Khóa luận Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP Á Châu – Sở Giao Dịch

Nội dung text: Khóa luận Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP Á Châu – Sở Giao Dịch

1. Trang i LỜI CẢM ƠN Thấm thoát đã gần bốn năm trôi qua kể từ ngày đầu tôi bƣớc chân vào giảng đƣờng đại học, bốn năm tại trƣờng thực sự là quãng thời gian không ngắn nhƣng cũng không phải là dài đối với một đời ngƣời để sống và cống hiến, tuy nhiên trong khoảng thời gian này tôi đã học đƣợc khá nhiều kiến thức chuyên môn nghiệp vụ cho đến đạo đức con ngƣời. Với khoảng thời gian hai tháng thực tập, tôi đã có cơ hội hiểu rõ hơn nghiệp vụ thực tế, rút ra đƣợc rất nhiều kinh nghiệm quý báu mà khi ngồi trên ghế giảng đƣờng tôi vẫn chƣa thể biết đƣợc. Có đƣợc kết quả nhƣ ngày hôm nay chính là nhờ sự giảng dạy tận tình, chu đáo của thầy cô. Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến: Tập thể thầy cô giáo giảng dạy tại trƣờng Đại học Mở TP.HCM nói chung, thầy cô khoa Đào tạo đặc biệt nói riêng, những ngƣời đã tận tâm truyền đạt đến tôi những kiến thức quý báu làm hành trang khi bƣớc vào tƣơng lai. Đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS Nguyễn Minh Kiều, luôn theo sát động viên, giúp đỡ tận tình để tôi hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này. Tiếp đến, xin gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc và tập thể nhân viên của ngân hàng ACB – Sở giao dịch, đặc biệt là các anh chị trong phòng Khách hàng cá nhân 2 đã nhiệt tình chỉ dẫn, giúp tôi hoàn thành nhiệm vụ và đƣợc tiếp xúc nhiều hơn với môi trƣờng làm việc thực tế và chuyên nghiệp. Sau cùng, xin chúc quý thầy cô trƣờng Đại học Mở TP.HCM sức khỏe, thành công trong công tác; chúc quý ngân hàng ACB – Sở giao dịch sẽ luôn đạt đƣợc những mục tiêu cũng nhƣ khẳng định đƣợc vị thế và duy trì ổn định trong hoạt động kinh doanh. Xin chân thành cảm ơn!
2. Trang ii NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN . .  TP.HCM, ngày tháng năm 2014 Giảng viên hƣớng dẫn
3. Trang iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ACB Ngân hàng Á Châu KT – XH Kinh tế - xã hội BĐS Bất động sản NH Ngân hàng CB – CNV Cán bộ - công nhân viên NHNN Ngân hàng nhà nƣớc CNTT Công nghệ thông tin NHTM Ngân hàng thƣơng mại Ngân hàng thƣơng mại cổ CV Cho vay NH TMCP phần Nhân viên tƣ vấn tài chính CVBL Cho vay bảo lãnh PFC cá nhân DA Dự án PGD Phòng giao dịch HĐQT Hội đồng quản trị PGĐ Phó giám đốc HĐTD Hợp đồng tín dụng SGD Sở giao dịch KH Khách hàng TSĐB Tài sản đảm bảo KHCN Khách hàng cá nhân TTDL Trung tâm dữ liệu KHDN Khách hàng doanh nghiệp TTQT Thanh toán quốc tế KTTC Kế toán tài chính
4. Trang iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC BẢNG BIỂU vii CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1 1.1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1 1.2. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 2 1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3 1.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 4 1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4 1.6. KẾT CẤU KHÓA LUẬN 5 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN 6 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 6 2.1.1. Tín dụng ngân hàng 6 2.1.2. Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án 9 2.2. CÁC NGHIÊN CỨU ĐÃ THỰC HIỆN LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 15 2.2.1. Báo cáo “Global Banking Industry 2012 – 2017: Trend, Profit and Forecast Analysis”. 15 2.2.2. Khóa luận: “Phân tích tình hình tín dụng cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP Thƣơng Tín – Sở giao dịch TP.HCM – PGD Phổ Quang” 16 2.2.3. Báo cáo phân tích: “Cho vay mua nhà dự án – cuộc đua mới giữa các ngân hàng” của tác giả T.L theo nguồn dữ liệu website acb.com.vn/data. 17 2.3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 18 2.3.1. Kinh nghiệm từ Nhật Bản 18 2.3.2. Kinh nghiệm từ nƣớc Mỹ 19 2.3.3. Kinh nghiệm từ Singapore 20
