Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

Nội dung text: Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

1. 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH TRẦN HÀ KIM THANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Chuyên ngành: Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS NGUYỄN MINH KIỀU TS NGUYỄN VĂN THUẬN Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011
2. 2 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 2 năm 2010 Tác giả Trần Hà Kim Thanh
3. 3 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục i Danh mục các chữ viết tắt viii Danh mục các bảng x Danh mục hình vẽ xii PHÂN TỔNG QUAN 1 1 Giới thiệu 1 2 Mục tiêu nghiên cứu 2 3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu 5 4 Ý nghĩa nghiên cứu 6 5 Cấu trúc đề tài 8 6 Các điểm mới và giới hạn của luận án 9 CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Giới thiệu 12 1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 13 1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân 13 1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp 15
4. 4 1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản 16 1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 19 1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ vốn bằng tín dụng ngân hàng 21 1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp 22 1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp 22 1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM 24 1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 26 1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp 28 1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp 29 1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở 29 1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB 32 1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới 32 1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore 32 1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD 33 1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á 36 1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu 39 1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp 43
5. 5 CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG 46 2.1 Giới thiệu 46 2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng 47 2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng 49 2.4 Chính sách tín dụng của NHTM 51 2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng 51 2.4.1.1 Mục tiêu 51 2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng 52 [1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn 53 [2] Tính ổn định của các khoản ký thác 53 [3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước 53 [4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên 53 [5] Các điều kiện về kinh tế 54 [6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay 54 2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng 55 [1] Xác định quy mô tín dụng 55 [2] Xác định giới hạn tín dụng 56 [3] Xác định loại hình tín dụng 56 [4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng 57 [5] Xác định kỳ hạn tín dụng 57 [6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng 58 [7] Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi 61 [8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay 62 2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay 63 2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay 63
6. 6 2.4.3.2 Điều kiện vay vốn 64 2.4.3.3 Đối tượng cho vay 64 2.4.3.4 Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay 64 2.4.4 Quy trình tín dụng 65 2.4.5 Thẩm định tín dụng 67 2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng 68 2.4.5.2 Thẩm định khả năng tài chính 69 2.4.5.3 Thẩm định khả năng trả nợ 70 2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay 71 2.4.6 Bảo đảm tín dụng 71 2.4.6.1 Bảo đảm bằng tài sản thế chấp 72 2.4.6.2 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố 72 2.4.6.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 73 2.4.6.4 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh 73 2.5 Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng 74 2.5.1 Xác định các loại rủi ro 74 2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng 76 2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng 76 2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng 77 2.5.4.1 Mô hình định tính 77 2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng 78 [1] Mô hình điểm số Z 78 [2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng 79 2.6 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của ngân hàng thương mại 80
