, và phần nội dung chính gói gọn trong 03 chương: Chương 1: Lý luận chung về BCXTT và BCXTT trong HĐMB CHCC. Chương 2: Tự do ý chí và sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí của các bên HĐMB CHCC. Chương 3: Hiệu quả của chính sách can thiệp và các hướng tiếp cận đề xuất.
17. 9 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin22 Ý tưởng về BCXTT được giới thiệu lần đầu bởi một nhà kinh tế học người Mỹ, George A. Akerlof vào năm 1970 trong một ấn phẩm nhan đề “Thị trường của những “quả chanh”: Thị trường bất ổn và Cơ chế của thị trường”23. Với một ví dụ về tình huống mua bán xe hơi trên thị trường, Ông đưa luận thuyết về BCXTT với nội dung tóm lược là: Trong một giao dịch trên thị trường người bán hàng sẽ biết rõ đặc tính của sản phẩm mình muốn bán hơn và thường rao bán với mức giá cao, trong khi đó bên mua tiềm năng vì không rành về đặc tính của món hàng bằng người bán nên có xu hướng mua hàng (bất kể tốt hay xấu) tại mức giá trung bình trên thị trường. Trên thực tế một món hàng tốt luôn có mức giá cao hơn mức giá trung bình và vì thế chỉ có những sản phẩm kém chất lượng được giao dịch tại mức giá trung bình đó. Và kết quả là bên mua thường là mua được những sản phẩm xấu. Quá trình lựa chọn sản phẩm để mua như vậy trên thị trường được gọi là trình trạng lựa chọn bất lợi (adverse selection) vì bên mua có thể trả giá cao hơn đối với một sản phẩm kém chất lượng trong khi người bán lại không thể bán được sản phẩm chất lượng cao với giá bán thấp. Với tiên lượng như vậy, thị trường có thể sẽ bị sụp đổ. Đáng lưu ý là Akerlof cũng cho rằng có thể giảm thiểu tình trạng BCXTT trên thị trường giữa các Bên thông qua các định chế thị trường trung gian được gọi là “counteracting institutions”. Thông qua các định chế này, thông tin sản phẩm đến với người mua như các chi tiết về bảo hành, nhãn mác, thông số kỹ thuật sẽ được cung cấp đầy đủ chính điều này đã làm cho các bên giao dịch cân bằng hơn về 22 Lauri Auronen (2003), Asymmetric Information: Theory and Application, Helsinki University of Technology – Department of Industrial Engineering and Management, May 21st 2003. 23 George a. Akerlof (1970), The market for "lemons": Quality uncertainty and the market mechanism, The Quarterly Journal of Economics, 1970.
18. 10 thông tin và do đó, giao dịch sẽ dễ dàng được thực hiện tránh được hậu quả sụp đổ thị trường (“keep the market from reducing to the size of zero”). Nguyên Hiệu trưởng trường kinh doanh Stanford lừng danh, Michael Spence tiếp tục phát triển ý tưởng của Akerlof trong ấn phẩm “Tín hiệu của thị trường việc làm”24 vào năm 1973. Thay vì thị trường xe hơi, Spence lấy ví dụ trên thị trường việc làm để minh họa cho quan điểm của mình. Theo Spence, trong việc thuê lao động thường thì giới chủ (tức bên mua) không thể biết hết được khả năng đóng góp, năng suất làm việc của người lao động (tức bên bán) là bao nhiêu. Vì thế các ông chủ có thể kiểm tra các thông tin về bằng cấp, kinh nghiệm, của người lao động, như là các tín hiệu về năng lực, để lựa chọn được lao động có chất lượng. Ngược lại, giới thợ thuyền có thể kiểm tra các tín hiệu tín nhiệm từ giới chủ thông qua mức lương được mời chào. Tình trạng phát tín hiệu cân bằng (signaling equilibrium) như vậy theo ví dụ, có tác dụng giảm thiểu thông tin bất cân xứng giữa những những người làm thuê và các ông chủ và do đó giữ cho thị trường luôn ở trong trạng thái hoạt động. Hai năm sau đó, Joseph Stiglitz, người từng giữ chức vụ Phó chủ tịch Ngân hàng Thế giới tiếp tục bổ khuyết cho lý thuyết về BCXTT mà Akerlof và Spence đã đặt nền móng trước đó bằng bài viết “Lý thuyết về “sàng lọc”, giáo dục, và sự phân phối lợi tức”25 trong năm 1975. Quan điểm của Stiglitz là bất kỳ sản phẩm nào cũng có những đặc tính riêng biệt chẳng hạn như về chất lượng, mẫu mã, xuất xứ và cũng tương tự như vậy với từng nhóm lao động khác nhau đều có các kỹ năng, tay nghề, chuyên môn, kiến thức khác nhau. Vì vậy cơ chế trả lương cũng phải được điều chỉnh để khuyến khích người lao động có tay nghề, nâng cao hiệu quả công việc. Cơ chế đánh giá, phân loại hàng hóa, nhân lực như vậy được gọi là các phương tiện sàng lọc (screening devices). 24 Michael Spence (1973), Job market signaling, The Quarterly Journal of Economics, 1973. 25 Joseph E. Stiglitz (1975), The theory of ’screening,’ education, and the distribution of income, The American Economic Review, 1975