5. Trang v 2.3.4. Bài học cho Việt Nam 21 CHƢƠNG 3: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NH TMCP ACB – SGD 23 3.1. GIỚI THIỆU VỀ NH TMCP Á CHÂU 23 3.1.1. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân sự 24 3.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh 26 3.2. GIỚI THIỆU VỀ NH TMCP ACB – SGD 28 3.2.1. Quá trình thành lập NH TMCP ACB – SGD 28 3.2.2. Các sản phẩm kinh doanh chính 29 3.2.3. Các kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Á Châu – Sở giao dịch giai đoạn 2010 - 2013 29 3.3. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NH TMCP ACB - SGD 32 3.3.1. Quy định chung về cho vay mua nhà dự án tại ACB – SGD 32 3.3.2. Quy trình cho vay mua nhà dự án 36 3.3.3. Các dự án liên kết mua nhà với ACB 37 3.4. TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI ACB - SGD 38 3.4.1. Dƣ nợ cho vay mua nhà dự án 38 3.4.2. Tỷ lệ dƣ nợ trên vốn huy động 40 3.4.3. Thu lãi cho vay mua nhà dự án 42 3.4.4. Nợ quá hạn cho vay mua nhà dự án 43 3.4.5. Một số rủi ro trong hoạt động CV mua nhà dự án tại NH TNCP Á Châu 46 3.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI ACB - SGD 48 3.5.1. So sánh sản phẩm CV mua nhà dự án tại một số NH khác 48 3.5.2. Kết quả đạt đƣợc 50 3.5.3. Hạn chế 50 3.5.4. Nguyên nhân 51
6. Trang vi CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 53 4.1. PHÂN TÍCH SWOT CHIẾN LƢỢC KINH DOANH SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN 53 4.2. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN 57 4.2.1. Phân khúc KH 57 4.2.2. Chính sách đào tạo nguồn nhân lực 57 4.2.3. Phát triển sản phẩm 58 4.2.4. Marketing sản phẩm và ƣu đãi KH 59 4.2.5. Ứng dụng công nghệ 59 4.2.6. Chiến lƣợc phát triển 60 4.2.7. Mở rộng quan hệ với đối tác 61 4.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 61 4.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ 61 4.3.2. Kiến nghị đối với NHNN 62 4.3.3. Kiến nghị đối với NH ACB nói chung và ACB – Sở giao dịch nói riêng 63 KẾT LUẬN 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ix
7. Trang vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của ACB (2010 – 2013) 26 Bảng 3.2: Kết quả hoạt động kinh doanh ACB – SGD (2010 – 2013) 30 Bảng 3.3: Quy trình cho vay mua nhà dự án 36 Bảng 3.4: Danh sách các dự án liên kết mua nhà với ACB 37 Bảng 3.5: Dƣ nợ CV mua nhà dự án tại ACB – SGD (2010-2013) 39 Bảng 3.6: Dƣ nợ CV mua nhà dự án trên tổng vốn huy động tại ACB – SGD (2010 – 2013) 41 Bảng 3.7: Thu lãi CV mua nhà dự án tại ACB – SGD (2010 – 2013) 42 Bảng 3.8: Nợ quá hạn CV mua nhà dự án tại ACB – SGD (2010 – 2013) 43 Bảng 3.9: Tỷ lệ nợ quá hạn CV mua nhà dự án tại ACB – SGD (2010 - 2013) 45 Bảng 3.10: So sánh sản phẩm CV mua nhà dự án Vietinbank, Techcombank và ACB tại TP.HCM 49
8. Trang viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Thể hiện cổ đông chính của ACB 23 Hình 3.2: Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý của NH Á Châu 25 Hình 3.3: Một số chỉ tiêu phân tích của ACB (2010 – 2013) 28 Hình 3.4: Kết quả hoạt động kinh doanh ACB – SGD (2010 – 2013) 31 Hình 3.5: Dƣ nợ cho vay mua nhà dự án ACB – SGD (2010 – 2013) 39 Hình 3.6: Tỷ lệ dƣ nợ cho vay mua nhà dự án ACB – SGD (2010 – 2013) 41 Hình 3.7: Thu lãi cho vay mua nhà dự án ACB – SGD (2010 – 2013) 42 Hình 3.8: Nợ quá hạn cho vay mua nhà dự án ACB – SGD (2010 – 2013) 44 Hình 3.9: Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua nhà dự án ACB – SGD (2010 – 2013) 45