7. 7 CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 3.1 Giới thiệu 84 3.2 Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp 85 3.2.1 Vấn đề nghiên cứu 85 3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu 87 3.2.3 Quy trình nghiên cứu 90 3.3 Nghiên cứu định tính 91 3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài 92 3.3.2 Quy trình thực hiện 92 3.3.3 Chọn mẫu, phỏng vấn 93 3.3.4 Phân tích số liệu 94 3.3.5 Kết quả nghiên cứu định tính 95 3.4 Nghiên cứu định lượng 106 3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu 107 3.4.2 Chọn mẫu và thu thập số liệu 107 3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo 109 3.4.4 Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu 110 3.4.5 Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 114 3.4.6 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM 120 3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu 120 3.4.6.2 Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM 123 3.4.6.3 Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng 127
8. 8 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP 4.1 Giới thiệu 129 4.2 Tóm tắt kết quả nghiên cứu 130 4.3 Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan 132 4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản 132 4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) 133 4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) 136 4.3.4 Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance) 137 4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 138 4.4.1 Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 138 4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 139 4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn 140 4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ 141 4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp 142 4.4.2.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM 143 4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam 145 4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp 148 4.4.5 Các vấn đề khác 149
9. 9 KẾT LUẬN 152 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO 155 PHỤ LỤC 166
10. 10 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CB-CNV Cán bộ, công nhân viên ĐBQH Đại biểu quốc hội TP Thành phố TĐC Tái định cư GDP Tổng sản lượng quốc gia (Gross Dometic Products) VAT Thuế giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp ADB Ngân hàng phát triển Châu Á (Asia Developments Banks) HOF Quỹ phát triển nhà ở thành phồ Hồ Chí Minh (Hochiminh City Housing Development Fund) HDB Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) - Singapore CPF Quỹ tiệt kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund) GHLC Tập đoàn cho vay nhà ở của chính phủ Nhật (Government Housing
11. 11 Loan Corporation) KHFC Tập đoàn tài chính nhà ở Hàn Quốc (Korean Housing Finance Corporation) HKMC Tập đoàn cho vay thế chấp bất động sản Hongkong (Hongkong Mortgage Corporation) GHB Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank) NGOs Tổ chức phi chính phủ (Non-government Organizations) MBSs Chứng khoán hóa bất động sản (Mortgage Back Securities) PPP Kết hợp nhà nước và tư nhân (Public Private Parnerships)
12. 12 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 Tổng hợp thông tin một số dự án căn hộ được thị trường đánh giá dành cho người có thu nhập trung bình 18 Bảng 2 Các sản phẩm của Quỹ phát triển nhà ở 25 Bảng 3: Các nghiên cứu về tín dụng, tín dụng nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 39 Bảng 4: Phân loại tín dụng ngân hàng 50 Bảng 5 Các yếu tố đánh giá trong mô hình định mức tín nhiệm thể nhân 80 Bảng 6 So sánh 2 phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng 89 Bảng 7 Quá trình phỏng vấn, thu thập thông tin nghiên cứu định tính 94 Bảng 8 Kết quả nhân thức về khả năng hoàn trả nợ vay của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 96 Bảng 9 Kết quả nhận thức của NHTM về giá trị khoản vay đối tới tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 97 Bảng 10 Các yếu tố tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng 99 Bảng 11 Đánh giá của NHTM về các yếu tố khó khăn 100 Bảng 12 Kết quả điều chỉnh các yếu tố tác động, ảnh hưởng đến đến quyết định cho vay của ngân hàng 103 Bảng 13 Mô tả mẫu phỏng vấn trong nghiên cứu định lượng 108 Bảng 14 Thang đo tác động của nhóm các yếu tố bên ngoài đến quyết định, xu hướng khả năng cho vay của NHTM 111 Bảng 15 Thang đo khả năng, năng lực của các NHTM (các yếu tố bên trong) 111 Bảng 16 Thang đo mức độ quan trọng của các yếu tố thuộc về khách hàng có ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng cho vay của NHTM đối với khách hàng có thu nhập trung bình và thấp 112
13. 13 Bảng 17 Thang đo giá trị khoản vay đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 113 Bảng 18 Thang đo xu hướng, phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 114 Bảng 19 Kết quả EFA thang đo tác động của các yếu tố bên ngoài 116 Bảng 20 Kết quả EFA thang đo năng lực, nguồn lực của NHTM 117 Bảng 21 Kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực khách hàng 118 Bảng 22 Kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá giá trị khoản vay 119 Bảng 23 Kết quả EFA thang đo xu hướng cho vay, phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM 120 Bảng 24 Ký hiệu các biến nghiên cứu 122 Bảng 25 Điểm trung bình các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của NHTM 123 Bảng 26 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, khả năng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập TB & thấp của NHTM trong mô hình hồi quy 124