9. Chương 1: Giới thiệu Trang 1 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Thị trƣờng Bất động sản cùng với thị trƣờng vốn và thị trƣờng lao động là các thị trƣờng trung tâm trong nền kinh tế thị trƣờng. Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Ở nƣớc ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS đƣợc hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ. Tuy mới hình thành trong khoảng thời gian hơn 15 năm nhƣng thị trƣờng BĐS đã từng bƣớc góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cƣờng hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xƣởng, bƣớc đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế – xã hội của đất nƣớc. Ngày nay, thị trƣờng BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu đƣợc của hệ thống các loại thị trƣờng, nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nƣớc ta trong thời gian vừa qua.Thời gian gần đây, sau một thời gian thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đang trong tình trạng “bong bóng bất động sản” thì thị trƣờng bất động sản gần nhƣ “đóng băng”. Theo lãnh đạo NHNN, giai đoạn 2010-2013 trung bình tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ chiếm khoảng 8,45% tổng dƣ nợ tín dụng nền kinh tế của toàn hệ thống. Chính điều này đã đặt ra những khó khăn, thách thức về phía các ngân hàng trong hoạt động cho vay bất động sản. Bối cảnh chung của nền kinh tế cộng với những khó khăn trong thời gian qua đã làm cho nhiều nhà đầu tƣ cũng nhƣ phía các ngân hàng gặp rất nhiều trở ngại trong việc tung ra các gói sản phẩm tín dụng. Tuy nhiên, khi nền kinh tế đang có những dấu hiệu phục hồi đã mở ra những hy vọng mới cho bất động sản. Những nổ lực không ngừng về phía các ngân hàng và những chính sách kịp thời của chính phủ đã tạo nên những tín hiệu thực sự lạc quan cho nền kinh tế. Việt nam là một trong những quốc gia có dân số và tỷ lệ tăng dân số ở mức cao trong khu vực. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao khiến dân cƣ đổ về thành thị ngày càng đông đã tạo nên sức ép về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn – và một trong số đó là TP. Hồ Chí Minh. Theo ông Nguyễn Văn Danh – PGĐ sở Xây dựng TP. HCM cho biết: trong năm 2012-2013 TP. HCM đang có hơn 30.000 CB – CNV đang gặp khó khăn về nhà ở nhƣng hiện nay mới chỉ đáp ứng đƣợc gần 30 % nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó trong xu hƣớng về thị trƣờng nhà ở đang diễn ra với những chiều hƣớng bất thƣờng. Chính vì vậy chủ đầu tƣ, ngân hàng và ngƣời mua nhà cần có giải pháp chung nhất để có thể tháo gỡ những khó khăn chung của thị trƣờng.
10. Chương 1: Giới thiệu Trang 2 Về phía các ngân hàng, họ đã chủ động đƣa ra nhiều chính sách thay đổi linh hoạt cũng nhƣ lựa chọn những giải pháp phù hợp trong thời điểm hiện tại. Một trong những giải pháp đó chính là rà soát lại danh mục đầu tƣ, cho vay hợp lý. Cho vay mua nhà dự án chính là một trong những hƣớng đi vừa mang lại lợi nhuận cao và góp phần làm “ấm dần” thị trƣờng bất động sản – đây chính là một trong những giải pháp mà nhiều ngân hàng đang hƣớng đến. Cơ hội cho ngƣời mua nhà đang ngày càng rộng mở khi Bộ Xây dựng liên tục đề xuất danh mục các dự án đƣợc vay vốn đầu tƣ xây dựng, đồng thời “nới” các quy định đối với ngƣời có nhu cầu vay mua. Với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đƣợc tung ra đã phần nào mang đến những dấu hiệu lạc quan cho thị trƣờng bất động sản nói chung và các dự án cho vay mua nhà nói riêng. Nắm bắt cơ hội này, ngân hàng ACB nói chung và ACB – SGD nói riêng đã nhanh chóng có những động thái tích cực nhằm tung ra các gói sản phẩm cho vay mua nhà dự án. Bên cạnh đó, ACB còn chủ động hỗ trợ, cung cấp sản phẩm đa dạng và đƣa ra nhiều hơn những sự lựa chọn cho khách hàng. Chính vì vậy, có thể nói ACB đang rất sáng suốt trong việc lựa chọn hƣớng đi đúng thời điểm và hƣớng đến mục tiêu ngân hàng bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam và khu vực. 1.2. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Việt Nam – một quốc gia đang trong tiến trình phát triển và hội nhập mạnh mẽ vào xu hƣớng phát triển chung của thế giới. Các nguồn lực đầu tƣ vào nƣớc ta đang tăng lên đáng kể trong những năm qua. Chính điều này đã làm cho mức sống của ngƣời dân đƣợc nâng cao đáng kể. “An cƣ lạc nghiệp” chính là mong muốn tuy rằng rất bình dị nhƣng lại luôn hiện hữu trong tâm trí mỗi ngƣời dân Việt Nam. Ngƣợc dòng thời gian vào khoảng 10 năm trƣớc đây khi mà cơn sốt bất động sản đang đƣợc đẩy lên cao khiến ngƣời dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc mua nhà và ổn định cuộc sống. Tuy nhiên trong những năm gần đây giá bất động sản đang dần trở về với giá trị thực của nó. Đây chính là cơ hội không thể tốt hơn để có thể “an cƣ lạc nghiệp”. Tuy nhiên, thực trạng đặt ra hiện nay chính là mức thu nhập chủ yếu của phần đông dân số nƣớc ta ở mức trung bình và thấp. Khả năng tiếp cận mua nhà gặp nhiều trở ngại đối với nhiều gia đình đặc biệt là những gia đình trẻ. Từ những nhu cầu cấp thiết trên, các NHTM đã đƣa ra gói sản phẩm cho vay mua nhà dự án. Đây là một trong những lĩnh vực mới mẻ ở Việt Nam với nhiều tiềm năng phát triển mang lại lợi nhuận cao nhƣng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các NHTM. Vì vậy, để
11. Chương 1: Giới thiệu Trang 3 có thể phát triển bền vững và tránh đƣợc những rủi ro, các NHTM cần không ngừng phát triền và hoàn thiện nhằm tìm ra những giải pháp cũng nhƣ hƣớng phát triển tối ƣu nhất. Sau một thời gian thực tập tại ACB – SGD bên cạnh việc đƣợc quan sát, học hỏi những kinh nghiệm thực tế, em còn có cơ hội đƣợc tiếp xúc và trao đổi với tập thể nhân viên ở đây. Qua đó, em nhận thấy rằng, trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi và thị trƣờng bất động sản cũng đang có những dấu hiệu tích cực thì đây chính là thời điểm hợp lý để ngân hàng có thể tung ra gói sản phẩm cho vay mua nhà dự án. Cá nhân em cho rằng đây chính là một trong những gói sản phẩm dịch vụ có tiềm năng và mang lại một khoản lợi nhuận cho ngân hàng trong bối cảnh kinh tế đang bất ổn hiện nay. Xuất phát từ nhu cầu nhà ở của ngƣời dân Việt Nam nói chung và ngƣời dân TP.HCM nói riêng cũng nhƣ những tiềm năng phát triển cho vay mua nhà dự án nên em quyết định chọn đề tài: “Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP Á Châu – Sở Giao Dịch” 1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Trong quãng thời gian thực tập tại NH TMCP Á Châu – Sở giao dịch, đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình của các nhân viên tại đây, em đã có cơ hội đƣợc tiếp xúc và thực hành một số nghiệp vụ cũng nhƣ các hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Từ lý thuyết đƣợc học và những vận dụng vào thực tế em đã xác định một số mục tiêu cụ thể cần đạt đƣợc trong khóa luận nhƣ sau: Mục tiêu chính của khóa luận là đánh giá tình hình cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP ACB – SGD. Để đạt đƣợc mục tiêu này thì mục tiêu trƣớc mắt là phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP ACB – SGD. Qua đó, nhận biết đƣợc những mặt tích cực và hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà dự án của NH TMCP ACB – SGD. Từ đó đƣa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án tại ngân hàng. Trong quá trình nghiên cứu, một số câu hỏi nghiên cứu đƣợc đặt ra:  Tình hình hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP ACB – SGD nhƣ thế nào?  Để đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP ACB – SGD cần dựa vào những chỉ tiêu nào?  Những điểm tích cực và hạn chế của hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP ACB – SGD là gì?  Cần đƣa ra những giải pháp gì để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP ACB – SGD?