14. 14 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1 Sơ đồ cấu trúc chương 1 13 Hình 2 Sơ đồ khái quát về tài chính nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập Trung Bình & thấp 44 Hình 3 Sơ đố cấu trúc chương 2 42 Hình 4 Sơ đồ quy trình tín dụng 66 Hình 5 Các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ rủi ro ngân hàng 75 Hình 6 Sơ đồ quyết định tín dụng của NHTM 81 Hình 7 Tổng hợp các yếu tố tác động đến chính sách tín dụng của NHTM 82 Hình 8 Sơ đồ cấu trúc chương 3 84 Hình 9 Tổng hợp khung lý thuyết các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng cho vay của ngân hàng thương mại 87 Hình 10 Sơ đồ quy trình nghiên cứu 90 Hình 11 Nghiên cứu định tính 92 Hình 12 Tác động của thị trường bất động sản đến tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 101 Hình 13 Điều chỉnh khung lý thuyết các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng cho vay của NHTM 105 Hình 14 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 121 Hình 15 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 126 Hình 16 Sơ đồ cấu trúc chương 4 129 Hình 17 Mô hình PPP cho việc phát triển nhà ở thu nhập thấp 136 Hình 18 Mô hình tác động hỗ trợ, khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua tổ chức trung gian như quỹ phát triển nhà ở, quỹ phát triển địa phương 146
15. 15 PHẦN TỔNG QUAN I. GIỚI THIỆU Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ xã hội nào, ở bất kỳ thời đại nào, do vậy việc xây dựng và hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở là mục tiêu hành động của mọi chính phủ. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không bao giờ là điều dễ dàng, nhưng đó là một nỗ lực cần thiết ở mọi quốc gia, vì đó là điều kiện, yếu tố kiên quyết cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn chỉ có thể trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển với điều kiện họ cần được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi là Nhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà để ở. Theo ý nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam. Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nội dung đã được nhấn mạnh như một trọng tâm trong Luật nhà ở do Quốc hội thông qua vào năm 2006. Song, cũng như các nước đang phát triển khác, đây là một bài toán khó vẫn đang còn trong quá trình đi tìm lời giải. Nhiều nghiên cứu và giải pháp đã được đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Các giải pháp đã được kiến nghị và thực hiện như việc cho phép tự do các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo đó, mọi thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện, kỹ thuật, tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ cùng với việc đa dạng hóa các hình thức đầu tư bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài) có năng lực tài chính và
16. 16 công nghệ mạnh, tham gia đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp [Phí Thị Thu Hương 2008]. Một vấn đề quan trọng nổi lên trong tất cả các giải pháp được đề xuất trong thời gian gấn đây chính là vấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp này. Phát triển thị trường tài chính nhà ở là một vấn đề rất rộng bao gồm nhiều khía cạnh và lĩnh vực khác nhau, ngoài việc phát triển thị trường tài chính nhắm đến việc tài trợ cho các đơn vị đầu tư, xây dựng nhà ở thu nhập thấp; phát triển hoạt động cho vay trực tiếp đến các đối tượng có thu nhập thấp như cho vay trả chậm trừ vào tiền lương, tín dụng thuê mua, tín dụng tiêu dùng thế chấp và tín chấp cũng là những vấn đề cần được quan tâm đúng mức nhằm giúp cho người có thu nhập thấp có đủ điều kiện để “an cư và lạc nghiệp”. “Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” là đề tài nghiên cứu được xây dựng dựa trên quan điểm này, theo thứ tự trình bày như sau: II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Theo số liệu điều tra, thống kê của Bộ xây dựng về thực trạng nhà ở của cán bộ, công chức cho thấy hiện nay trên phạm vi cả nước có khoảng gần 1 triệu cán bộ công chức, viên chức chưa có chỗ ở ổn định, phải ở ghép hộ, ở tạm, hoặc sống trong điều kiện nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sửa chữa kịp thời. Các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ - lực lượng lao động chủ lực của đất nước, nhưng hầu hết còn hạn chế về thời gian công tác, khả năng thu nhập hạn hẹp, chưa có đủ điều kiện tích lũy để mua nhà và hàng vạn hộ gia đình tại các khu vực đô thị đang trong tình trạng gặp khó khăn về nhà ở. Việc đầu tư, xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hóa lĩnh vực nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung nhằm huy động mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia.
17. 17 Trong thời gian vừa qua, chính phủ đã ban hành những cơ chế, chính sách hỗ trợ về đất ở, nhà ở, khuyến khích mọi thành phần trong nền kinh tế tham gia vào việc xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nhưng vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là bài toán khó không chỉ đối với Việt Nam mà đây cũng là vấn đề của hầu hết các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước đang phát triển như Việt Nam. “Nên hỗ trợ vay vốn” là một trong những giải pháp được đề xuất trong cuộc họp thảo luận của Quốc hội về dự án sửa đổi, bổ sung Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp tháng 10/2009 với chủ trương hỗ trợ, khuyến khích việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Trong đó, đối tượng được hỗ trợ vay vốn không chỉ là những doanh nghiệp, đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp mà còn chính là những cá nhân người có thu nhập thấp. Đối với người mua nhà, chính phủ có thể áp dụng phương thức hỗ trợ trực tiếp, cụ thể là ưu đãi về lãi suất, thời hạn vay vốn để mua nhà ở, vì người có thu nhập thấp thường không có đủ một khoản tiền lớn để mua nhà. Thảo luận về tài chính nhà ở là một vấn đề không mới mẻ trên thế giới. Tại các nước phát triển, tài chính, tín dụng nhà ở đóng vai trò quan trọng và thường chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc gia. Tại Mỹ, tổng các khoản tín dụng thế chấp bất động sản chiếm đến 50% GDP, khoảng 88%GDP tại Hà Lan và 62% tại Anh Quốc [ADB – 2002]. Trong khi đó, tại nhiều nước phát triển thuộc khu vực Châu Á, vấn đề tài chính nhà ở vẫn còn rất khiêm tốn, chưa thực sự phát triển với tỷ lệ dưới 2% GDP của các quốc gia và cũng có nhiều nơi, tín dụng nhà ở vẫn chưa được triển khai và áp dụng trong nền kinh tế. Tại những nước Châu Á, nơi có các hoạt động tín dụng nhà ở, thì hầu hết cũng chỉ là các khoản vay ngắn hạn, giá trị khoản vay nhỏ chỉ có thể đáp ứng được một phần rất nhỏ so với giá trị bất động sản, và hầu hết là các khoản vay có lãi suất thả nổi (floating rate) theo thỏa thuận. Tại hầu hết các khu vực đô thị của các nước, những căn nhà có chất lượng tốt, hợp pháp đều rất đắt đỏ và hầu như khó có thể sở hữu được những căn nhà như vậy mà không cần đến các khoản tín dụng. Ngay cả những người có thu nhập trung bình khá và cao cũng cần đến những khoản tín dụng để có thể mua được
18. 18 những căn nhà khang trang, hoặc cần những tài trợ về tài chính dài hạn để có thể xây dựng và sửa chữa. Trong khi đó, những người có thu nhập thấp hầu như có rất ít cơ hội để có thể sở hữu được một căn nhà. Một trong những lý do chính là những người có thu nhập thấp không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tài chính hỗ trợ cho việc mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Thu nhập và những yêu cầu về chứng minh nguồn thu nhập của đối tượng này hoặc tính hợp pháp của căn nhà họ đang ở thường không đáp ứng được các yêu cầu của các tổ chức tài chính để có thể nhận được các khoản cấp tín dụng [Mitlin 2007]. Tại Việt Nam, trong thời gian qua, hầu hết các ngân hàng đều công bố các gói sản phẩm cho vay mua nhà với hạn mức cho vay mua nhà lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, trên thực tế, cũng như trong phân khúc đầu tư xây dựng nhà ở, các ngân hàng và các nhà đầu tư xây dựng đều nhắm đến các đối tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, vấn đề tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn đang bỏ trống. Do vậy, luận án “phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” được xây dựng xuất phát từ mong muốn góp phần vào việc thúc đầy sự phát triển của thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thông qua hình thức phát triển hoạt động tín dụng của các NHTM. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định phát triển một loại hình sản phẩm tín dụng, các ngân hàng cũng cần phải đánh giá, phân tích trên nhiều khía cạnh, nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu lợi nhuận và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh. Nhân tố nào là quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của các NHTM trong việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà? Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm các mục tiêu: 1. Tìm hiểu các đánh giá của NHTM đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. 2. Khám phá các yếu tố có ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà của NHTM.