12. Chương 1: Giới thiệu Trang 4 1.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu trên, phƣơng pháp nghiên cứu là một phần không thể thiếu. Nguồn số liệu đƣợc cung cấp và tổng hợp từ nhiều nguồn khác nhau. Nguồn số liệu: Các tài liệu, công văn lƣu hành nội bộ của ngân hàng Á Châu về quy trình nghiệp vụ và sản phẩm, các chính sách tín dụng của ngân hàng. Số liệu thu thập từ báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo thƣờng niên của ngân hàng Á Châu và của ACB – SGD qua các năm 2010, 2011, 2012, 2013. Thu thập tài liệu từ các tài liệu tín dụng của ngân hàng. Tham khảo sách báo và các bài viết có liên quan đến đề tài. Bảng số liệu tổng hợp về dƣ nợ cho vay mua nhà dự án của phòng KHCN, ACB – SGD. Phƣơng pháp thu thập số liệu: Thảo luận và tổng hợp các số liệu đƣợc cung cấp bởi các nhân viên PFC tại ACB – SGD, hoặc các tài liệu đƣợc cung cấp dƣới dạng các báo cáo thƣờng niên. Tham khảo các tài liệu nghiên cứu khác về phân tích sản phẩm của ngân hàng từ các nguồn có uy tín. Phƣơng pháp phân tích số liệu: Sử dụng phƣơng pháp so sánh tƣơng đối, tuyệt đối để thấy đƣợc tốc độ tăng (giảm) của các chỉ tiêu nghiên cứu nhƣ: dƣ nợ cho vay, tỷ lệ dƣ nợ trên vốn huy động, nợ quá hạn, tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dƣ nợ, Dùng đồ thị và bảng biểu để minh họa cho những chỉ tiêu phân tích. Dùng phƣơng pháp phân tích, đánh giá số liệu. 1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Giới hạn đối tượng nghiên cứu: đề tài đi sâu nghiên cứu về tình hình cho vay đối tƣợng KH có nhu cầu vay mua nhà dự án, tiềm năng phát triển của gói sản phẩm cho vay này nói riêng và tín dụng ngân hàng nói chung. Giới hạn không gian: việc khảo sát, nghiên cứu đƣợc thực hiện tại NH TMCP Á Châu – Sở giao dịch, là ngân hàng có uy tín hàng đầu và kinh nghiệm lâu năm của ngành ngân hàng Việt Nam, đồng thời cũng là ngân hàng đặt mục tiêu trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam và đang trong quá trình hiện thực hóa mục tiêu đó.
13. Chương 1: Giới thiệu Trang 5 Giới hạn thời gian: báo cáo sử dụng số liệu trong khoảng thời gian 3 năm gần nhất ( 2010 – 2013 ). 1.6. KẾT CẤU KHÓA LUẬN Ngoài lời mở đầu, danh mục bảng biểu, danh mục sơ đồ hình vẽ, danh mục viết tắt, kết luận và tài liệu tham khảo, phần nội dung chính của khóa luận tốt nghiệp bao gồm 4 chƣơng:  Chƣơng 1: Giới thiệu Giới thiệu tổng quan về vấn đề nghiên cứu, lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và phần kết cấu của khóa luận tốt nghiệp.  Chƣơng 2: Tổng quan về hoạt động CV mua nhà dự án Bao gồm trình bày cơ sở lý luận chung liên quan đến vấn đề cho vay mua nhà dự án, trình bày tóm lƣợc các đề tài có liên quan và kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới.  Chƣơng 3: Phân tích tình hình CV mua nhà dự án tại NH TMCP ACB - SGD Đánh giá tình hình thực tế cho vay mua nhà dự án tại ngân hàng. Nêu lên những mặt mạnh và điểm yếu trong hoạt động cho vay đồng thời lý giải nguyên nhân, yếu tố ảnh hƣởng đến đề tài nghiên cứu.  Chƣơng 4: Giải pháp và kiến nghị Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức nhằm đƣa ra những giải pháp cụ thể và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động CV mua nhà dự án.
14. Chương 2: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án Trang 6 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 2.1.1. Tín dụng ngân hàng  Khái niệm tín dụng NHTM Trong những hoạt động của NHTM thì hoạt động tín dụng là hoạt động quan trọng, nó mang lại nhiều lợi nhuận cũng nhƣ rủi ro cao cho các NHTM. Theo luật các tổ chức tín dụng: “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh NH và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”. (Điều 14, Luật các tổ chức tín dụng) Trong các hoạt động cấp tín dụng, cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất. “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho KH một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi”. (Điều 16, Luật các tổ chức tín dụng, 2010) Từ những khái niệm trên ta thấy, tín dụng đƣợc hiểu là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cho vay và bên vay, trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán.  Phân loại Tín dụng NH có thể phân chia thành nhiều loại khác nhau tùy theo những tiêu thức phân loại khác nhau. Dựa vào mục đích của tín dụng ta có các loại: Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thƣơng nghiệp, cho vay tiêu dùng cá nhân, cho vay mua bán bất động sản, cho vay sản xuất nông nghiệp, cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu Dựa vào thời hạn tín dụng, ta có: cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn Dựa vào phƣơng thức cho vay ta có: cho vay theo món vay, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vay theo hạn mức thấu chi.