19. 19 3. Xác định vai trò của chính phủ và các giải pháp từ chính phủ thông qua các chính sách tác động để góp phần hỗ trợ, khuyến khích hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hình thức tín dụng ngân hàng. III. PHƯƠNG PHÁP VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp, với quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua các bước: [1] xác định vấn đề nghiên cứu, [2] tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của NHTM từ các lý thuyết tín dụng và các nghiên cứu có liên quan, [3] nghiên cứu khám phá bằng phương pháp nghiên cứu định tính, [4] nghiên cứu chính thức và kiểm định bằng phương pháp nghiên cứu định lượng, [5] đề xuất một số giải pháp dựa trên kết quả nghiên cứu. - Phương pháp định tính được sử dụng để tìm hiểu sâu về thái độ và hành vi [Lee,1999, dẫn bởi Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang 2009], vì vậy đề tài sử dụng bước nghiên cứu định tính thông qua việc thảo luận với đại diện Ban giám đốc các chi nhánh NHTM, hoặc Giám đốc phụ trách tín dụng khách hàng cá nhân. Mục đích của nghiên cứu này là để tìm hiểu về khái niệm, nhận thức, đánh giá của các NHTM đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp, phát hiện, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, quyết định phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các NHTM. Nghiên cứu định tính dùng để thiết lập các thang đo lường cho bước nghiên cứu định lượng. - Phương pháp định lượng được thực hiện bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp đại diện Ban giám đốc của các chi nhánh NHTM thông qua bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên kết quả của phần tổng hợp lý thuyết và nghiên cứu định tính. Nghiên cứu nhằm đo lường mức độ tác động của các yếu tố đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp. Phương pháp phân tích nhân tố
20. 20 khám phá (EFA) được sử dụng để rút gọn các biến đo lường, phương pháp hồi quy bội được dùng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay của ngân hàng đối với việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà. Ngoài ra, luận án cũng sử dụng kết hợp các phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, suy diễn, quy nạp cùng với các phương pháp chuyên gia để có thể đạt được các kết quả tốt nhất trong quá trình nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu của luận án được thực hiện tại địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh, đối tượng nghiên cứu là các chi nhánh NHTM (cổ phần, quốc doanh, nước ngoài), không bao gồm các ngân hàng chính sách. Do những hạn chế về thời gian, kinh phí, nhân lực, nên nghiên cứu chỉ được thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thành phố Hồ Chí Minh chính là đô thị, trung tâm có quỹ nhà lớn nhất trong cả nước, vì vậy, thành phố Hồ Chí Minh có thể được đánh giá là thị trường chính, chiếm phần lớn tổng nhu cầu của cả nước về nhà ở và tín dụng nhà ở, đặc biệt là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp. Thông tin nghiên cứu được sử dụng trong luận án bao gồm thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục thống kê, các tạp chí, số liệu từ các đề tài đã được công bố. Nguồn thông tin sơ cấp được thu thập từ quá trình phỏng vấn, khảo sát, điều tra các đại diện chi nhánh NHTM tại thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thực hiện vào tháng 11 năm 2009. IV.Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU Mục tiêu của bất cứ xã hội nào cũng là vấn đề phúc lợi và an sinh xã hội cho các gia đình, trong đó nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Có được một chỗ ở ổn định và khang trang là đòi hỏi chính đáng của mọi đối tượng người dân, đồng thời là mục tiêu hành động của mọi chính phủ. Tuy nhiên, mong muốn là một chuyện, biến mong muốn thành hiện thực là một chuyện không hề đơn giản. Điều đó còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, khả năng tài
21. 21 chính, một chương trình hành động đúng đắn và thực tế. Khả năng tài chính thường là hạn chế, trong khi nhu cầu lại quá lớn. Do vậy, việc nghiên cứu “phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” thật sự là một vấn đề mang nhiều ý nghĩa về mặt nhân sinh cũng như về ý nghĩa trong việc phát triển các vấn đề kinh tế và xã hội. 1. Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nhằm tạo điều kiện tài chính cho người dân tạo lập nhà ở, giúp họ có thể thực hiện được giấc mơ “an cư – lạc nghiệp”, góp phần to lớn vào quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị, nâng cao giá trị đời sống vật chất và tinh thần cho người dân. 2. Phát triển tín dụng nhà ở thông qua tín dụng ngân hàng góp phần vào việc phát triển hoạt động của hệ thống NHTM, là một trong những bộ phận, thành phần quan trọng trong nền kinh tế. 3. Tài trợ nguồn vốn dài hạn bất động sản có tác động rất lớn vào hoạt động của thị trường địa ốc và phát triển các ngành có liên quan khác, điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội thông qua việc làm gia tăng mức sống người dân. 4. Thu hút nguồn lực tài chính từ mọi thành phần kinh tế và dân cư trong xã hội, cũng như thu hút các nguồn đầu tư trong và ngoài nước có ý nghĩa rất lớn trong quá trình tăng trưởng và phát triển, đặc biệt là trong điều kiện toàn cầu hóa về kinh tế và tài chính hiện nay. 5. Phát triển các công cụ tài chính, hoàn thiện hoạt động của thị trường tài chính, phát triển thị trường cầm cố thế chấp là các thị trường đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế và xã hội. 6. Ngoài ra, nhiều công trình nghiên cứu đã kết luận, khi có điều kiện sở hữu một ngôi nhà, thì cư dân sẽ có ý thức trách nhiệm hơn với bản thân và cộng đồng, có ý thức và trách nhiệm cao hơn trong công việc, sống có ước mơ và hoài bảo hơn có ý nghĩa lớn về nhân sinh và xã hội.