15. Chương 2: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án Trang 7 Ngoài những tiêu thức phân loại trên ta còn có phân loại dựa vào mức độ tín nhiệm của KH, dựa vào phƣơng thức hoàn trả nợ vay, (Nguyễn Minh Kiều, 2011)  Quy trình tín dụng Quy trình tín dụng là bản tổng hợp mô tả các bƣớc đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn của KH cho đến khi NH ra quyết định cho vay, giải ngân và thanh lý hợp đồng tín dụng. Hầu hết các NHTM đều tự thiết kế cho mình một quy trình tín dụng cụ thể bao gồm nhiều bƣớc đi khác nhau với hiệu quả cụ thể của từng bƣớc đi. (Nguyễn Minh Kiều,2011). Tùy theo đặc điểm tổ chức và quản trị, mỗi NH đều thiết kế và xây dựng cho mình một quy trình tín dụng riêng. Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng: Đây là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng, đƣợc thực hiện ngay sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với KH có nhu cầu vay vốn. Lập hồ sơ tín dụng là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở để thực hiện các khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định cho vay. Phân tích tín dụng: Phân tích khả năng hiện tại và tiềm tàng của KH về sử dụng vốn tín dụng, khả năng hoàn trả và khả năng thu hồi vốn vay cả gốc và lãi. Mục tiêu của phân tích tín dụng là tìm kiếm những tình huống có thể dẫn đến rủi ro cho NH, tiên lƣợng khả năng kiểm soát những loại rủi ro đó và dự kiến các biện pháp phòng ngừa và hạn chế thiệt hại có thể xảy ra. Quyết định và ký hợp đồng tín dụng: Quyết định tín dụng là quyết định cho vay hoặc từ chối đối với một hồ sơ vay vốn của KH. Đây là khâu cực kỳ quan trọng trong quy trình tín dụng vì nó ảnh hƣởng rất lớn đến các khâu sau và ảnh hƣởng đến uy tín, hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Một điều không may là khâu quan trọng này lại là khâu khó xử lý và thƣờng dễ dẫn đến những sai lầm. Có hai loại sai lầm cơ bản thƣờng xảy ra trong khâu này là: Quyết định chấp thuận cho vay đối với một KH không tốt. Từ chối cho vay đối với một KH tốt. Cả hai loại sai lầm này đều dẫn đến những thiệt hại đáng kể cho ngân hàng. Để hạn chế những sai lầm, NH cần làm tốt khâu thu thập thông tin và phân tích chính xác để có đủ cơ sở đƣa ra các kết luận cho vay hoặc từ chối cho vay. Giải ngân: Giải ngân là khâu tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã đƣợc ký kết. Giải ngân là phát tiền vay cho KH trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết trong hợp đồng. Tuy là khâu tiếp theo sau quyết định tín dụng, nhƣng giải ngân cũng là khâu quan trọng vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời những sai sót ở các khâu trƣớc.
16. Chương 2: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án Trang 8 Giám sát tín dụng: Giám sát tín dụng là khâu khá quan trọng nhằm mục tiêu đảm bảo cho tiền vay đƣợc sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát hiện và chấn chỉnh kịp thời những sai phạm có thể ảnh hƣởng đến khả năng thu hồi nợ sau này. Thanh lý hợp đồng tín dụng: Thanh lý hợp đồng tín dụng có thể xảy ra do KH vi phạm hợp đồng hoặc do khoản vay đã đến hạn. Đây là khâu kết thúc của quy trình tín dụng. Khâu này có các việc quan trọng cần xử lý: thu nợ cả gốc và lãi, tái xét hợp đồng tín dụng, thanh lý hợp đồng tín dụng.  Rủi ro tín dụng NHTM hoạt động trong thị trƣờng tài chính, tiền tệ, một thị trƣờng luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro. Trong khi đó hoạt động của NHTM lại ảnh hƣởng rất lớn đến tốc độ phát triển của nền kinh tế. Vì vậy ngoài việc tăng trƣởng tín dụng, các NHTM cũng cần phải quan tâm đặc biệt tới việc nhận diện và kiểm soát đƣợc những rủi ro có thể xảy ra làm ảnh hƣởng xấu đến NH. Và trong các loại rủi ro nhƣ rủi ro tín dụng, rủi ro lãi suất, rủi ro tỷ giá thì rủi ro tín dụng là một rủi ro đƣợc các NH quan tâm nhất vì nó có thể xảy ra thƣờng xuyên, gây ảnh hƣởng lớn đến hoạt động của NH. Rủi ro tín dụng hoàn toàn có thể kiểm soát đƣợc nếu các NHTM kiểm soát tốt hoạt động cấp tín dụng. Rủi ro tín dụng là loại rủi ro phát sinh trong quá trình cấp tín dụng, rủi ro tín dụng xảy ra khi KH vay nợ có thể mất khả năng trả nợ một khoản vay nào đó. Khi NH đồng ý cho khách hàng vay vốn đã hình thành một giao dịch tín dụng với khách hàng. Giao dịch này chỉ đƣợc hoàn thành khi khách hàng hoàn trả cả nợ gốc và lãi vay cho NH. Trong quá trình diễn ra giao dịch, rủi ro tín dụng hoàn toàn có thể xảy ra do những nguyên nhân chủ quan và khách quan đến từ hai phía là NH và khách hàng. (Nguyễn Minh Kiều, 2011).  Bảo đảm tín dụng Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi đƣợc các khoản nợ đã cho KH vay. Các hình thức bảo đảm tín dụng: Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp: là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay. Thế chấp tài sản là việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay.
17. Chương 2: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án Trang 9 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố: là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ. (Nguyễn Minh Kiều, 2011). Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh: là việc bên thứ ba cam kết với bên cho vay (ngƣời nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (ngƣời đƣợc bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà ngƣời đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Bảo lãnh có thể chia làm hai loại chính: bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín chấp. (Nguyễn Minh Kiều, 2011). 2.1.2. Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án 2.1.2.1. Khái niệm “Cho vay bất động sản là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng, sửa chữa nhà của KH nhƣng chƣa thể thực hiện đƣợc do gặp khó khăn về tài chính”. (Nguyễn Minh Kiều, 2011) Cho vay mua nhà dự án là một hình thức cho vay thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa NH và KH, trong đó KH sử dụng tiền vay để mua nhà trong danh mục các dự án nhà có liên kết với NH và có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định hợp đồng tín dụng. 2.1.2.2. Đặc điểm Cho vay mua nhà dự án thuộc vào cho vay mua nhà nói riêng và cho vay bất động sản nói chung nên đối tƣợng vay có thể là ngƣời tiêu dùng, ngƣời kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên trong khóa luận này chúng ta chỉ nghiên cứu đối tƣợng vay là ngƣời tiêu dùng và do vậy nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vay tiêu dùng.  Đặc điểm về đối tƣợng cho vay Đối tƣợng cho vay mua nhà dự án trƣớc tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và đại diện pháp luật cho phép và tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tƣợng của cho vay mua nhà dự án đƣợc phân nhƣ sau: Các đối tượng có mức thu nhập thấp: họ là những ngƣời có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhƣng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn nhu cầu đa dạng của họ. Tuy nhiên họ cũng có mong muốn cuộc sống tốt hơn nhƣ bất kỳ những ngƣời có thu nhập cao hơn nào. Do đó NH cũng cần có những giải pháp phù hợp để thu hút những ngƣời này đến NH trong hiện tại và tƣơng lai. Xét trong hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam thời gian gần đây thì đây là lƣợng KH có số lƣợng khá cao. Hiện nay
18. Chương 2: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án Trang 10 Đảng và nhà nƣớc ta đang có những chính sách nhằm hỗ trợ cho đối tƣợng này, nếu các NH nắm bắt đƣợc thời cơ này thì đây chính là những bƣớc đi đúng đắn và hợp lý trong bối cảnh hiện tại. Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện đời sống của ngƣời tiêu dùng cũng tăng. Đối với những ngƣời này thì cho vay mua nhà dự án là thị trƣờng mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên. Tại Việt Nam, nếu xét về loại hình nhà ở thì đối tƣợng này có thể phù hợp với các chung cƣ có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng diện tích không quá lớn. Các đối tượng thu nhập cao: Họ vay làm tăng nhanh khả năng thanh toán và coi đó nhƣ một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của mình đã đầu tƣ trung và dài hạn. Nói cách khác, những ngƣời này coi vay là khoản ứng trƣớc và họ hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận của các khoản đầu tƣ khác mang lại. Mặc dù việc vay mƣợn nhằm mục đích mua nhà của họ chỉ thể hiện tỷ trọng nhỏ trong tổng số tài sản mà họ sở hữu nhƣng những món tiền lớn hơn so với nhóm KH trên nên NH tỏ ra quan tâm đặc biệt tới nhóm KH này. Những loại hình đối tƣợng này hƣớng đến chính là các chung cƣ lớn, cao cấp hoặc biệt thự.  Đặc điểm về quy mô khoản vay Khác với hầu hết các khoản vay, quy mô khoản vay mua nhà dự án thƣờng lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thƣờng. Điều đó là do các căn nhà thƣờng có giá trị lớn, do vậy cho vay mua nhà nói chung và cho vay mua nhà dự án nói riêng góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung.  Đặc điểm về lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay Cho vay mua nhà dự án thƣờng có kỳ hạn dài nhất (có thể 10 đến 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Với thời gian dài nhƣ trên, cho vay mua nhà dự án có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc thả nổi. Ngân hàng và KH ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở (có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một mức lãi suất cố định. Cho vay mua nhà trong những năm gần đây phát triển nhanh chóng. Tại Mỹ, trong những năm thập kỷ 90 khoản mục này chiếm gần 1/3 tài sản của các NH. Lý do của sự gia tăng này một phần là do loại hình này mang lại nhiều lợi nhuận cho các NH. Tuy nhiên hình thức này lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng. Ví dụ, đầu những năm 90, các khoản cho vay mua nhà không đƣợc thanh toán chiếm một nửa tổng số tài sản có vấn đề do các NH Mỹ nắm giữ. Do đó, vấn đề đặt ra đối với các
19. Chương 2: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án Trang 11 NHTM là làm thế nào đề phát triển đƣợc hình thức tín dụng này nhƣng vẫn đảm bảo an toàn đối với NH.  Đặc điểm về tài sản đảm bảo và rủi ro khi cho vay Khi vay mua nhà, khách hàng thƣờng thế chấp bằng chính căn hộ đó hay thế chấp bằng một BĐS khác. Tuy trong quan hệ tín dụng giữa NH và khách hàng có tài sản đảm bảo nhƣng cho vay mua nhà vẫn chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả đƣợc nợ gốc, lãi hoặc cả gốc và lãi đúng hạn. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thƣờng xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hƣớng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn giao thông Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao. Thị trƣờng bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có nhiều biến động. 2.1.2.3. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà dự án  Đối với ngân hàng Đa dạng hóa các hoạt động của ngân hàng là một chiến lƣợc kinh doanh nhằm thỏa mãn ngày càng tốt nhu cầu của ngƣời dân, tạo thói quen cho ngƣời dân khi tiếp cận dịch vụ, tiện ích ngân hàng. Hoạt động cho vay mua nhà chính là một trong số những giải pháp về gói sản phẩm dịch vụ mang tính khả thi cao. Thứ nhất là vấn đề an toàn đối với ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng vẫn đang đứng trƣớc nhiều rủi ro. Tình trạng đổ xô vào các dự án lớn và tập trung quá nhiều nguồn lực vào đó đã dẫn đến đi ngƣợc lại với nguyên tắc phân tán rủi ro. Vì vậy việc ngân hàng đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ để phân tán rủi ro là cần thiết. Bất động sản đóng băng nhƣng vẫn đang có dấu hiệu phục hồi trở lại. Bên cạnh đó nhu cầu nhà ở vẫn luôn thƣờng trực đã gây sức ép về nhà ở và cho vay mua nhà dự án trở thành mối quan tâm lớn của ngƣời dân. Ngân hàng là loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan tâm chính là an toàn và lợi nhuận. Qua nghiên cứu cho thấy nếu các ngân hàng càng mở rộng cho vay mua nhà dự án thì hoàn toàn có thể giúp ngân hàng đáp ứng đƣợc đầy đủ hai tiêu chí trên.  Đối với KH và kinh tế - xã hội Cho vay mua nhà dự án đóng một vai trò rất lớn và có ý nghĩa đối với KH. Nó giúp ngƣời dân có một căn nhà nhƣ mong muốn mà chƣa phải trả toàn bộ số tiền đồng thời