22. 22 V. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI Nhằm đạt được tính chặt chẽ trong việc trình bày, nối kết các nội dung, giúp cho người đọc có thể tham khảo một cách liền mạch các vấn đề và kết quả của quá trình nghiên cứu, đề tài được xây dựng theo kết cấu 4 chương không kể phần Tổng quan, giới thiệu về đề tài với các nội dung sau: - Phần tổng quan: giới thiệu với các nội dung tổng quan về đề tài, tóm tắt những vấn đề chính trong quá trình nghiên cứu như giới thiệu về vấn đề cần nghiên cứu, ý nghĩa của việc nghiên cứu cũng như giới thiệu sơ lược về phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài. Trong phần này, tác giả cũng nêu một vài những hạn chế cũng như những điểm đã đạt được trong quá trình thực hiện nghiên cứu. - Chương 1: chương thực trạng về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Trong chương 1 bao gồm các nội dung tổng hợp về các vấn đề liên quan đến thực trạng nhu cầu nhà ở và tín dụng nhà ở tại Việt Nam, những kinh nghiệm của các nước về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Từ đó xác định rõ vấn đề, mục tiêu nghiên cứu của đề tài là chỉ thực hiện nghiên cứu một khía cạnh nhỏ trong vấn đề tài chính nhà ở, đó chính là “phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua phát triển tín dụng thương mại, tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM”. - Chương 2: chương lý thuyết tín dụng với những nội dung được tổng hợp có liên quan đến các khía cạnh trong lĩnh vực tín dụng, nhằm xây dựng cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu của đề tài. - Chương 3: chương phương pháp nghiên cứu. Sau khi xác định vấn đề cần nghiên cứu, dựa trên cơ sở lý thuyết về hoạt động tín dụng, chương 3 được trình bày nhằm mô tả chi tiết về phương pháp nghiên cứu, các bước tiến hành cũng như trình bày lần lượt các kết quả nghiên cứu. Nội dung chương 3 cũng sơ lược qua các nghiên cứu có liên quan nhằm
23. 23 giúp cho tác giả có thể kế thừa và sử dụng những kết quả nghiên cứu đã được công bố. - Chương 4: chương kết quả và giải pháp, dựa trên các kết quả nghiên cứu, nội dung chương 4 là những giải pháp được đề xuất nhằm góp phần phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hình thức tín dụng của NHTM. Để việc theo dõi nội dung các giải pháp được dễ dàng, phần đầu của chương 4 sẽ giúp tóm tắt lại các kết quả đã đạt được trong quá trình thực hiện nghiên cứu. Tài chính, tín dụng nhà ở là một đề tài rất rộng, rất đa dạng và có nhiều hướng tiếp cận nghiên cứu khác nhau, do vậy để xác định rõ ràng hơn mục tiêu và vấn đề cần nghiên cứu, người thực hiện nghiên cứu đã sử dụng cách trình bày đi từ tổng quát về thực trạng nhà ở và tài chính nhà ở tại Việt Nam, cũng như một số quốc gia trong trên thế giới đối với người có thu nhập thấp nhằm xác định và giới hạn lại vấn đề nghiên cứu được trong luận án này là chỉ nghiên cứu về việc phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng hình thức tín dụng ngân hàng thương mại tại các đô thị lớn tại Việt Nam với mẫu nghiên cứu được thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi xác định và giới hạn lại vấn đề được nghiên cứu trong luận án, các chương còn lại được trình bày theo cách thức và cấu trúc thông thường cho một đề tài nghiên cứu bao gồm: chương lý thuyết nghiên cứu, phương pháp, kết quả nghiên cứu và đề xuất, giải pháp. Ngoài ra, luận án cũng trình bày phần mở đầu và kết luận, các danh mục bảng biểu, hình vẽ, tài liệu tham khảo, mục lục và các phụ lục đính kèm. VI. CÁC ĐIỂM MỚI VÀ GIỚI HẠN CỦA LUẬN ÁN Ngoài những ý nghĩa về mặt kinh tế xã hội, ngoài giá trị về nhân sinh quan, luận án cũng đã có những đóng góp về mặt ý thuyết cũng như về mặt phương pháp nghiên cứu như sau: